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是不是到了缩小宁波限购圈的时候了?

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早上醒来看到一条消息,镇海临江社区有一家三口检测出新冠病毒呈阳性。

很快朋友圈就炸了。

据网传消息,这位被检出的患者刚去过上海出差,回到宁波后不久开始感觉不适。看来上海也有风险,前不久还有同学叫老司机去上海聚餐,我正想找个借口推掉呢。

没有漂亮的女同学,聚餐又有什么意义!

国内现在执行的是“动态清零”,相信镇海这次也会很快控制住局势,大家完全不必紧张,该上班还是要上班,该还房贷还得继续还。

老司机上周刚写过新疫情对楼市的影响《》,我认为2020年初那种冲击和救市是不会再来了。

大家感兴趣的话,点击标题进去看一看。

最近大家可能把第三次土拍这事给忘了,宁波今年计划是一共三批次土拍,目前已经完成前两个批次,其中第二批次完成情况非常不理想。眼看今年只剩下20来天了,第三次土拍还能如期完成吗?

从时间上来说,很悬!

比时间更悬的,是开发商的意向。据不完全统计,已经完成第三次土拍的城市中,88%的土地被央企和国企拿走,民企继第二轮之后,继续躺平。

老司机多方了解,大部分民企现在对资金的要求是“只进不出”,出资拿地的预算是零,所以无论地价高低,位置好坏,他们都选择放弃。

这就好比追女孩子,你又是买礼物又是搞浪漫,戏码做足后人家来一句:

我对异性不感兴趣。

都白费了。

从第二轮土拍的情况看,宁波还是有诚意的,鄞州、海曙都有很不错的地块推出来,但没取得预期效果。

恐怕第三轮得另想办法了。

学杭州把限价提高吗?有些板块可以这样做,比如庄市、姚江新城,但很多板块这样做并没意义,比如孔浦、段塘。更别说奉化、慈城了,这些地方就算限价提到3万,有效果吗?

降地价是不可能的,这辈子都不可能!

大家注意到没有,随着房价上涨,拆迁的成本也在快速上涨,拆迁户的算盘,比老司机还精。想买便宜的地,先得问拆迁户答不答应。

所以剩下的牌就只剩调控和补贴了,人才购房补贴的边际效用越来越差,买房免税好像也只能隔靴搔痒,现在最能够提振信心的,只有放松限购。

无论在哪个城市,限购放松都是个大新闻,许多城市都想放松,但又不太敢明目张胆,就像内敛的女孩子一样,既想暗示自己有意,又不想让自己看上去太过奔放。

但纵观楼市历史,在行情下行到一定阶段之后,放松限购是必然的,虽然老司机也不知道楼市的长效机制有哪些,但显然不包括限购。

限购一直都是短期调控手段。

宁波的限购圈一共有三次升级,最早的一次范围很小,基本上算是宁波最核心的区域;第二次在东西两边各加了一块,说实话海曙比较吃亏,因为城西的行情并不特别火爆;第三次则很夸张了,直接把慈城、方桥、姜山和东钱湖全域划了进去。

也包括镇海的蛟川和招宝山。


但也有漏网之鱼,比如荪湖,刚好在绕城之外,又不属于慈城,完美避过限购。

第三轮扩圈回头来看有很多值得商榷的地方,首先是把广大农村包括进去了,这既无必要也不科学,农村有什么好限制的?

其次是“新城”限购,这可能会“致命”,比如慈城新城、方桥的宁南新城,甚至包括东钱湖新城。新城的特点是需要外来购房者,这些购房者甚至不完全是用来自住的,限购卡死了这些外来购买力,新城的楼市就成了无源之水。

一个新城的崛起,相当于白手起家(不能说空手套白狼),最早拿得出手的只有规划,只有PPT。规划卖不掉,新城就成了空中楼阁,后面的一切都无从谈起。

所以许多地方搞新城,首先是让利让开发商进来,让购房者进来,比如地价特别低,房价特别低,政策特别优惠等等。开发商和购房者的资金进来了,地才卖得掉,政府才有钱,才能在新城建马路、公园、市政设施。

除了雄安,几乎没有一个新城是政府首先拿一大笔钱去建起来的。

方桥自不必说,刚刚还处在启动期,大量的土地要卖,大量的房子要建;慈城新城虽然搞了快10年,但真正大规模开发也就是最近4-5年的事,后面可供的土地还有很多;东钱湖新城虽然起点很高,但下半年降温还是很明显,其销售难度仍然比东部新城、老江东来得高。

只有镇海新城不慌不忙,那是因为它供应量小,如果旁边贵泗的供应量加大,这个板块一样会面临压力。

保守的说,在绕城之外,没有哪个板块是有必要限购的。

放松限购并不是洪水猛兽,也不会让房价一下子又燃起来,看看小港的滨江新城,价格这么低,也不限购,不是照样卖得不温不火吗?

放松限购主要是为了防止这些板块硬着陆,现在这些板块不是房价高与低的问题,而是有没有客户的问题。

以慈城为例,地铁旁边的白坯房限价2万左右,你能说它很高吗,余姚、慈溪很多地方的房价都比这高了。但就是没客户,如果是房价原因,18000是不是就一定好卖?

没人敢打包票。

限购切断了客户来源,让这些新兴板块的房价失去了意义,就像土拍市场一样,开发商都躺平了,你说地价是高了低了有意义吗?

老司机认为,现在还有机会给这些板块松一松绑,毕竟开发商还在守价格,老业主的情绪也算稳定。如果一旦出现个别楼盘跳水,或者二手房大规模踩踏,则整个板块的价格会瞬间崩坏,开发商和原来的购房者都会蒙受很大伤害。

板块如果出现这种情况,恢复起来可能需要好多年。

就像一个人被伤过,想回到从前,太难了。

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