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光耀集团房产商破产及恒大资产高负债率的警示,买房还是现房好

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广东惠州光耀集团房产商,全国布局房产开发,不到20岁,于今年9月底宣告破产。


光耀集团破产公告
2017年12月11日,惠州市中院受理光耀集团申请破产重组案。光耀集团资产清查总额约64.03亿元,负债清查总额约79.73亿元,另外关联公司提供担保产生的负债约为26.21亿元,以上债务总计105.94亿元。
资产负债率=负债总额/资产总额×100%。对企业来说:一般认为,资产负债率的适宜水平是40%~60%。当资产负债率大于100%,表明公司已经资不抵债,对于债权人来说风险非常大。
光耀集团资产负债率=105.94/64.03=165.45%,大于100%,资不抵债破产重组。
我们来看看恒大2021年半年报,资产总额2.38万亿元,负债总额1.97万亿元。资产负债率=负债总额1.97万亿/总资产2.38万亿=82.77%。我们知道,恒大到期债务无钱支付,恒大打折卖房,尽量回笼资金,避免资金链断裂。资金链断裂,除了修好的房子外,其余都将变烂尾楼。我们作为普通买房刚需的老百姓,不懂什么金融、经济学之类高升的玩意儿。我们换一种老百姓能理解的方式吧。
假如恒大集团总资产共有两个项目,每个项目各50套房,共100套;已经修完一个项目50套,另50套正在建设预售中。根据以上恒大资产负债率82.77%,为方便计算按照82%计算。在平均销售价格x元的情况下,有82套房是银行、施工单位、材料供应商、购房者的,将已经修完的项目共50套按照目前销售价格给以上债权人。剩下的正在修建的项目,恒大的钱只能修100-82=18套,还欠债权人(以上四种)82-50=32套无法修建。恒大用自己的钱先修18套,卖掉18套,再修18套,那么就修建完36套,还掉债权人32套后,剩下情况是恒大还有14套房子没有修、还有4套房未出售。接下来只能卖4套,修4套,或卖1套修一套。恒大已可以先不还债权人的32套房(到期债务不还,欠钱待还,债权人不闹的情况),再卖修好的18套房,修完剩余的房再还。最后恒大只剩18套房,这是在房价维持不变,能持续修建并持续卖房的基础上。如果债权人催款、房价下跌、房子不能及时卖出,都可能导致资金链断裂,未修的房子烂尾修不完。如烂尾则恒大的18套房子,债权人的32套房子就没了,要爆破拆除,还要另花钱;烂尾后如找到新老板投钱,一般利润按照10%计算,50套房,新老板将有5套,恒大18套,其它债权人32套。多出这5套,只有恒大出了或抬高售房单价10%。当然现实情况更复杂,资产负债率越高、项目规模越大、售房价格下跌风险越大,资金链断裂、项目烂尾的风险就越大。
光耀集团资产负债率超过100%,资不抵债破产。恒大资产负债率82.77%,希望恒大挺住,能担当,加强内部管控,要千方百计交楼,别烂尾。
一手交钱一手交货,买房还是现房好!工人发不起工资的商品房慎买,质量是否好,工人说了算。

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