同是“骨折价”，哪个城市的工抵房值得买？

每经记者：包晶晶 每经编辑：程鹏,魏文艺,易启江

临近年末，房企也进入完成年度目标的最后冲刺期。

在各地开发商推出的各种促销中，“打骨折”的工抵房尤其受到关注。不仅在房价迅速回落的三四线城市，包括广州、厦门、南京、合肥、武汉等一线和强二线城市也纷纷涌现降价幅度惊人的“工抵房”。

据《每日经济新闻》此前报道，江苏徐州吾悦华府10月初推出了5388元/平方米的“工抵房”优惠（原价7000多元/平方米），这一促销行为很快被喊停；广州荔湾雅居乐天际715的工抵房让利幅度达到了150万元/套；武汉帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵价”“工抵房”口号，优惠价格相当于原价的9折-9.2折。

这些“工抵房”值得买吗？未来是否有增值潜力？这些楼盘究竟跑输还是跑赢本区域房价？我们通过每经AI品房大数据来揭示其真相。

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“工抵房”降价幅度最刺激的江苏徐州吾悦广场“吾悦华府”，最低5388元/平方米。根据每经AI品房小程序测算，其当前的估值参考价为5298元/平方米，未来5年内预计达到6847元/平方米，事实上仍低于当前正常销售价格（7000多元/平方米）。

那么“吾悦华府”未来是否具备增值潜力？每经AI品房小程序数据显示，吾悦华府所处位置属于同城中年轻人比例偏高、学生儿童比例偏低的区域，无地铁，但公交出行较为便利，有9个公交车站。

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在消费水平上，周边餐饮消费客单价48元，相当于二三线城市水平，在贾汪区内也属于TOP20的水平，属于高档消费区域。

中等医疗配套、教育配套较少、消费层次偏高的吾悦华府未来价格走势如何？据每经AI品房小程序数据，尽管徐州市贾汪区整体房价将跑平全国平均涨幅，但吾悦华府5年内房价将跑输贾汪区平均涨幅，并且处于区域内中等偏下的水平。

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在一线城市广州，荔湾雅居乐天际715的“工抵房”让利幅度最高达到150万元/套。第三方平台显示，雅居乐天际715项目总价550万元/套起，主力户型为3居建筑面积66.3平方米，据此测算，该项目均价为83000元/平方米。

而让利幅度最大的一套“工抵房”，折算后单价约为60330元/平方米。

荔湾雅居乐天际715共规划有4栋，将于2023年12月交房。每经AI品房小程序数据显示，该项目当前估值参考价为80346元/平方米，低于正常售价，但较其推出的“工抵房”价格仍高出近2万元/平方米。

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与徐州吾悦华府截然不同的是，荔湾雅居乐天际周边消费客单价46元，相当于二三线城市水平，在荔湾区内属于低消费档次；同时但周边大小购物商城多达15个，人口结构指数达到3.2（3代表着三线城市的最优值），这意味着雅居乐天际715在人口结构方面相当于三四线城市的水准。

根据每经AI品房小程序大数据测算，雅居乐天际715房价未来5年将达到103365元/平方米，尽管跑输荔湾区平均涨幅，在荔湾区大约排名89%位置。但和当前“工抵房”的购入价格相比，一套房子将有286万元的浮动空间。

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武汉的帝大御璟城，每经AI品房小程序显示其估值参考价为11677元/平方米，低于第三方平台显示的销售均价13064元/平方米。但高于该项目推出的“工抵房”部分房源价格（11300元/平方米）。

每经AI品房小程序大数据显示，作为周边3公里年轻人比例偏高、学生儿童群体较大的楼盘，帝大御璟城周边并无小学配置，仅有6个幼儿园，在教育资源方面略显不足。但在购物、通勤车速方面稍显优势，优于黄陂区大部分小区；公共交通方面的得分则处于黄陂区的低位，属于后10%的小区。

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消费档次上，帝大御璟城周边消费客单价高于上述两个楼盘，为54元，相当于二线城市的最优值，在武汉市属于中档消费区域，在黄陂区内高于71%的住宅小区。

基于对商务密度、居住舒适度、教育配置、商业配套、通勤车速、公共交通等多个维度的交叉考虑，每经AI品房小程序对帝大御璟城未来5年房价估算为15164元/平方米，跑平黄陂区平均涨幅，同时与全国房价平均涨幅趋同。这也意味着，该项目的“工抵房”在未来五年有着4万元的上浮空间。

1.每逢周日，品房君都将根据近期各个城市市场热点和楼盘热点，运用每经AI品房大数据为读者提供全新的分析资讯，敬请关注！

2.每经AI品房小程序评估数据仅供参考，如有出入，请以各楼盘项目现场提供资料为准。

记者|包晶晶

编辑|程鹏 魏文艺 易启江

校对|段炼

封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

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