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挂牌价超2.5万/㎡!南通这家安置房,实在太牛了!

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说到安置房,可能不少买房人的内心是比较排斥的。在很多人的印象里,安置房就像是房子的低配置,谁也不愿意去为这样的房子买单。

然而,在南通就有这样一些安置房,二手价格高到离谱,甚至超过主城大半商品房。比如被中介朋友戏称为安置房里的“劳斯莱斯”的红星嘉苑。


作为崇川区高品质安置房示范项目,去年陆续完成交付的红星嘉苑,内部居住环境究竟如何?今天我便来到小区一探究竟。

本文重点:

1、半年连跌近3000元/㎡!崇川高品质安置房重点项目红星嘉苑挂牌均价25469元/㎡,去年同期二手均价2.7-2.9万/㎡不愁卖,如今3个月仅卖出1套;

2、最新实探!小区楼龄不足两年,楼间距大、中低楼层采光充分,绿化、公区、地库、卫生等与商品房小区仍有差距,不少业主正在装修,噪音巨大;

3、老城核芯地段!与田家炳中学高中部一路之隔,右转即上长江路高架,毗邻滨江风景带,周边的濠江南苑、滨江道在售,附近二手商品房已破3万/㎡大关。


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01.

二手挂牌均价25469元/㎡

市中芯安置房红星嘉苑底气十足

红星嘉苑2020年交付,目前贝壳找房上的挂牌均价为25469元/㎡,78套房源在售,共15套成交房源,近90天仅1套成交,近30天带看85次。


去年红星嘉苑刚刚交付,就有业主挂牌出让。后期小区陆续交付,也有不少业主一拿房就立刻挂牌出售。


从成交记录来看,去年11月到今年第一季度,成交房源的均价都在2.7-2.9万/㎡之间,有一套建面约75㎡的小户型,成交单价高达28458元/㎡


而且去年红星嘉苑的二手房成交周期都非常短,有挂牌2天就火速成交的,小户型的成交周期基本在1个月之内,总价200万以上还都是毛坯。


不过,今年4月份以来,红星嘉苑小区二手房挂牌均价直线下降半年跌了近3000元/㎡,比去年降幅高达约10%。目前处于客少房多、供大于求的境地。


红星嘉苑之所以价格遭遇滑铁卢,一方面是受南通市场整体下行的影响,二手房尤其不好卖,不少买房人都在观望。

另一方面,直接受到新房限价的影响。现阶段五龙汇商品房限价2.3-2.5万/㎡,老城区阳光悦城项目,限价26800元/㎡,新东区限价2.6-2.8万/㎡,市北限价2.1-2.2万/㎡


除了新城区、创新区和不限价的主城滨江板块,南通市区新房价格限制在3万/㎡以下,安置小区红星嘉苑的二手房价格自然也从2.8万/㎡迅速回落到2.5万/㎡左右。

02.

实探红星嘉苑小区

绿化、公区、物业等与商品房仍有差距

我们知道,二手房抗跌因素里,除了政策导向、市场大环境之外,小区交付后的居住环境和物业管理等都非常关键。

红星嘉苑价格跌得这么猛,是不是跟小区内部环境也有关系呢?今天上午,我便来到小区进行实探。


红星嘉苑规划建设1栋商业和17栋洋房、小高和高层住宅,共1308户

虽然小区的体量挺大,但由于楼间距较大,中低楼层采光也不影响。今天上午11点左右,除了底楼和2楼,其他楼层基本都能充分采光。


红星嘉苑的物业是江苏幸福物业管理公司,小区进门的物业服务公示栏中可以看到,物业费是1.3元/㎡/月。

第三年开始政府补贴0.5元/㎡/月,经过二手房交易的业主不享受补贴,按照1.3元/㎡/月缴纳物业管理费。


实探过程中发现,红星嘉苑在物业管理方面确实和一般的商品房存在差距。

虽然小区大门有保安值班,但没有设置门禁,车辆行人自由进出

小区内张贴公告称11月22日开始实施人车分流,路面禁止停车,但实际上还是有不少车辆可以直接开进小区。



我转了一圈发现小区内的绿化其实并不充分,从俯拍的照片可以看出,中央草坪也是光秃秃的,绿植并不繁茂。


此外,小区内非机动车乱停放现象比较严重。

虽然有专门划出来供非机动车停放的区域,但住户多把车辆停在靠近小区入户的一侧,一路上有不少车辆都停放地比较随意。


有部分楼栋入户门两侧也都是非机动车,还有直接停在车库坡道的。



因为有很多业主正在装修,几乎每栋楼都有正在施工的机器声,噪音很大。地面有不少建筑垃圾,不过都堆放在一处。


小区入户地面贴砖,墙壁和楼道是大白墙,简单粗暴,不过楼道的地面从一楼到顶楼都是贴砖的,这一点很多商品房小区都没有做到。



卫生方面,小区地面卫生还是比较整洁的,没几步就能看到几个垃圾桶,而且盖子都是合上的,周边也没有什么随手扔的垃圾。


电梯里有不少小广告,很多都已经被物业清掉了,剩下都是用水笔写的,很难擦除。 更夸张的是,我乘坐的两架电梯都用水笔写了醒目字样提示不要在楼道**



仔细一看这两字体还挺像的,不知道是恶作剧还是真的有这种离谱的情况发生过。

除此之外,我还看到有住户在楼道里养了两只鸟,地面瓷砖上满满的都是鸟类的粪便,观感实在太差了。


最后是小区的地下车库,整体比较昏暗,也没有做环氧地坪。

据了解,红星嘉苑的车位只租不售,年租金是1200元/辆/年,2000元两年,按月租则是120元/辆/年。



整体看下来,红星嘉苑小区内部优缺点都比较明显

首先它房龄新、外立面比早期的安置房好看不少,其次楼间距较大,中低楼层采光也很充分,外部卫生环境较好。虽说是拆迁小区,但整体环境不错,品质也肉眼可见,宜居性较高。


不过,跟商品房小区相比,红星嘉苑的绿化不够充分,小区非机动车乱停放现象严重、公区装修简陋、电梯和楼道脏乱差等问题也比较突出。这些需要物业和业主共同努力。

03.

交通便捷、名校加持

红星嘉苑周边商品房均价已超3万/㎡

红星嘉苑位于崇川跃龙路西红星路北,从地图上可以清晰的看到,附近的配套设施十分完善。


小区出门右转就能上长江路高架,毗邻南通主城滨江风景带南通大学附属医院、文峰城市广场等各项配套应有尽有。

更重要的是,红星嘉苑与田家炳中学(高中)一路之隔,此前启秀中学、一附朝晖等学校也在其辐射范围之内,交通、商业、教育、医疗等配套都非常能打,相比市中芯的老破小,确实优势明显。


目前,小区周边的二手商品房价格基本在3万/㎡左右

周边在售的新盘只有濠江南苑和滨江道·滨江玺两个项目,前者开盘均价29891元/㎡,后者均价更是高达36730元/㎡


总体来讲,红星嘉苑小区的核芯地段、丰富配套以及名校环伺的硬性条件,给了它足够的底气,然而这个超2.5万/㎡的价格,水分究竟大不大,还需要市场和时间的检验。

你还对南通哪些高价安置房感兴趣?评论区欢迎留言哦!

-END-

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