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注意!不是所有高价地块,都能卖高价!

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随着第三批集中供地的结束,2021年广州土拍大战基本落幕。

众所周知,地价是楼市的重要参考因素之一,任何一座城市想要持续开发,土地资源的利用都是一个大命题。

简单复盘今年广州土拍市场,不难发现其中的变化:从开局火热到结局遇冷,跟上半年的激情澎湃完全是另一种行情。

虽然后两次土拍显得有些不尽人意,但如果把时间线拉长,还是有一些值得关注的地块,例如,那些轰动一时的高价地块

高价地不仅在成交时点燃市场热度,也会对一二级市场形成助推作用。

今天,我们就来看下广州那些高价地块,以及那些高价地块打造的项目。


在回答这个问题之前,我们先来了解一下广州早期一些高价地块。

2016-2017年,算是广州土拍的光辉时刻,高价地层出不穷;2020年,越秀南地块以64576元/平的楼面价成为新地王。

相比之下,2021年除了金沙洲拍出4万+地王外,其它都略显平淡。

为了让大家更直观了解广州高价地现状,小编特意整理了目前各区最高楼面价地块。


可以看到,除了部分近期才成交的地块,大部分项目已经入市。

那么,这些曾经风光一时的高价地块,现状如何呢?

其实如果有关注这些高价地打造的项目,会发现一个“残酷”的现实:高价地未必都能卖出高价。

一方面,高价地不一定意味着稳赚不赔。

就拿增城地王来说,楼面价23963元/平,项目巅峰时期曾卖出过4万+的价格,现在均价却只有2.6万/平,不久前还传出2.1万/平的特价房。


图源:妈网房产论坛

这个价格,甚至还没有楼面价贵,怎么算都是一个“亏本价”。

另一方面,作为拍出高价地块的开发商,却不一定是最大受益者。

当某个板块拍出“地王”,最高兴的莫过于周边项目和业主。

对周边竞品而言,既可以蹭地王热度,还能凸显自身性价比;对业主而言,拍出地王,意味着开发商对片区期待值较高,也侧面说明自家房产还有一定升值空间。


能成为片区地王,自然有其优势,但为什么有些高价地项目却卖不出高价呢?

原因肯定不止一个,我们主要从需求定位、市场环境和产品打造三个方面来探讨。

首先,是项目定位要与片区客群相匹配。

还是以增城某盘为案例。增城本就是刚需聚集地,现阶段还没有购买力推动其成为像海珠、荔湾那样的“豪宅区”。

而高价拿地,项目大概率会定位为高端产品,这显然与片区主力客群定位不符。

简单来说,在一个均价2万/平片区中,找到自愿掏4万/平买房的人,并不是简单的“高级、纯粹、身份”等华丽说辞就能让购房者买单。


增城航拍图 图源:地产少年

其次,高价地块的诞生与市场环境有很大关系。

举个简单的例子,今年首次土拍,市场还是一片火热,于是就有了金沙洲4万+地王。而下半年楼市行情迅速降温,别说地王,地块流拍都是常态。

此外,一旦市场风向有变,低价地块可以通过降价来换销量,而高价地块受限于开发成本,降价则意味着利润大缩水甚至亏本。

其三,高价项目之所以能卖出高价,产品打造也是重要因素之一。

一个项目从前期规划、户型设计、到产品质量等等,都属于项目整个产品链条。如果项目存在容积率过高、户型奇葩、周边环境较差等问题,相对来说会很难卖出高溢价。

整体来看,地价高是打造高价盘的因素之一,但并非决定因素。

地块能卖出高价,主要与区位、土地素质、规模等有关,而项目想要卖出高价,还要在地价基础上,加上品牌、产品设计等因素。


不可否认,地块价格能够反映开发商对未来市场的价格预期,但除却高房价预期,高价地背后所隐藏的发展逻辑,却鲜有提及。

换言之,拍出高价地块,可以在短时间内提高楼市热度,但如何盘活高价地块,才是值得思考的关键。

对开发商而言,从拿地伊始的宣传,到后期的营销手段,整体投入、如何盈利难、现金流、项目口碑等难点都需逐一攻克,缺一不可。

若是时机不对或是运气不好,拿地开发商往往会面临被深套其中、去化艰难的命运,不得不降低利润来换取销量。

这一点,此前增城“站岗”某盘就是典型的例子。


图源:微信公共图库

当然,并非所有高价地都会面临这样的困境,主要取决于地块本身条件和开发商对产品的打造。

不过,我们也能从中总结出一些规律。

对购房者而言,不要太迷信高价地对房产价值的影响。相比之下,项目地理区位、生活配套才是居住品质的决定因素。

换言之,只买对的不买贵的。


一般而言,开发商从拿地到销售,周期可以控制在6至8个月,高价地可能稍微缓慢一些。

不过,高价地项目开发项目进展普遍会更慢一些,毕竟立马开发房价不容易达到预期。

问题来了,目前广州还有哪些待入市的高价地块呢?


具体来看,目前广州TOP10地块中大部分还处于建设或规划中,仅有少数项目已经入市。

以广州TOP3高价地块为例。

广州地王越秀南地块,如今正在如火如荼动工中,其备案名也已流出,名为广州城投·领越壹号,计划在2022年中旬入市。

天河奥体地块即合景·臻颐府,项目拟打造成高端线“臻”系列产品,以180-220㎡大平层户型为主,预计明年即可入市。

保利新港东地块命名为保利招商·海珠天珺,项目位于琶洲东区,可望江。据悉,项目将建设4栋住宅,户型涵盖139-262㎡四房以及450㎡大平层。

那么,这些待入市的高价地块命运如何?

从现阶段市场环境来看,对开发商要求较为严苛,如今想卖高价并不是一件简单的事。

从长远来看,高地价项目对周边新房、二手房价有一定的拉动作用。

对购房者而言,如果要出手,在高地价项目面市之前,或许可以捡漏周边新房。不过需要注意的是,如果对广州楼市不够了解,高价地项目还是要谨慎一些。

最后,未来这些高地价项目走向如何,将给广州楼市、城市格局带来怎样改变,我们仍将持续关注跟进动态。

© THE END

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