房地产信托融资不可轻易放松

冉学东

近期，随着房地产市场形势的变化，尤其是一些大型房企出现风险事件，政策对于房地产市场的融资出现回暖。

从房地产企业的融资方面看，数据显示，截至11月23日，11月房地产企业融资总额为617.5亿元，环比10月的融资总金额增长69.2%。其中，房地产企业信用债发行规模达425.4亿元，发行量是10月的227.2%，一些头部的房企，尤其是国有房企如保利地产等的信用债发行量大幅提升。

从房地产按揭贷款情况看，截至10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额为37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

然而，房地产信托作为房企融资的重要渠道之一，虽然11月以来成立规模小幅提升，但是仍然看不到放松的迹象。只是近两周的房地产信托成立规模环比小幅上涨。用益信托最新数据显示，10月房地产类信托成立规模为87.25亿元，与9月相比减少46.18%。

可见从监管的角度讲，即使目前对房地产市场的融资有所放松，但是对于房地产信托仍然是“另当别论”。

监管的初衷不难理解，融资类信托属于影子银行的一种，它的功能和银行一样，就是汇聚公众的存款，然后贷款给房地产企业，只不过对公众的要求是高净值客户，比如必须是最低100万起投，同时利率也比较高。

跟银行不同的是，信托公司没有银行那么严格的资本充足率、流动率、拨备率、不良贷款率、存款准备金等等的限制，出现风险后，难以有相应的风控手段和资本去稀释风险，很容易形成群体性事件，影响社会的稳定。

更为重要的是融资类信托其实只是银行的影子，大多数资金来自于银行，有些只是走个通道，最终风险可能都汇聚到银行来承担，这就使问题更加严重。

随着这几年房地产市场形势的变幻，监管以“房住不炒”为总基调，对房企的融资实行严格限制，房地产市场的风险开始逐渐暴露，去杠杆成为大趋势，房地产信托的风险也开始陆续暴露。

用益信托数据显示，房地产信托违约从2020年末再度开始大幅增加，2021年1月至10月，包括头部房企在内的房地产信托共发生66起违约事件，违约规模约489亿元，超过2020年全年的数据。而10月以来，截至11月5日，全部信托产品共发生违约事件16起，涉及金额172.21亿元，其中，房地产领域就占了7起，涉及金额118.46亿元，占68.79%。

这些暴露的风险，让我们看到房地产信托目前面临的严峻形势。截至三季度末，投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元，这个庞大的敞口更需要强大的风险管理能力。

而过去几年，房地产信托迅猛发展的逻辑事实上也是因为对于房地产业的调控，由于监管对房地产贷款限制非常严格，包括发行债券等，房地产企业融资来源减少，但是却敞开了信托的大门，于是银行资金通过信托渠道流入房地产，由于信托作为影子银行的特征，利率更高，事实上放大了风险。

所以在目前的形势下，对于风险相对较高房地产信托融资依然应该是严厉的压降态势，不可出尔反尔，一定要吸取以前的教训，不然此前的调控成果化为乌有，并且还会继续放大风险。

而作为信托公司目前正是转型发展的一个好时机，此前靠牌照吃饭的日子一去不复返，一定要提高自身的投资和融资能力，拓展主动性业务管理能力，在标品投资方面苦练内功，才能有更加可持续的发展，整个行业才能走上健康发展的道路。

责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东