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“为什么一边说降价,一边说回暖,各位是疯了吗?”

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哼。

最近被一位读者投诉,说我们“有两幅面孔”。

一会在稿件里面写很多楼盘都在降价。

一会又说市场正在筑底,成交已经回暖。

在他眼中,我们就像在正负两级不停来回蹦迪的刘皇叔,充满了割裂感:


在此,我要为自己正名:

我们,没有胡说!

市场降价,是真的!

市场回暖,也是真的!

这两个状态,确实同步在发生!

#1

没错,现在楼市是实打实正在降价,而不是一个吸引客户的噱头。

光我们近一个月做的稿件,就涉及到:

直降4000元/平!朱村某盘价格一夜回到两年前!(增城一手房)

半年降118万!黄埔二手真实成交价,我们扒到了!(黄埔二手房)

华景新城降百万急卖!天河二手房市场,真那么难?(天河二手房)

放血跑量!零首付重出江湖,有盘单价直降20%!(增城一手房)

蚌埠住了!降2000万!越秀豪宅打6折竟没人要!(越秀二手房)

多个学区房降价!广州家长放弃鸡娃了?(主城学区房)

与此同时,数据也在告诉我们市场的真相:

从新盘而言,今年大部分区域的房价涨幅甚微,同比去年10月,外围区域甚至出现了明显跌幅。


再看看二手市场:


除了中心区域,广州其他区二手房成交价均下跌,其中增城、番禺、花都、从化、等外围区,二手成交价跌幅达到了10%以上。

可以说,无论一手二手,只有少部分项目能逃脱降价的魔咒。大部分楼盘,都或主动或被动的下调着售价。

#2

被动降价很容易理解,比如那些被限价了的新盘,饶你精似鬼,也逃不出调控的五指山。不愿意下调备案价,就拿不到预售证。

主动降价就颇值得人寻味了。

他们可能是受楼市下行影响,销量惨淡却又急着回款的市区项目;

或者本身就卖不动,不如蹭波降价热点做一番宣传的郊区项目;

亦或者是扛不住压力,对市场信心一点点流失的二手房业主。

发现了吗?以上所有主体的目的都很明确——降价,然后跑量。

结果也确实如他们所愿,目前一手市场的成交量,较楼市最低点,已经有所抬升。

从各区的成交趋势能看出,9月开始,新盘成交量开始抬头向上。


这一方面和楼盘降价有关,另一方面,也是年底开发商加大推货所致,近两个月一手市场新批供应创2021年以来新高。

同时,二手市场成交量也回升了:


图源:广州中原研究发展部

别忘了,与此同时,货币政策还帮着打着配合,开始下调利率,加速放贷,疏导堵塞了一段时间的购房需求。

所以我们能明显感受到,楼市的成交量在各方力量的推动下,开始反弹。

#3

当然,除了成交量的数据,我们也观察到了楼市不少其他的迹象。

首先,我们观察到,新开盘项目的推售套数明显增多。

在市场不行的时候,开发商一般单次只推售一两栋楼,甚至某楼栋的一两条梯腿,秉承着“少量多次”的原则,减小开盘风险。(具体就不点名了,可以添加文末微信进群聊天)

但现在,项目的开盘量越来越大。

比如之前开盘的万科金域曦府,黄金周期间一次性推出约1500多套房源;

再比如即将开盘的珠江花城,也将要推出约500+套的货量。

其次,是热盘的开盘成交量有了明显提升。

臻珑府,开盘一个小时去化约75%;

万科城市之光,开盘当晚成交约90%;

打开网签系统查一下,也能发现这不是开发商的营销说辞。虽然网签有滞后影响,已售套数的记录会比实际销售速度慢,但确实大批大批的房源显示已签约:


而在8月份的时候,市场上哪怕是网红盘,去化情况都不太理想,基本在5-7成左右。

另外,再分享一个主观感受到的现象:

在我们的粉丝群里,大家终于开始讨论楼市了。

再过去的两三个月里,我们很多群基本没人说话,偶尔会有人分享阅读链接,点开一看还是劝人不要买房的。

但现在,哪怕是每个新组建的项目群,热度都很高。

大家讨论的话题,也从“要不要买”转向了“买哪个项目”、“买哪一栋”。


比如我随便扒的星寰TOD群

春江水暖鸭先知,普通购房者可能不懂什么市场的节点,但他们也会有冥冥中的感觉,觉得现在能买房了。

#4

这就可以解答文章最开始的问题了:

我们之所以说楼市开始筑底准备回暖,是综合分析市场之后得到的结论。

就像一个冬天过去,地面上原先结了一层厚厚的冰,现在虽然还没有大太阳,但是冰已经慢慢融化。

谁能说这不算回暖呢?

最后,我大家一定都想知道另一个问题的答案:

楼市,到底什么时候才会真正进入夏天呢?

我的判断是,预计明年。

一是哪怕调控不放松,现在各家开发商也逐渐消化了限价的信息,市场供应逐渐恢复正常,伴随着价格的稳定,成交量会继续上升。

二是调控甚至有放松的可能。前段时间我们已经收到了风声,详情可回顾:起风了:多项目称广州将取消限价!

我知道一部分读者会觉得这是空穴来风,毫无根据,说我们是在盲目吹涨,炒作楼市。

冤枉啊,开发商卖楼我们又不抽成,炒作楼市有什么好处?

而且大家别忘了,广州的限价至今也没有出明文规定,但它是空穴来风吗?

我们只是把自己收到的一手消息及时分享给大家而已,信或不信,都可以。

请相信,时间会给我们答案的。

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