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广东东莞楼市的危机,回不去的房价,超大的东莞在蝶变

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珠三角大湾区是全国最为富裕的区域之一,这里孕育了很多知名城市,现在的深圳、广州是全国四大一线城市,另外东莞、佛山是全国少有的千万级特大城市。


城市夜色美如画

过去几年时间,随着珠三角综合实力的不断提升,人口的不断聚集,这片区域的楼市固定资产价值也逐渐攀升。

但随着房贷收紧,以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资,对于部分城市或多或少产生一定的影响。

而对于处于房价“高位”的珠三角,楼市危机来了吗?


优秀的城市生态环境

那么,今天与大家一起来剖析广东东莞这座城市,主要剖析这座城市的楼市潜力与未来。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多,比如:这座城市的常住人口有多少,这座城市人口是处于净流入还是净流出?

比如:这座城市的经济发展如何,他的产业是否高精尖?

比如:这座城市的地理位置如何,是否能成为未来重点发展的区域?


城市的发展离不开企业的创新

那么首先让我们来了解一下,东莞这座城市现在的常住人口有多少?

东莞是广东地区一个普通地级市,不过东莞较为特殊,因为它归属范围内既没有区也没有县,它是一个典型的“直筒子”市。

根据第7次人口普查数据,东莞现在的常住人口达到1,046万人。现在东莞的人口数量在广东排名第三,在全国处于第15位。


美丽的城市,美丽的家

结合第6次和第5次人口普查数据,2010年东莞常住人口只有822万人,2000年东莞常住人口只有644万人。

我们把东莞近20年的人口数据是通过对比计算,

2000年到2010年,十年时间东莞人口净流入178万,人口净流入增速27.6%。

2010年到2020年,十年时间东莞人口净流入224万,人口净流入增速27.3%。


架起幸福的桥梁

通过数据对比我们可以看到,东莞这20年人口出现大幅度流入,当然净流入增速相对来说减缓0.3%。

现在的东莞是一座城市化率非常高的城市,城镇居民占比超过92.15%,而农村居民只有7.85%。

另外东莞应该是全国最为年轻的几座城市之一,14周岁以下人口占比约13.12%,15~59周岁人口占比约81.41%,而60周岁以上占比约5.47%,其中65周岁以上占比约3.54%。


不一样的视角看城市发展

巨量的成年劳动力给予这座城市未来的发展打下了夯实的基础。

我们再来了解一下东莞的地理位置。

珠三角之所以发展快,与地理位置有直接关系,对于东莞来说,地理位置绝佳,处在广州和深圳两大中心城市之间。


东莞地理位置

另外东莞还与珠三角的惠州、中山等地的距离较近。

其实整个东莞管辖面积并不大,东莞管辖面积大约为2512平方公里,甚至与全国很多县级城市的规模差不多。


东莞高等级公路分布

但我们通过地图可以看到,位于东莞境内高等级公路分布密集。随着产业的不断推进,人口的不断聚集,这个区域完全可以全域城市化发展。

我们再来了解一下,东莞在过去一年完成的经济总量。

2020年,东莞共完成经济总量9,650亿,在全国处于第24位,除省会城市外,东莞在普通地级市排名当中处于第6位。


东莞镇镇现代都市化

可以说,东莞的经济发展非常强悍,几乎超越了全国多数的城市,而对于东莞的经济总量俨然不再是一座普通的地级市水平。

对于东莞这座城市比较特殊,既没有区也没有县,目前东莞共有32个乡镇街道,另外还设立有松山湖园区。

2020年,东莞共有6个乡镇街道经济总量突破了500亿。500亿的经济总量,在全国县域城市排名当中都是属于前列,但对于东莞来说,只是一个优秀乡镇的经济体量。


城市发展的印记

我们再来了解一下,东莞现在的产业分布。

对于整个东莞的城市定位非常明确,重点打造“湾区都市、品质东莞”。

东莞三次产业结构比重约0.3:53.8:45.9,东莞是一座典型的工业发达城市,第二产业比重远高于第三产业比重。

东莞具有强大的产业集群,不管是传统优势产业还是新型“高精尖”产业。


城市的发展在于经营

通过多年的发展,东莞逐渐形成纺织服装、食品饮料、家具制造、建筑材料、金属制品、家用电力器具制造等六大传统优势产业集群。

随着产业的升级,东莞已经形成医药制造、航空航天器及设备制造、电子及通信设备制造、计算机及办公设备制造、医疗仪器设备及仪器仪表制造等五大核心高技术制造产业集群。


海纳百川,厚德务实

为了更深层次了解东莞产业对我们日常生活的影响,我们来了解一组数据:

2020年,东莞共生产布1.2亿米、服装9.4亿件、鞋1.2亿双、家具4,071万件。

2020年,东莞共生产机制纸及纸板1,553万吨、纸制品216万吨、塑料制品132万吨、电动手提式工具3,476万台。


繁忙的东莞

2020年,东莞共生产原电池及原电池组58.3亿只、灯具及照明装置1.63亿套、电子计算机整机983万台、显示器94.6万台、电话单机2,316万台、移动通信手持机3.16亿部。

2020年,东莞共生产光电子器件232亿只、电子元件1.96万亿只、印制电路板1,941万平方米。

从东莞生产的工业产品数据就可以看到,这些产品影响到千家万户,可以说东莞制造不断走进我们的千家万户,他更走进的是全世界的千家万户。


东莞制造,走进千家万户

这些年东莞大力推进城市化发展,建成区区规模逐渐扩大。

2020年,东莞新房施工面积达到4,294万平米,其中新房住宅类成交面积超过737万平米,成交金额达到1,786亿。折算每平米成交单价,每平米成交单价为2.42万。

巨量的地产开发推动这座城市各大乡镇街道都在城市化,对于东莞现在的建成区规模大约为1194平方公里。


干净整洁的城市街道

我们再来了解一下,现在东莞房价与2016年有多大的变化。

2016年东莞楼市房价并没有这么高,而那时候整个东莞地区的平均价格大约为1.1万。

现在整个东莞地区平均房价大约为2.41万,而东莞地区目前平均房价在全国315座城市排名当中,处于第13位。


夜晚的城市同样美

仅仅只有5年时间,东莞楼市房价出现如此翻天覆地的变化,折算房价5年涨幅119%。

对于这几年在东莞看房,但仍然没有选择及时安家的群体来说,房价的变化足以让部分群体“望楼兴叹”,让部分群体“后悔莫及”。


座座高楼,拔地而起

我们从多角度、多维度剖析了这座城市,分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模、房价5年变化等角度可以看到:

东莞城市人口急速流入,而且这种流入的减缓速度却非常低。

东莞是全国少有的千万级的特大城市,以及它的城市化率超高,建成区规模更是位于全国城市的前列,地理位置处于全国最具有优势的片区之内。

东莞的工业更是先进制造业的代表,很多产品影响到千家万户,侧面反映到东莞已经与每一个人息息相关。


美丽的城市,蓝蓝的天

尽管这座城市的房价在过去5年发生了翻天覆地的变化,但这跟整个城市综合实力提升也有直接关系。

当然从城市化发展的角度来看,现在东莞楼市房价就像是“回不去”的房价。从短期的角度看,东莞楼市房价大涨的概率基本不高,而东莞房价下跌的空间非常有限。


不断向上奋进的城市

随着整个城市综合实力的提升以及城市的配套越来越好,对于东莞未来的地铁交通也会纵横绝大多数乡镇,而且东莞处在深圳、广州两大核心城市之间。

随着深圳、广州两座城市快速融合、相向发展,必然对于东莞也有一定的推动作用。这也是为什么东莞的建成区规模超大、人口超多的主要原因之一。

长期的角度看,东莞作为珠三角大湾区重要的核心城市之一,对于这个片区的人口众多,经济总量非常高。可以说,未来珠三角大湾区发展的高度,会直接影响到东莞整个城市发展的高度。


一座值得骄傲的城市

而对于东莞这座“超级年轻”的城市来说,未来的潜力巨大,毕竟劳动力就是生产力。

从远期的角度看,随着珠三角大湾区建成世界级湾区,对于东莞楼市固定资产价值的攀升有一定的推动作用。

现在的东莞是一座超大的东莞,现在的东莞在不断蝶变。看好东莞的发展,对于东莞未来楼市有一定的期待。

个人观点,仅供参考。

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