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上海第三次土拍成模范生:27宗地全部出让,房地产联动价最高7万元/平方米

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本文来源:时代周报 作者:忻奇琪

12月3日,为期一周的上海第三次集中供地终于收官。

此次上海推出的27宗地块全部出让成功,无一流拍,总出让面积超过156万平方米,累计收金469.9亿元。溢价率方面,18宗地块以底价成交,占比三分之二,另外9宗地块平均溢价率为8.71%。

和其他已经完成第三批供地的城市类似的是,国企、央企拿地拿到“手软”,只有香港兴业、上海恒都、大名城、大华、同润等5家民企在上海市第三批集中供地中有所进账。

上海土地仍具备吸引力

11月29日,上海第三批集中供地拉开序幕,2宗“城中村”改造地块及1宗“双定双限房”地块率先开拍。

作为此次集中供地中唯一一块“双定双限房”地块,位于崇明区长兴岛圆沙社区的居住用地备受市场关注。尽管土地出让文件中并未对“双定双限”作出具体的解释,但明确指出了申请人须提交由相关政府部门出具的项目认定文件后才能购买。

11月30日,同策房产咨询股份有限公司研究院研究总监宋红卫向时代周报记者表示,目前上海的双定双限房可以理解为是一种人才保障用房,主要是限定价格、限定户型等,并且在限定的区域内,只有符合特殊限定条件的人群才能够申请,有的还会限制交易,此前在浦东、嘉定都有过类似的项目。

最终该幅地块被上海长兴岛安居建设有限公司(上海城投)底价竞得,成交总价约2.13亿元,成交楼板价仅2010元/米²。

而在第三批集中供地的第二个交易日,上海土地出让节奏则明显开始加快。在出让的5幅地块中,4幅为纯宅地,1幅为商住混合用地。除了奉贤区奉贤新城21单元E09E-01区域地块被奉贤城建以底价11.2亿元拿下之外,其余4幅地块全部都进入了一次书面报价环节。

其中,宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0302-02地块被厦门建发拿下,成交楼板价26152元/米²,溢价率为8.97%;奉贤区柘林镇07-02区域地块由中铁置业拿下,成交楼板价10547元/米²,溢价率为8.11%;松江区中山街道SJC10010单元40-01号地块由恒都置业摘得,成交楼板价25390元/米²,溢价率为8.97%,同时这也是恒都首次进入上海。

上述三幅涉宅地块均由国企开发商拿下,而松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块在经过13轮的竞拍后,才正式进入一次书面报价环节,最终嘉兴兴裕实业有限公司(背后股东为港资开发商兴业国际)以距离平均价46.75万元的差距摘得该幅地块,成交楼板价仅25529元/米²,溢价率为8.63%。


“大家还是长期看好内地市场,这次能在上海顺利拿地也有一定的运气成分,另外港资资金压力相对来说没有这么大,在市场偏冷的时候还是能保持好节奏,去做一些好的项目。”11月30日,兴业地产的品牌人士向时代周报记者表示。

招商蛇口超“百亿”拿地

从第三天的竞拍开始,招商蛇口发力明显,单独或以联合体形式,分别拿下了青浦区西虹桥蟠龙路地块、浦东新区高行镇地块、嘉定区南翔地块,共涉及资金约105.91亿元,可谓是收获颇丰。

西虹桥地块、高行镇地块,是此轮上海第三批集中供地中溢价率最高的两宗地块,溢价率分别为9.08%、9.39%;同时总成交价分别为33.57亿元、45.54亿元,也分别是本轮中总价第一、第三的地块。

据时代周报记者统计,算上此次纳入囊中的地块,今年以来,招商蛇口累计补充了6宗土地,累计拿地金额超248亿元,成为了今年上海土拍市场的最大赢家。


12月3日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者指出,此次拍地过程中,类似招商蛇口等企业的拿地力度明显较强,充分体现了当前央企、国企拿地的积极性。

“另外也需要看到,即便是央企国企拿地,也会采取联合竞拍的方式。当前外部金融环境略紧的情况下,房企拿地依然还是有保守和谨慎的心态。类似谨慎在当前也是必要的,积极拿地但不冒进、采取科学的方式拿地,值得行业的关注和学习。”严跃进进一步表示。

12月3日,中指研究院企业事业部高级分析师束端分析指出,在行业调整的大环境下,上海第三批次集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜,“房地联动”锁定价格缓解住房刚性需求,“土拍模范生”姿态尽显。

回顾2021年上海各批次集中供地,第一批次土拍热度高涨,多数宅地触发一次报价,拿地需要“拼手速”;到二批次受调控影响回归理性,“随机值”补丁及时开启;第三批次土拍整体溢价率略有下调,继续延续平稳态势。

至此,2021年上海全年三次土拍累计揽金逾1700亿元。

除了精准控地价之外,在未来一手房价格体系的约束上,上海也通过“房地联动”对新房价格进行了整体锚定。

按照开发商正常推盘入市的节奏,此次第三批集中供地出让的地块最快明年就有望入市,从此前就已经公布的房地联动价来看,房地联动价最高的浦东新区高行镇E01-06纯宅地,未来入市价为7.03万元/米²,房地联动价最低的两幅均位于自贸区临港新片区范围内,入市价仅2.5万元/米²。

“这样的价格几乎和今年同板块内新房入市的价格相似,确保了未来两年内,上海一手房市场将平稳运行。”12月3日,沪上某房企的营销负责人告诉时代周报记者。


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