深圳楼市：长远来看，你觉得盐田又如何呢？

往期问答收录在“五哥谈房”网易号，看更多回复

具体买房问题请提问

会员提问：五哥，你好，我想长线投资，比较看重升值空间，想问老师觉得盐田怎么样？能否具体分析一下？

五哥：你好，曾经盐田也是辉煌过一段时间的，但2000年以后，由于深圳发展的大方向是向西，导致东部没落；在深圳撤关之后，盐田便丧失了其关内优势，沦为和龙岗一样的起跑线了；盐田的平地资源极少，交通也非常差，三面环山，南面临海，修公路和挖隧道才能去到盐田，导致盐田的房价也是低到了谷底。但如今地铁8号线的通车，使得盐田迎来了一线生机，但是地铁是在2015年开始建设的，五年内地铁的利好早已被释放殆尽，所以地铁开通之日房价并不会大涨。还有就是地铁并没有改变盐田的区位，以及三面环山的困局。但是，若是住在地铁站附近，就能够实现盐田到福田CBD之间一小时的通勤时间。对比和盐田同一起跑线上的观澜、布吉、平湖和龙岗，在地铁到福田CBD的通勤时间上，观澜、布吉和盐田是胜于龙岗和平湖的。再来看城市面貌，布吉出了名的脏乱差，观澜则聚集利大量的农民房和低端工厂。盐田的城市界面干净整洁，要胜过很多片区，且在8号线开通后，其中的海山站已经成为了深圳的新晋网红打卡点。总的来说，盐田在综合性评价之中是比较有优势的。常年被忽视，直到8号线的开通，才使其重见天日；盐田到罗湖和福田CBD的通勤优势以及良好的居住氛围，都有利于其逆势上涨；对比其他远郊板块，盐田的价值明显被低估，后期的价差将会被调整。对于重视居住体验和工作在福田或者罗湖的刚需，是可以抓住时机买入盐田的；但若是想要长线投资，看重升值空间，还是不建议的。

会员提问：五哥，你好，我不是深圳本地人，但是在深圳已经工作了三年，现在就是在纠结定居在哪里，想问怎么选择城市买房定居呢？

五哥：你好，选择城市买房定居，要根据个人的发展规划来决定。如果希望能够安稳工作发展，建议在自己的家乡发展定居，可极大减轻置业压力，生活也比较有保障。如果希望挑战自己，追求梦想，那么就要认真选择自己的行业与日后定居的城市。首先要规划自己的职业发展，再根据城市的产业布局，选择匹配的城市。其次则要关注选城市的生活成本，房价是否在承担范围之内。最后就朝着自己规划的目标逐步努力，最终实现它。

会员提问：五哥，你好，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下老师是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？

五哥：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。

会员提问：五哥，你好，我想要投资买房，想咨询一下向深圳，广州城市房价最先上涨的都是哪些地区呢？

五哥：你好，决定因素集中在三个区域，即核心区优质刚需标杆盘；核心区优质小面积学区房；强产业&强规划次新盘。从深圳来看，深圳湾涨幅不错，小面积优质学区房较为吃香，强产业的次新盘也有不错涨幅；从广州来看，珠江新城、越秀的学区房、品质次新盘可以关注！

会员提问：五哥，我买房之前是贷款的，还剩8年，今年手上有些存款，会有违约金吗？要提前还款要怎么处理呢？

五哥：你好，关于二手房提前还贷应该怎么处理，此时银行会给出借款人是否缩短还款期限的选项，如果要节约利息，借款人可以选择缩短期限，另外借款人可以向银行请求改变还款方法。关于按揭购房提前还款违约金怎么算的问题，提前还贷需要支付违约金，这个金额由贷款银行决定，各自有不同，比如招商银行不满一年，收取不低于实际还款额三个月的利息、满一年的收取不低于实际还款额一个月的利息；农业银行贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，贷款满一年后提前还款，如果之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金，如果已经提前还款过一年后再申请则不收违约金等等。