深圳楼市：怎么去避开哪些烂尾楼项目呢？

往期问答收录在“五哥谈房”网易号，看更多回复

具体买房问题请提问

会员提问：五哥，你好，目前有一套房子自住，有购房资格，想再买一套投资，但是不知道怎么选择区域，请问深圳什么区域值得购买？什么区域有发展潜力，适合投资？

五哥：你好，关于深圳最值得购买的区域，可以从这几个方面讨论：1.从发展重心来看，深圳重心西移，地标建筑摩天轮、国际会展中心、国际机场都建在宝安，宝安如同曾经的罗湖、福田，迎来了发展机遇，近段时间最受关注的是宝中南山之间的前海；2.从商圈来看，罗湖有万象城，南山有海岸城、欢乐海岸，宝安有宝中壹方城、海雅缤纷城，再往西则没有大型商圈，未来这一空白必然会被填补，建议抓住机会，早期入手。

会员提问：五哥，你好，一直在关注房产市场，我是无房状态，最近在准备打新，非常焦虑，感觉很头疼，新房二手房冰火两重天，调控都按住了，请问深圳楼市现在还有些什么情况呢，未来会如何呢？

五哥：你好，目前深圳楼市打新严格。深圳西部打新资料审核十分严格，很考验买房者的心态，东部的龙岗、大运等板块同样火爆。楼市处于真空期。对买房者来说，现在的深圳楼市处于真空阶段，一方面打新难度大，另一方面二手房有指导价，税费高，同样不想选择，房价上涨受到遏制，造成现在这种情况的最大原因是精准调控。东部上涨。由于大湾区房价轮动以及限价背景，深圳东部诞生了5万/平的价格锚点，这个价格相比大湾区其他城市的房价来说，性价比很高，虽然深圳东部相比西部来说存在差距，但深圳是多中心发展的城市，东西部差距会越来越小，所以依然有很多人愿意买在东部。总的来说，不论现在如何，在需求推动下，深圳房价会持续向上发展。

会员提问：五哥你好，我打算今年买房，刚需，有购房资格，想问老师首次买房需要注意哪些问题？

五哥：你好，对于刚需来说，买房是头等大事，但首次买房或许会有些经验不足，以下这些问题可以给刚需买房提供一些参考方向。

首先是预算，刚需经济实力有限，大多数购房者可能会选择贷款买房，但需要注意的是，贷款月供不要超过流水的二分之一。买房时地段、配套、楼盘的选择都会对房价有一定影响，配套完善、交通便利、地段优越的房子往往房价更高，购房者要以自己的预算为基础，根据个人需求做出取舍，如看重通勤时间要尽量选择交通便利的房子，而其他条件可做相应让步，保证在预算范围内买到最合适的房子而非最好的房子。其次是房屋朝向，户型朝向会影响居住舒适度，一般来说房屋朝向选择朝南，坐北朝南>全朝南，这样的房子通风采光性俱佳，而且冬暖夏凉，东西朝向与全朝北的房子朝向最差，十分影响居住体验，不建议选择。另外，物业的选择也十分重要，一个好的物业能给房产带来不错的溢价，而且物业服务质量好的房子居住环境也更加有保障，不要因为物业费用而放弃物业质量。最后是房屋楼层，高楼层的采光要比低楼层更好，特别是楼栋间距小的小区，建议选择较高楼层。不建议选择一楼与顶楼的房子，购房者主要根据家庭成员构成与个人偏好选择楼层，注意楼层的通风采光效果。

会员提问：五哥，你好，怎么做好人生规划呢？感觉活下去已经倾尽全力了

五哥：你好，结构性的布局，趁着年轻要早点规划，早做打算，年纪大了再明白过来，已经没办法回调了，时间是最奢侈的，一切价值的变现，都需要时间。年龄红利正在崛起的城市，迅速扩张的产业，比较小的年龄，几者搭配好了，就是人生赢家。

会员提问：报哥你好，去年看到很多烂尾楼项目，想知道，今年买房的话，怎么避开烂尾楼项目呢？

报哥：你好，有些房地产项目可能会停工出现烂尾楼的情况，买房时烂尾楼是最大的风险。烂尾楼产生的原因主要有以下几个，首先是由于资金链断裂，这主要是因为局部房地产过热时，市场遭受宏观调控，信贷减少出现资金流断裂，或者是出现经济危机或金融风暴，导致经济环境恶化，还有开发商由于债权债务等原因资金不够，都容易出现资金流断裂，导致项目停工。其次是由于开发商建造或销售时出现问题，如投资定位不准、决策不力，或是施工质量低劣，被迫停工，这些也有可能导致产生烂尾楼。买到烂尾楼最根本的原因是预售证制度，房子还未完工就已经实施预售，开发商可以提前收到来自购房者或者银行的全款，资金直接流入开发商手里，而后期房产质量得不到保障，出现烂尾楼后，购买者钱已经交付，只能咽下苦果。

因此，建议购房者在买房时要购买现房，最好不要选择预售购房，还要尽量选择品牌开发商或口碑较好的企业，要对开发商有一定了解。除此之外，房产最好“五证”齐全，包括土地使用证、建筑工程规划许可证、用地规划许可证、工程施工证以及商品房销售许可证，还应了解开发商工程进度、楼盘销售周期与销售进度以及尾盘房屋产权等情况。确保自己买房风险降到最低，避免买到烂尾楼。