这是严肃君的第 504 篇推送
我们说，今年北京难出爆款。严肃君的N个500人置业群里有人质疑---
“海淀，会不会是例外？”
确实，学府壹号院开盘热销125亿，圆明天颂首批200套一天售罄，北沙滩桥地块，永丰地块产品信息一经流出，就成为北京楼市的最新热点。
不只海淀，昌平几个项目，也很有爆款的面相。
萬橡悦府最后2栋楼11月2日突然入市，从取证到选房只给了购房者两天时间，当天售罄。龙湖云璟一出现，严肃君N个500人置业群中，昌平群聊天又是千条起步。
但严肃君认为，包括海淀，昌平在内的京北片区，以后叫座也不容易。
01
巨大的供需差
叫不叫座，最直观的就是销售成绩。
向前拉长时间线来看，近三年的海淀、昌平的新房项目，一直都挺叫座。
海淀翠湖山屿湖洋房产品，2019年3月、4月两次开盘共411套房源，开盘即售罄；葛洲坝紫郡兰园共1398套房源，开盘当晚5个小时去化971套。
西山锦绣府，在捆绑车位、仓储的情况下，一期开盘888套一周清盘，二期加推369套号称“秒清”。
即便是在六环外的京投发展·岚山，1372套洋房也在6个月内去化完毕。
昌平新房项目去化成绩也一直不俗。
萬橡悦府网签96.51亿夺得2020年全市新房销冠，东小口奥海明月、奥森ONE半年清盘，奥森ONE网签金额更是超100亿。
但这些成绩，更多是由区域自带流量，与他人对比而来的优势得来的，产品本身带来的去化贡献有几分？不好评判。
当然，海淀、昌平叫座，首先不能忽略的是码农强大的购买力，此处不再赘述。
而深层次的原因是，北京北部片区新房一直供不应求。
严肃君统计，除共有产权房外，2018年-2020年三年海淀昌平分别供应6宗、5553套，7宗、8344套。而这三年海淀，昌平都分别成交了6401套、15886套。
要想填平海淀、昌平供需间的差距，至少还得再有1个学府壹号院府和7个萬橡悦府。
02
“有安排”的抬轿子
从结构上看，海淀、昌平每一次供地，都在某种程度上为上一次抬轿子。
典型的是昌平近两年入市的“码农标配盘”。
从单价5万4的萬橡悦府，到限均价5万9的奥森ONE、奥海明月，再到销售指导价突破6万的北清云际、奥森春晓。
这些项目之间直线距离多在5公里内，价格却一次比一次高。
今年北京实行土地集中供应后，单看海淀和昌平的话，是很有自己节奏的。
纯商品房用地，海淀首批次供地2宗，二批次4宗，预计可提供约1600套；昌平首批次供应3宗，二批次1宗，预计供应3500套。
与往年相比，海淀供地数量增多，昌平供地节奏更加稳定。
若按照去年的新房成交量，新增项目去化理论上只需要五六个月。
03
入市节奏被打乱
如果按照剧本走下去，昌平一批次地块完全可以顺利走完全程。
但，新老选手突如其来的上阵，不仅打乱了北部新盘的销售节奏，也打乱了购房者的买房节奏。
昌平朱辛庄龙湖云璟亮相，户型以89平三居和110平三居，总价512万-633万。萬橡悦府最后2栋楼入市，户型58-117平，总价319万-644万。
海淀永丰中海地块传出消息，据悉户型为75-126平，总价623万-1046万。
北七家天时汤山御邸也来插一脚，以中小户型为主，有56平-125平，总价336万-750万。
而北清云际83-108平，总价515万-670万；奥森春晓96-121平，605万-762万。
与新亮相的选手相比，面积段、总价都有重合。
一边是昌平最后的限竞房亮相，价格低面积大，还临铁；一边是海淀小户型产品炸场，有海淀光环加持。
对于手握钞票的购房者来说，同样首付预算下可选项突然变多，开始摇摆不定。
当性价比不显，再想叫座，只能等待。
就目前来看，海淀昌平能不能出一个既叫座又叫好的爆款，就看后续入市的选手交上来的答题卡了。
互动时刻：
2020年萬橡悦府以成交2047套，成交金额超96亿，夺得北京新房市场双料销冠。
今年，奥森ONE/海淀幸福里网签价均已突破百亿，刷新纪录已成既定事实。
那么接下来，海淀、昌平还会是北京新房市场的爆点吗？欢迎留言与严肃君互动~
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