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2021没有爆款,海淀会是例外吗?

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这是严肃君的第 504 篇推送

我们说,今年北京难出爆款。严肃君的N个500人置业群里有人质疑---

“海淀,会不会是例外?”

确实,学府壹号院开盘热销125亿,圆明天颂首批200套一天售罄,北沙滩桥地块,永丰地块产品信息一经流出,就成为北京楼市的最新热点。

不只海淀,昌平几个项目,也很有爆款的面相。

萬橡悦府最后2栋楼11月2日突然入市,从取证到选房只给了购房者两天时间,当天售罄。龙湖云璟一出现,严肃君N个500人置业群中,昌平群聊天又是千条起步。

但严肃君认为,包括海淀,昌平在内的京北片区,以后叫座也不容易

01

巨大的供需差

叫不叫座,最直观的就是销售成绩。

向前拉长时间线来看,近三年的海淀、昌平的新房项目,一直都挺叫座。

海淀翠湖山屿湖洋房产品,2019年3月、4月两次开盘共411套房源,开盘即售罄;葛洲坝紫郡兰园共1398套房源,开盘当晚5个小时去化971套。

西山锦绣府,在捆绑车位、仓储的情况下,一期开盘888套一周清盘,二期加推369套号称“秒清”。

即便是在六环外的京投发展·岚山,1372套洋房也在6个月内去化完毕。

昌平新房项目去化成绩也一直不俗。

萬橡悦府网签96.51亿夺得2020年全市新房销冠,东小口奥海明月、奥森ONE半年清盘,奥森ONE网签金额更是超100亿

但这些成绩,更多是由区域自带流量,与他人对比而来的优势得来的,产品本身带来的去化贡献有几分?不好评判。

当然,海淀、昌平叫座,首先不能忽略的是码农强大的购买力,此处不再赘述。

而深层次的原因是,北京北部片区新房一直供不应求。


严肃君统计,除共有产权房外,2018年-2020年三年海淀昌平分别供应6宗、5553套,7宗、8344套。而这三年海淀,昌平都分别成交了6401套、15886套。

要想填平海淀、昌平供需间的差距,至少还得再有1个学府壹号院府和7个萬橡悦府。

02

“有安排”的抬轿子

从结构上看,海淀、昌平每一次供地,都在某种程度上为上一次抬轿子。

典型的是昌平近两年入市的“码农标配盘”。

从单价5万4的萬橡悦府,到限均价5万9的奥森ONE、奥海明月,再到销售指导价突破6万的北清云际、奥森春晓。

这些项目之间直线距离多在5公里内,价格却一次比一次高。


今年北京实行土地集中供应后,单看海淀和昌平的话,是很有自己节奏的。

纯商品房用地,海淀首批次供地2宗,二批次4宗,预计可提供约1600套;昌平首批次供应3宗,二批次1宗,预计供应3500套。

与往年相比,海淀供地数量增多,昌平供地节奏更加稳定。

若按照去年的新房成交量,新增项目去化理论上只需要五六个月。

03

入市节奏被打乱

如果按照剧本走下去,昌平一批次地块完全可以顺利走完全程。

但,新老选手突如其来的上阵,不仅打乱了北部新盘的销售节奏,也打乱了购房者的买房节奏。

昌平朱辛庄龙湖云璟亮相户型以89平三居和110平三居,总价512万-633万。萬橡悦府最后2栋楼入市,户型58-117平,总价319万-644万。

海淀永丰中海地块传出消息,据悉户型为75-126平,总价623万-1046万。

北七家天时汤山御邸也来插一脚,以中小户型为主,有56平-125平,总价336万-750万。

而北清云际83-108平,总价515万-670万;奥森春晓96-121平,605万-762万。

与新亮相的选手相比,面积段、总价都有重合。

一边是昌平最后的限竞房亮相,价格低面积大,还临铁;一边是海淀小户型产品炸场,有海淀光环加持。

对于手握钞票的购房者来说,同样首付预算下可选项突然变多,开始摇摆不定。

当性价比不显,再想叫座,只能等待。

就目前来看,海淀昌平能不能出一个既叫座又叫好的爆款,就看后续入市的选手交上来的答题卡了。

互动时刻:

2020年萬橡悦府以成交2047套,成交金额超96亿,夺得北京新房市场双料销冠

今年,奥森ONE/海淀幸福里网签价均已突破百亿,刷新纪录已成既定事实。

那么接下来,海淀、昌平还会是北京新房市场的爆点吗?欢迎留言与严肃君互动~

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