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恒大"零销售",房企“大爆雷”!

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最近中国“奥园”暴雷了!

在三笔境内债获得延期后,广东房企中国奥园又要面对新的兑付问题,不仅部分理财产品逾期兑付,还出现美元债违约的情况。

根据界面新闻的透露,奥园理财产品涉及投资人大概1500人,其中约600多人为奥园内部员工及亲友,涉及资金约为22亿元。

这个房企的融资对象,真是够狠的,几乎全是“员工和亲属”,看来做“房企员工”风险还是非常高的,那点工资还不够“理财违约”的。

你想挣别人的工资,别人却想着你的全部资产。

房企老板,确实“够黑”。

目前的中国房企,金融爆雷已经不再是“个别现象”了,而是呈现出一种快速蔓延,而且是全行业覆盖的趋势。

可以说,未来几乎没有几个“房企”可以独善其身。

最近各个上市房企公布了2021年11月房企销售业绩,可以说是“一片惨淡”,其中恒大地产在11月份,销售额是“零蛋”

恒大,确实难!

“零销售”,就是几乎没有回款了,怎么办?只能“躺平”了,爱咋滴咋滴呗,反正该卖的也已经快要卖光了,连老板都自己掏腰包“补贴”了。

但市场依然不认账!

从11月份的销售排名来看,尤其是同比增速来看,很多房企在2022年将非常危险,我们认为销售额同比增速下降超过30%的房企。

都是非常危险的房企,爆雷的可能性极高。

第一梯队:荣盛发展,11月份销售额同比下降72%,2022年基本上已经没有什么希望了。

第二梯队:绿地控股+中国奥园+中南建设+正荣集团,11月销售额同比下降50%以上,爆雷是迟早的事情了。

第三梯队:碧桂园+融创+世贸+旭辉+金科+阳光城+融信+富力,这8家房企,2022年危险系数很高,但还有挽回的可能。


对于很多买房人来说,未来面对房企的爆雷将会是常态,尤其是2022年,将是中国房企“偿债”高峰期,历史最高。

所以明年才是中国房企的“大爆雷”时期,很多知名的房企都会陆续烟花灿烂,一个比一个爆的快,爆的猛。

现在的中国楼市处于高度“微妙”状态, 一旦房企爆雷,它立刻就会陷入“危机”,房子立刻就卖不动,甚至降价都没人要。

比如恒大,年初出现流动性危机后,全国销售额立刻腰斩,到了11月份就已经“归零”了,说明恒大就算降价,都已经没有人敢买了

所以对于开发商来说,一定要在“暴雷”前,尽快降价出货,拿回现金流兑付债务,避免出现爆雷,否则就是第二个“恒大”。

所以我们可以想象,2022年整个中国楼市会是一个什么样的格局,肯定是“房企争先促销,房价高度震荡,土地流拍不断”的一年。

一边是房企面临偿债高峰,必须拼命降价促销,回款救命,所以房企的核心诉求就是“降价快跑”,甚至“不惜成本”

另一边呢,却是地方政府拼命出台“限跌令”,不允许房企“降价干扰正常市场秩序”,否则会影响楼市稳定格局。

目前全国出台“限跌令”的城市已经超过20个。

甚至包括天津在11月也出台了“限跌令”,要求每次降价不得超过15%,否则停止销售,关闭网签

据说天津是“国家中心城市”里第一个出台“限跌令”的城市,看来也是实在撑不住了,天津楼市撑不住其实也是可以理解的。

GDP总量都已经掉出前十了,人口净流出明显,天津很难。

2022年,最重要的现象还有就是“土地流拍”可能会加剧,地方财政压力肯定要比2021年困难的多。

2021年在全国第二次集中供地,就已经有了明显“流拍”的迹象,到了第三次集中供地,几乎所有的城市都“歇了”。

北京第三次集中供地都只拿出了“边角料”的地块,可见确实也是楼市景气不好,房企自身难保,没钱拿地了。

所以到了2022年,土地流拍将是常态,将会是地方政府财政压力最大的一年,所以在财政政策也没有钱“实施大动作”了。

综上所述,我们认为2021年对于房企来说,只是“小试牛刀”,是一次简单的“压力测试”,2022年才是关键性的“生死抉择”。

2022年,对于聪明的房企来说,一开春就要开始实施“大规模的降价促销”,率先回笼资金,“走自己的路,让别人无路可走”。

而对于部分还存有“救市幻想”的房企来说,如果还坚持“死不降价,硬挺”,那么结果就只有“第二个恒大”一条路了。

所以2022年开春,楼市价格战就会“大打出手”。

这个时候,资金充足的买房人,当然可以出手“抄底”,尤其是对于部分位置不错,价格降到位的楼盘,完全可以入手“捡漏”。

2022年是中国的“会议”之年,年初就要“冬奥会”,秋天又有“党代会”,所以在三季度之前基本上不会有重大政策扭转。

最大的可能,依然是出现在2022年的四季度,整个楼市才会逐渐触底回暖,2023年才会有新一轮的行情趋势。

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