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广州多楼盘试水涨价 楼市真的回暖了吗?

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《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

进入12月,广州新房迎来一波价格上调。12月2日,广州贝壳新房直销经理刘先生向《财经》新媒体记者透露,从12月1日起,广州番禺、黄埔、南沙等6个区域的14个新房楼盘价格发生变动,其中越秀星寰TOD、龙湖金地天峯等楼盘价格上调了2%至5%,而时代天逸等楼盘则取消了此前的优惠折扣。同时,多位广州中介人士表示,不少楼盘发消息称将取消限价,具体落实时间待定。


目前,万科、恒大等房企内部人士及多位广州地产人士均对记者表示未收到相关部门的限价取消的通知。与此同时,不少广州在售楼盘仍在执行限价政策。

业内专家表示,从广州房价走势来看,限价政策效力已显现,而近期广州在房价、预售资金以及土地出让方面的调整,释放出松紧结合的信号。在“稳地价、稳房价、稳预期”总目标下,广州房地产相关政策很难有较大松动,不过仍存调整空间。

新房价格上调 以价换量仍有议价空间

进入12月,广州新房迎来一波价格上调。11月最后一天,广州新房中介王先生告知记者,当天时代天逸最后一天特价,12月优惠折扣将取消。同时,他还收到了保利南沙天汇、湾璟壹号两个楼盘取消折扣的通知。

同时,中介刘先生向记者介绍,11月末其收到不少楼盘收回折扣或上调价格的通知,覆盖广州番禺、黄埔、南沙、白云等6大区域,具体包括时代天逸、保利悦公馆、龙湖金地天峯等14个楼盘。其中,12月开始,越秀星寰TOD升价2%、龙湖金地天峯价格上涨3%,时代天逸取消两个折扣。

记者发现,对于上述涉及涨价的楼盘,其实多为取消原有折扣,另有楼盘延迟了涨价的时间。

12月3日,越秀星寰TOD售楼处销售告诉《财经》新媒体记者,该项目收回了之前的折扣,目前均价每平方米3.7万元-3.8万元。同时,时代天逸、保利南沙天汇售楼处销售均表示12月开始取消了对外宣传的原有折扣。此外,龙湖金地天峯售楼处销售表示,年底开发商冲业绩,项目保持原有折扣还未调价,均价每平方米4.5万元,预计明年1月价格会上调。

不过,调价背后仍有回转的余地。时代天逸由于楼盘调价目前暂停购买,但可通过交诚意金锁定房源,而且可尝试申请11月份的折扣。同时,保利南沙天汇也为12月的购房者保留了申请此前优惠折扣的“口子”。

“从开发商内部了解到的情况,目前有项目正在和政府协商能否将备案价调高。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强告诉记者,鉴于年初以来广州房地产调控政策的持续加码,尤其“限价”政策可以说是杀伤力巨大,叠加信贷政策等因素,当前市场成交陷入持续低迷阶段,使得开发商资金回笼不畅。因此,开发商或希望通过上调备案价来带动项目的网签量增加。

在一位熟悉广州房地产市场不愿具名的人士看来,目前广州主力销售楼盘有近300个,如果算上尾盘有多达500个在售楼盘,仍处于买方市场。不少开发商在还没有完成年度业绩目标情况下,为了保守“过冬”、保证现金流,一般仍在采取以价换量策略。因此,现在涨价并不是明智之举,或者涨价较难,但可能会有个别房企试探性调价看市场反馈。

限价政策效力依旧 市场观望情绪浓厚

广州不少楼盘对外宣传开始上调价格或取消优惠,是否意味着此前的限价政策有所松绑或将取消?

刘先生告诉记者,12月份不少楼盘上调价格,一方面涨价是开发商的营销手段,另一方面由于广州第三次土地集中出让取消了黄埔和南沙的限房价限制,等于释放了松绑信号,所以近期有些楼盘捂盘不卖,等待着政策调整上调价格。

而时代天逸楼盘销售人员也向记者证实了其楼盘取消优惠,背后的重要因素是限价可能松绑。“由于南沙限价取消了,所以11号楼卖了几天就封盘了,等着价格上调后再卖。”该销售人员说道。

除正在试水涨价、等待备案价上调的项目外,多数项目仍在执行限价政策。如湾璟壹号楼盘销售告诉记者,12月折扣和之前基本一致为“95折+97折”,折后售价每平方米2.2万元-2.4万元,都在限价标准内售卖。同时,广州保利天河天汇项目销售表示,该项目仍在执行限价政策,97折优惠也在,目前没有收到取消限价的通知。

此外,不少广州业内人士以及万科、恒大及世茂等房企内部人士回应记者称,目前并未收到相关部门取消限价的通知。

追溯此轮广州限价政策由来,最早于今年4月,广州发布楼市新政:将对新房预售价、现房售价实行价格指导。7月,有开发商收到限价新规,即老盘推新拿预售证,需参考该项目上次拿证的备案价下调3%;未取证项目,新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价。8月,广州第二次集中供地,黄埔、南沙等热门地块均被规定了房屋售价最高限价。

关注国家统计局数据变化,可发现广州新房执行限价政策的原因和后续效果。国家统计局数据显示,今年广州新房房价连续上涨7个月,且不少月份广州领跑全国,为一线城市涨幅之首,房价上涨过快成为限房价政策出台的主因。在相关新政陆续落地后,8月、9月、10月广州新房房价分别环比下跌0.1%、0.1%和0.3%,结束了广州新房房价连续上涨15个月的纪录。

“去年以及今年前几个月广州房价上涨较快,基于政府的主体责任,广州政府设置了全市年度涨幅目标并发到各区域各楼盘去完成。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,不过广州对于限价政策一直没有下发正式文件,因此即使有限价松绑,也是依据市场情况进行的调整。

此外,陈雪强向记者介绍称,广州虽然没有明文规定对全市新房限价的政策,但在项目备案网签时作为执行规则。从政策的初衷来看,执行备案指导价是为了达到“稳房价”的目的,坚持“房住不炒”的调控基调。从政策执行的效果来看,当前政策效力已显现,市场成交持续近半年的下滑,市场观望情绪浓厚,同时由于房企在融资端的受限导致现金流持续吃紧,因此部分房企也希望市场端政策有所放松,因此不排除未来在执行操作上会有调整空间。

政策调整或松紧结合 市场有望企稳回暖

现如今,广州楼市的政策导向力图在收紧和放松中找到一个平衡点。

记者注意到,广州政府于今年11月18日再一次重申商品房“限价令”的重要性,并将备案价写入了新版《广州市房屋交易监督管理办法》(以下简称办法),同时强调开发商要按照相关规定合理确定商品房销售价格,并接受住建部指导,不得以装修款等其他名义变相涨价。同时,还要求在预售款专用账户的使用上全面从严。如此来看,受政府指导的“限价”政策以及预售资金用途管控上依然会持续。

而在收紧房价和预售资金用途管控的同时,广州新版《办法》对预售资金留存的要求,较2014年版本却有所松绑。其中项目封顶前,开发商预售资金留存比例从10%降至8%,降低了2个百分点,项目其他阶段也降低了比例。

在全国多个城市收紧预售资金监管、防范开发商挪用的情况下,为何广州下调了相关比例?李宇嘉指出,要避免大面积的新房延迟交付、货不对板、烂尾风险、小业主维权等,就要严格预售资金监管,但如若房企资金链紧张到一定程度,开发商不拿地了影响的是投资不稳。因此,下调预售资金留存比例就是纾困房企资金压力,保证交楼,防止停工烂尾。

与此同时,土地出让方面,广州也做出了调整。根据11月2日公布的广州第三批集中供地清单显示,对比广州第二轮供地中出现的黄埔、南沙等热门地块均被规定了房屋售价最高限价,即“限房价”,第三批中则取消了限价要求。此外,本轮集中供地中,广州部分地块还取消了一个月内一次性付清总价的要求,允许最长六个月内付清,而且今年年底前仅需支付20%的保证金。

对此,陈雪强表示,相较前两轮集中供地,无论出让宗数还是出让面积均大幅减少,而且在出让条件上也有较大放松,这主要受第二批集中供地结果不理想影响,为避免再次出现大量地块流拍的局面,并提高企业拿地积极性,但这不意味新房备案价(政府指导价)的管控会放松,仍要坚持“稳房价”的目标。

上述熟悉广州房地产市场的业内人士也表示,虽然目前贷款放款速度加快,土地出让政策调整等利好消息频传,但由于仍未完成今年年初设定的全年房价增长在5%以内的目标,因此广州房地产相关政策很难有较大的松动。不过,预计明年春天如果市场情况仍然不乐观,可能会有相应政策的松绑。

“从目前政策执行来看,效果已经显现,未来在贷款政策调整、预售金松绑、土地出让政策调整等一系列回暖因素影响下,预计广州楼市将会有所回暖。”陈雪强说。

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