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国务院重磅发文!北三县房价有望再次腾飞?

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近日,《国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》对外公布。

12月1日,国新办召开新闻发布会,国家发展改革委副主任、京津冀协同发展领导小组办公室副主任丛亮在回答新闻记者提问时表示,将以一体化发展为主题,有序推进北京部分产业和功能向北三县合理布局。

此新闻一出,有人认为北三县的产业利好会推动其房价起飞,现在是买北三县的好时机,但西瓜姐却并不这样认为。

1 北三县大起大落的房价

北三县指三河、香河和大厂三个县级行政区,位于京津两地之间,地理位置尤为特殊。

三河市的燕郊镇,距离天安门的直线距离只有30公里,远小于密云、怀柔、延庆等北部郊区到北京城区的距离。

从北三县去北京城区有成熟的公共交通轨道,加上北三县房价与北京房价之间的巨大鸿沟,北三县自然而然引起了部分刚需和投资者的目光。


北三县的房价在2017年前后真是大起大落。

以燕郊为例,作为“环京第一城”,其房价从2016年年初每平方米1万多飞升到2017年3月38000元/平方米左右的高点。

然后随着限购加码以及北京楼市的转冷,以燕郊为代表的北三县房价迅速腰斩。

从2017年到2020年,燕郊房价从最高的38000元/平方米下降到18000元/平方米,大厂房价从35000元/平方米下降到13000元/平方米,香河房价从24000元/平方米下降到8500元/平方米。

2 北三县房价的支撑力不足

北三县一直以来都是依靠着北京的需求转移,尤其是国贸区域的购买力。

这也一直是北三县尤其是燕郊房地产的营销目标,1个小时内到国贸,不足2万的新房价格,等到22号线开通后,更是可以乘坐地铁从燕郊直达国贸,确实吸引人。

随着2015年北京房价快速上涨,市场热情膨胀,当刚需发现自己手里的钱无法在北京购房,当投资者评估北三县政策不限购、投资更加方便。

于是更多的目光聚集到了北三县,成就了那几年北三县房价的神话。


图:2016-2017.06廊坊房价变化趋势 数据来源:安居客

但是房地产分析的逻辑是“长期看人口”,需求即购买力是一个区域房地产价格的最有力的支撑。

然而河北廊坊的县域经济发展水平落后,本地城镇化水平无法推动房地产业快速发展,当地居民的收入也支撑不起现在近2万的房价,更别说2017年近4万的均价。

自身的房地产需求不足,如果缺少北京的需求外溢,北三县就如河北的一般县城,房价不过是几千元的水平

所以,随着北三县的限购,北京外溢需求减少,北三县的房价在2017年以后一蹶不振。

那随着京津冀一体化进程加快、副中心的建成,是否会推动北三县的房价再次起飞?

3 北三县的房价能否再起飞?

不可否认,京津冀协同发展,尤其是副中心的建设,对北三县的房价仍具有推动作用。

副中心建好以后,外溢的购买力也会蔓延到北三县,形成新的购买力。尤其是大厂,厂通桥修好,和副中心就是一桥之隔。

相比于副中心5万的房价,大厂1万多的价格充满着诱惑,届时一部分刚需购房者还是会考虑到北三县置业。

但是北三县的房价还远远未到起飞的时候,至少也要等通州的房价起来后,才能带动北三县起来。

然而通州的房价距离起飞还差得远呢。

从去年年初北京二手房以学区和次新改善为支点开始发力,累计上涨了15%。

但是通州的表现却差强人意,总的来看,不仅没有涨,而且还出现下跌趋势,各种规划利好也没动通州的房价。


图:近两年来北京和通州二手房价格变化趋势 数据来源:国家统计局、安居客

具体楼盘来看,通州武夷花园商圈的京贸国际城西区过去一年的成交均价基本上没有变化。

而这一轮行情中表现抢眼的望京商圈的中等水平的楼盘慧谷阳光上涨了20%。


图:京贸国际城西区成交记录


图:慧谷阳光成交记录

只有通州发展好了,房价水涨船高后,通州外溢的需求才能带动北三县的房价有所起色。

而那一天的到来,还需要时日。

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