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奥园短债危机突然爆发

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花朵财经原创

10月22日,奥园在悲观情绪不断被放大的地产圈中,度过了它的25周年感恩晚会。

会上,出身草根的奥园主席郭梓文特别指出,面对行业错综复杂变化,奥园人不可掉以轻心,勉励全体奥园人要继续保持良好的工作状态。

谈起奥园,公司早年创业在竞争激烈的广州市场中曾直面碧桂园、星河湾、雅居乐、合生创展等一众高手,但公司仍不折服的打响了奥园的名声,为自己在全国房地产行业间争得了一席之地。

2020年,奥园集团实现整体销售额约1540亿元,其中地产板块合约销售额约1330亿元,非房板块业绩约210亿元,连续五年跻身中国《财富》500强,2021年更跃居至第170名。

能够取得如此成就,主要得益于奥园近年来的加速狂奔。即便在2017年房地产行业开始进入后周期,万达频繁卖资产等各大房企纷纷放缓投资力度时,奥园依旧是我行我素的扩张。

不过也正因如此,这一举动,给日后的奥园直接埋下了深深的暗雷。

从腾飞到坠落

2017年,是奥园彻底腾飞的一年。

彼时奥园开启了一轮加速的狂奔,年内共拿下58宗地块,新增建筑面积约1286万平方米。而在2018-2020年,奥园继续保持冲刺。其中2019年、2020年,购地支出分别激增至339亿元、451亿元,新增建筑面积也再创新高,分别达1609万平方米、2015万平方米。

与此同步的是,奥园的销售规模也开始突飞猛进。2015-2019年,奥园合约销售金额由151.7亿元增长至1180.6亿元,年均复合增长率高达67%。从百亿到千亿,奥园仅用了短短几年的时间,其扩张速度无不令人咋舌。

受益于此,奥园公司的股价亦随着水涨船高。2017-2019年,奥园公司股价累计涨幅超1800%,可谓十分惊人。只可惜,繁荣仅能维持一时,自那之后,奥园始终难掩颓势。


进入2020年,奥园开始“晚节不保”,股价连绵跌不休。而与大多数房企规模发展路径相似的是,伴随着奥园的加速扩张,公司的债务规模呈现出了同步上扬。

从奥园以往的财报数据来看,公司多年来的净负债率均在50%出头,但自2017年之后,由于公司的借款规模猛增,已让公司债务总额和负债比率呈陡峭上升之势。

截至2020年底,公司负债规模已达2714.26亿元,远高于2016年时517.87亿元的负债规模。与此同时,公司的净负债率已攀升至82.7%。

行至2021年,身处债务压顶的奥园开始有意识地刹车,管理层设定的目标是在2022年之前完成“三道红线”全部达标。不过,彼时才紧急刹车,似乎为时已晚。

江湖又多了一批房东

轰轰烈烈的暴雷,如今正笼罩着奥园,成为公司落幕的时代缩影。

12月2日晚,奥园披露了致投资人的一封信。公司表示,近期因担保的部分投资产品出现逾期兑付,给大家带来了困扰和不便,在此,诚恳向大家致以深深的歉意。

针对理财产品逾期一事的兑付方案,公司则表示,截至目前,相关基金和定融产品总额约60亿元,第三方公司管理的定融产品约24亿元。通过听取投资人代表建议和反复认真研究,公司现已初步制定了现金分期和实物资产兑付方案。

其中除合同约定本息坚决足额兑付,追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于实物兑付外,对于延期兑付的本金,公司将按照年化6%利率向大家支付逾期利息。

据悉,本次理财产品涉及全部投资人大概1500人,员工及家属占了一半以上。而面对奥园爆雷兑付方案的“现金和实物”行为,市场俨然又多了一家买地产理财,最后成了房东的案例。


针对近期的种种境况,奥园同时通过上市公司发布公告称,自今年下半年以来,房地产开发商遭到评级机构大范围下调评级,导致业内公司无法利用行业惯常融资渠道,对短期流动资金造成巨大压力。

10月15日,标普全球评级将本公司评级由B+下调至B,之后于11月16日下调至CCC;惠誉国际信用评级于11月3日将公司评级由BB下调至B+,之后于11月24日下调至CCC-;穆迪投资者服务公司于11月5日将本公司评级由B1下调至B2,之后于11月22日下调至Caa2。

受信用评级接连被下调影响,期间有债权人要求公司尽早偿还债务。其中,约6.512亿美元的融资因评级下调而被要求偿还。

公司对此表示,如果本集团无法履行责任以偿还任何到期债务或与有关债权人协定重续或延长借款或其他安排,可能会对本集团的业务、前景、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

短期债务成悬梁之剑

面对奥园危机爆发来得如此猝不及防,然而细细看来这一切却又似乎早有端倪。

三道红线方面,截至2021年6月底,奥园的净负债率为80.7%、现金短债比为1.3倍,剔除预收账款后资产负债率为78.5%。尽管只是踩线一条,但奥园的短期债务压力却并不小。

2021年中报显示,奥园现金及银行存款约683亿元,其中受限制银行存款77亿元,账面可支配现金仅有606亿元,而公司1年内的短期借款为517亿元,另外还有应付账款及其他应付款项高达399亿元。


值得注意的是,奥园集团负债结构主要以流动负债为主,公司近几年高速扩张中债务规模逐年增多,债务在1年以内到期的部分规模占比比较大。截至2021年6月底,奥园合计负债金额为2628.64亿元,其中流动负债高达2001.34亿元。

然而同期剔除1562.99亿元的存货后,公司的流动资产仅有1218.91亿元,远不足以覆盖公司的流动负债规模。身处债务压顶的奥园,于是早早便在积极节流,同时展开了一系列补充流动性的工作。

今年上半年,奥园的权益购地金额约为42亿元,远低于此前动辄百亿的金额。此外在9月底,公司曾宣布引入恒基地产联席主席李家杰作为战略投资者,向其定增融资4亿港元,郭梓文也同时通过定增向公司输血6亿港元。

只可惜,这始终未能阻止奥园在市场中继续展现凄惨的一面。从进入11月,奥园开始着手为物业资产寻求买家,到如今60亿理财债彻底爆雷,奥园的流动性资金危机,仿佛已难以抵挡。面对这一幕,不少网友开始发出担忧:“才买的奥园房子会烂尾吗?”

11月29日,青岛微博房产官方微博发布话题#青岛奥园项目验房多处不合格#。其中,4000的标准装出不到2000的效果,奥园业主看了当场“心碎”。

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