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连年烂尾,巨债缠身:“大同市一号工程”起底

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中房报记者 高拯坤 | 山西大同报道

如果没有突如其来的这笔9000多万元债务,盘活烂尾的山西省重点工程、“大同市一号工程”亿丰世贸中心的工作,或许已经取得了实质性进展。

“山西亿丰置业有限公司(以下简称“山西亿丰”)新增一笔6000多万元的债务,算上利息达到了9000多万元。”2019年12月3日,大同市平城区亿丰世贸中心综合协调工作组(以下简称“平城区协调工作组”)工作人员略感无奈地说,这笔突如其来的债务将直接影响到山西四建集团有限公司(以下简称“山西四建”)与山西亿丰的下一步合作,致使项目盘活工作再次陷入停滞。

亿丰世贸中心2012年正式立项,2013年开工之后以“虚拟分割方式”出售小商铺面积3.6万平方米,收款4.83亿元,涉及小商铺1416套。2014年部分主体工程完工,随后因资金断链,工程未如期交付并搁浅。

多年来,大同市相关部门多次介入协调,还是难以阻挡亿丰世贸中心变成“僵尸”项目。围绕在山西亿丰身边的巨额债务谜团,随着调查也正在浮出水面。

闪电上马的“一号工程”


从远处俯视亿丰世贸中心,这片破败的烂尾楼与周遭景象形成了鲜明对比,如同巨大的疤痕横亘在大同城南商业区的核心位置。

从远处俯视亿丰世贸中心,这片破败的烂尾楼与周遭景象形成了鲜明对比,如同巨大的疤痕横亘在大同城南商业区的核心位置。

事情得从七年前说起。

2012年,“大同造城运动”的第四个年头,新城建设和古城改造的热潮已经使这座城市发生了翻天覆地的变化,商业格局也发生了很大改变,旧城区商业发展的转型逐渐成为整个大同转型发展的重点。

“造城运动”中后期,大同商业优势愈发明显,作为晋冀蒙商业集散中心地,一度被视为山西省向京津地区开放的桥头堡。那几年里,大同新建设的地产项目几乎到处都是商业地产的影子,门面房、底商、商业街比比皆是,城市综合体、写字楼、大型购物中心的崛起势如破竹。围绕着商业地产的角逐一度进入白热化程度。

在这样的背景下,亿丰世贸中心的投资商“亿丰集团”经过近两年的市场调研与考察,认为其产业构成、产业重点与大同旅游产业发展、城市转型、城市品牌建设等有着极大的契合性,决定在大同投资新建一个超大的商业项目,也就是亿丰世贸中心。

亿丰集团官网显示,其创立于1997年,总部位于上海,业务涉及商业地产、金融银行、影视制作、实业生产等。在上海、江苏、浙江等10多个省市,亿丰集团累计开发60余个项目,体量达3000余万平方米,正在运营的项目超过40个,运营面积合计逾400万平方米,曾多次被评选为全国商业地产十强/百强企业。

负责亿丰世贸中心具体开发工作的,是山东亿丰实业集团有限公司全资控股的子公司山西亿丰。

按照最初构想,亿丰世贸中心建成后将是华北地区乃至长江以北最大的商贸物流中心,对全方位提升大同商贸服务业的形象与价值,全力打造“南有义乌,北有大同”的商业格局具有重要意义。

亿丰集团称,亿丰世贸中心将分三期开发,一期由购物中心和步行街两部分组成,二期规划为住宅,三期规划为一个五星级酒店及配套商业。

其中,项目一期位于魏都大道与昌荣街交汇处西南角,占据西南板块商业咽喉地位,占地面积近10万平方米,总建筑面积22万平方米,包括购物中心15万平方米,步行街7万平方米,总投资超过10亿元。项目业态主要有中欧奥特莱斯、义乌小商品国际博览城、新太平洋百货、永利不夜城等。

2012年10月13日,随着时任市长耿彦波在亿丰世贸中心奠基仪式上的一声令下,这个位于山西省大同市平城区魏都大道3331号,号称投资百亿元打造的超百万平方米商业项目正式落地。

耗资巨大、体量庞大的亿丰世贸中心能够如此迅速的立项动工,不仅与市场有关,更与当时大同特殊的时代背景有关。

“大力招商引资,可以在土地升值后利用出让金来维持高额的城建费用。”曾有知情人士称,大同当时纾解财政压力的手段之一,就是以借鸡下蛋的形式提升土地价值,然后将卖地的钱用于城市建设。包括亿丰世贸中心在内的多个商业项目均是如此,即前期开发商出一部分资金,后期政府给予政策扶持。

2013年1月,耿彦波被调离,大同的“造城运动”随后落下帷幕,但是亿丰世贸中心并没有因此受到影响。这一年,亿丰世贸中心先后被山西省政府确定为省重点工程,被大同市政府确定为“大同市一号工程”。

拆迁延期,危机初显


项目虽然烂尾,但从落满灰尘的亿丰世贸中心沙盘上,仍然能够看出当年“一号工程”的宏伟设想。

经过一个冬天的紧张筹备,2013年5月中旬,亿丰世贸中心正式开工建设。在这之后相当长的一段时间,确保这项工程建设有序推进是大同各个主管部门的首要任务。

开工仅仅两个月后,亿丰世贸中心一期义乌小商品博览城开始认购,为了吸引购铺人,山西亿丰特别推出了5~10年的返租政策,项目一时间火爆异常。

有一期业主告诉中国房地产报记者:“商铺购买时单价超过一万元,位置较好的甚至逼近两万元,远远高出大同其他商铺的单价。”

按照此时山西亿丰与业主的约定,项目一期将于2014年年底交房,2015年5月开始试营业。

看似火爆的背后,问题已经悄然发生。由于拆迁工作未按期完成,亿丰世贸中心此时的施工进度已经远远落后于预期。

直至2014年5月16日,大同市政府才发布消息称,经过各级各部门的共同努力,影响亿丰世贸中心建设的最后一个动迁企业已被依法拆除。至此,亿丰世贸中心这一省级重点工程得以正常施工。

受此影响,2014年底,也就是合同约定的交房时间,亿丰世贸中心一期遭遇第一次延期。多位受访的一期业主回忆说:“这个时候,项目一期只有主体结构,处于停工状态。”

虽然施工停止,但是项目的销售工作并没有停止。受访业主称,2014年、2015年购买商铺的业主约定交房时间分别变为了2015年和2016年。

亿丰方面解释说,项目进行拆迁时,赶上政府内部人事调动,政府换届也有很多工作需要重新梳理,相应的拆迁工作延迟了一年半。主体工程完工后的2015年又赶上消防新规出台,致使消防审批手续办理延后,也对后期施工造成很大影响。

在亿丰集团看来,亿丰世贸中心在政策性和经济大环境的重重压力下元气受损,将工期延后实属无奈。

2016年6月,开始于2014年的这场停工风波终于迎来了转机。6月9日,山西亿丰发布声明,称“东盟·亿丰国际世贸中心”已经正式复工。为了推进项目完工,“亿丰世贸中心”与“东盟(东盟·中国经济贸易发展促进会)”进行了深度合作,项目股权、物业产权及所有权归山西亿丰所有,“东盟”负责项目招商和升级改造。

这份声明还特别称,业主手中购房合同、手续均合法有效;考虑当下宏观经济环境和周边商业模式后,决定对原有业态进行调整。

这个时候,大同市政府仍然对已经化解了停工危机的亿丰集团充满信心。在这次合作的签约仪式上,大同市政府的官员称,这标志着“东盟·亿丰国际世贸中心”成为山西省首个融入“一带一路”的重点项目,将给大同传统的商业市场注入新鲜血液。

2016年年中到年底,重新注入生机的亿丰世贸中心为了尽早复工,再次进入紧锣密鼓的筹备中。

人们不知道的是,等待亿丰世贸中心的是一条更加波涛汹涌的道路。

沦为“僵尸”项目

引入“东盟”之后,补办手续,尽早复工是最紧要的一件事。按照计划,亿丰世贸中心将于2017年春季再次开工,2017年底或2018年初正式开业。

2016年年底,亿丰方面称,项目消防图审手续已通过,进入室内装修图纸设计阶段,预计明年(2017年)4月份正常施工装修;项目《土地证》即将办理完成,随后马上办理《商品房预售许可证》,使项目五证齐全;引进了一家国有企业作为项目的主要施工队伍,进行前期垫资施工;针对项目现阶段运营资金短缺问题,已有两家金融企业愿意进行项目融资;正在准备启动项目销售。

2017年3月17日,山西亿丰再次发布《承诺书》:承诺2017年6月底向业主返租,2017年12月底向业主交房。山西亿丰自愿以亿丰世贸中心7万平方米商铺抵押,如不能兑现上述承诺,由大同市南郊区人民法院依法进行查扣拍卖,作为返还业主购买商铺款项和返还租金。

经过这几次停工再复工的周折,众多业主们才幡然醒悟,原来顶着省重点工程、“大同市一号工程”帽子的亿丰世贸中心,面临着这么多问题,不仅包括五证在内的各项手续不齐全,就连开发商的资金都出现了问题。

事情最终走向了所有人最不愿意看到的一面。

负责处理此事的平城区协调工作组称:亿丰世贸中心以“虚拟分割方式”出售小商铺面积3.6万平方米,收款4.83亿元,涉及小商铺1416套,1328户。2014年部分主体工程完工,后因资金断链,工程未如期交付搁浅,更无法兑现返租承诺。

对于亿丰世贸中心现存的问题,平城区协调工作组例举:土地出让金未能全额缴清而无法办理产权;建筑施工单位、分包商拿不到工程款;材料供应商拿不到货款;借款人拿不回本金;山西亿丰置业陷入巨额债务谜团,大部分债权人向法院提起诉讼,通过法律途径保全资产,致使项目136亩土地(一期地块的实际面积)和地上物除已抵账的小部分外,均已被法院查封,成为名副其实的“僵尸”项目。

跌落神坛的名企


经过简单装修的售楼处与旁边空洞的主体结构形成鲜明对比,这场徘徊多年的烂尾困局至今未有终点。

2019年12月1日,中国房地产报记者在亿丰世贸中心看到,亿丰世贸中心地处大同城南商圈的中心,周边商业氛围浓厚,东信广场、云中商贸、温州商贸城及各大汽车品牌4S店都在这一区域集中,形成了良好的商业气氛。

目前,亿丰世贸中心一期仍然处于无限期的停工阶段。项目三期至今仍是荒地一片,堆满了建筑垃圾。

至于二期,据平城区协调工作组工作人员介绍,虽然亿丰集团此前宣传项目一期北侧为亿丰世贸中心二期,但亿丰集团一直没有缴纳土地出让金。结合实际情况,该商业地块2018年已经调整为居住用地,由大同本地的一家知名开发商获取。

曾经占据天时地利的重点项目发生烂尾无疑令人惋惜。

在多位接近亿丰集团的人士看来,进入大同的那几年正是亿丰集团最高光的时刻,旗下众多项目运营得不错,再加上频繁的媒体曝光使“亿丰系”的影响力空前强大。之后的几年,伴随着亿丰集团旗下多个项目烂尾,“亿丰系”企业普遍运营不景气。

中国房地产报记者注意到,2014年10月12日,亿丰集团曾更名为“上亿集团”,前后二者均设有官网,但除了名称不同,发布的内容完全相同。按照亿丰方面的说辞,此举是为了公司上市做准备。

这并没有改变亿丰集团经营陷入困境的事实。几乎与亿丰世贸中心烂尾的同时,在山东潍坊、浙江杭州等地,亿丰集团旗下多个项目均发生不同程度烂尾,且这些项目几乎都是当地的重点工程、头号工程。

企查查显示,“亿丰系”与“上亿系”旗下的众多企业经营状况已经不容乐观,涉及股权冻结、被执行人、失信人的信息数量多到几乎无法统计。

节外生枝的债务谜团


2019 年6 月6 日召开的大同市信访工作,作联席会议明确了处置方式和时间节点,被视为亿丰烂尾事件的转折点。

依靠亿丰集团自身摆脱困局显然难以实现。在意识到问题的严重性后,大同市政府加速介入,先后提出了多种解决办法,但是因问题难解,进展有限。

真正实现转折的是2019年6月6日,大同市委书记张吉福主持召开大同市信访工作联席会议。会议针对亿丰世贸中心和与亿丰世贸中心情况类似的上河时代、东小城等项目的处置问题进行了讨论。

对于亿丰世贸中心,会议议定:山西四建与亿丰集团合作重新启动该项目;市财政局分两次拨付3亿元启动资金,一周内先行拨付2亿元(系市政府历年拖欠山西四建的工程款),剩余1亿元视工程进度及资金使用情况一次性拨付到位;市规划和自然资源管理局要积极争取政策,解决该项目土地出让金的滞纳金清缴问题;一个半月内,将该项目一期16亩、二期64亩,共80亩土地按程序出让,山西四建与亿丰集团要积极竞拍,通过住宅置换商铺,化解业主信访问题;市中级人民法院牵头,在山西四建、亿丰集团及其他债权人达成一致意见的情况下,解封一期土地,依法推进其他涉诉案件的协调和执行。

此次会议之后,大同成立了包括上述平城区协调工作组在内的市区两级协调工作组。其首要任务,就是监督山西亿丰唯一投资人由山东亿丰实业集团有限公司(法定代表人:黄某)变更为潍坊骏诚企业管理有限公司(法定代表人:郑某),同时对涉事公司的公章实行监管,防范不良债务的“黑洞”风险,从而推动亿丰世贸中心的盘活工作。

2019年6月28日,山西四建在亿丰世贸中心举行了复工仪式。7月初,山西亿丰与山西四建签署《合作备忘录》,明确约定了以清产核资的审计报告为依据,视山西亿丰的资产情况确定具体的合作方式,规定了合作前双方准备工作的路线图和时间节点等要求。

在这之后,经过多个部门的协调,针对亿丰世贸中心的资金和土地两项扶持政策已落实到位。山西四建也已经取得亿丰世贸中心三期55亩住宅用地(市里计划出让80亩,其中16亩为商业用地,9亩为绿化用地)的土地使用权。

平城区协调工作组称,只有针对山西亿丰的清产核资完成,在摸清底数的基础上拿出债务处理“一揽子”计划,亿丰世贸中心烂尾问题才能取得实质性进展。

中国房地产报记者注意到,平城区协调工作组进驻亿丰世贸中心已经有几个月的时间,办公地点就在售楼处二楼。距此处不远的一栋烂尾楼里,有一层已经完成了装修,山西四建的办公地点就位于此处。

看似一切都在向着好的方向转变,但事情的发展再次出乎了所有人的意料。

2019年12月3日,平城区协调工作组工作人员告诉中国房地产报记者,目前清产核资工作已经基本完成,但是几天前突然接到山东省某法院的通知,称山西亿丰新增一笔6000多万元的债务,算上利息达到了9000多万元,这将直接影响到山西四建与山西亿丰的下一步合作,致使盘活工作陷入停滞。

略感欣慰的是,上述工作人员称:“经过调查取证,我们初步判断这是虚假债务,已经派人前往当地报案,且警方已经立案,待问题查清,就能出具正式审计报告。”

记者采访

“有城无产”或“产强城弱“都不好

中房报记者 高拯坤 | 北京报道

站在今日,2008年~2013年发生在大同的这场具有“大跃进”色彩的“造城运动”,已经落幕多年,但是其对大同的影响却未曾停止。

处于城市转型发展关键时期的大同,仍然在不断汲取着当年大刀阔斧改革的成果,但与之对应的是,因“造城运动”而产生的一系列“后遗症”,已然摆在地方政府面前并成为一道难题。

历时7年,亿丰世贸中心从“大同市一号工程”走向烂尾的过程无疑让人唏嘘,兜兜转转的剧情更是令人目不暇接。不仅项目各项手续不齐全就上马,还由于企业资金困难陷入债务谜团,继而激化巨大的社会矛盾,致使地方政府陷入监管缺失、不作为的争议中。

这些难解的纠纷,从侧面暴露出城市高速扩张过程中存在的一些弊端,特别是产、城、人不协调的问题。到底该怎么做才能少走弯路?中国房地产报记者专访了国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学。


国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学

中国房地产报:请你对这些年大同的发展做一个点评?对于这座城市的未来,你有怎样的期待?

黄征学:大同是典型的资源型城市和国家重化工能源基地,素有“中国煤都”之称。近些年来,大同推动产业和城市“双转型”取得了一系列成效,大数据、高端装备制造和通用航空等产业快速崛起,城市品质加快提升,但也曾存在城市扩展的速度超过产业集聚的速度、产城脱离的问题。希望未来的大同能够积极植入新兴产业,用产业转型引领城市转型,努力打造省际交界地区的区域性中心城市、宜居宜业宜游的绿色城市。

中国房地产报:亿丰世贸中心烂尾事件,实际上是因“造城运动”而出现的一个标志性且具有代表性的事件。在你看来,类似的事件暴露出城市发展过程中普遍存在哪些问题?有什么样的警示?

黄征学:这暴露出城市发展过程中产、城、人不协调的问题。“巢”筑好了,“凤”没有来,“巢”也成了空“巢”。城市的规划建设要符合客观规律,要强化产、城、人之间关系的研究,推动产业发展和城市功能优化互促共进。单纯强调“城”而忽视“产”,或突出“产”而忽略“城”,都会带来严重后果。

中国房地产报:对于妥善处置好“造城运动”遗留问题,你有什么建议?

黄征学:出现遗留问题的主因是缺乏“人气”,造“人气”关键是引产业、引人才。引产业的时间会比较长,短期内可以通过新建和扩建学校造“人气”,但要注重多运用现代金融手段控制地方政府债务。

中国房地产报:针对房地产遗留问题,涉及行政审批手续的问题一般较好解决,但资金问题较难,特别是涉及人数和纠纷较多、质量问题严重的项目,往往最终都陷入了僵局。就大的解决思路和路径来说,你的想法和建议是什么?

黄征学:对房地产遗留问题尚没有最有效的解决模式。结合大同的实际情况,可把解决房地产遗留问题与构建多层次城市住房保障体系、加大城市棚户区改造力度、开展易地移民扶贫搬迁等政策手段结合起来,争取更多外部资金和政策支持。

中国房地产报:从城市群到都市圈的变革,意味着将有更多城市走上快速发展轨道,甚至是超高速的扩张。在这个过程中,如何防范可能出现的发展矛盾,特别是来自房地产方面的风险?

黄征学:为防止出现新的发展问题,当前的重点是科学编制好国土空间规划,合理划定城镇开发边界。还要不断完善相关规章制度,强化监管,用规则管人、管事。对房地产开发中可能产生的问题,要按照“房子是用来住的,不是用来炒的”新定位,谋划房地产业持续稳定健康发展的策略。

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