不做改善产品的开发商，在长沙没有未来？

原创 大健 地产中文系2021-12-02 19:52

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供应骤起，遍地开花。

你是否有这种感觉，长沙楼市好像在一夜之间踏入“大平层时代”。

尤其是河西，从南端的大王山到北端的大泽湖，再加上传统热门梅溪湖，以大平层为主题的项目随眼可见。

我们曾在《长沙大平层的乘胜追击》一文中有过简要分享，“越贵越好卖”的现场似乎反复提醒着开发商：

改善型的春天来了。

于是，市场传出这样的声音：不做改善的开发商没有未来。

当真如此？

1.

在部分人看来，长沙大平层扎堆出现，更像是政策塑造的结果。

供地区域明显外移，“限价”数值持续拔高，在无形中引导产品研发往更高维的消费层级演进。

比如，月亮岛“限价”1.3万的地块，比如大王山“限价”1.2万左右的地块等，如果做刚需产品，在加上精装后，基本没有太大的竞争力。

你让刚需买1.5万左右单价的月亮岛或大王山，在眼下无异于痴人说梦。

所以，这样的区域型高价地块，只适合拿来做高端产品，或者搭配部分高端产品找平因刚需配比拉低的货值空间。

何况，眼下不比当年，很难在短短一两年内，同区域的楼面地价实现超2000元的进阶，从而刚需产品可以利用这种“倒挂”实现快速去化。

所以有人认为，长沙大平层遍地的局面其实也是开发商被逼无奈的结果。我们认为，这样理解并不是没有道理。

回到我们讨论的主题，“被逼上路”与“没有未来”是不是有些矛盾？

有时候就是这样，当你处在风中，很难分得清它是风口，还是风暴。往往这个时候，需要抬头看看天。

当下长沙在房地产领域有两大主线任务，其一是“持现有调控政策的连续性、稳定性，坚决遏制投机炒房”，其二是“建立健全多层次住房供应”：

低端有保障，中端有供应，高端有市场。

前者的成功毋庸置疑，后者的探索正在路上。大平层的兴起，很大程度上可看做“高端有市场”的具体演绎。

这就可以很好地解释为何有的地块（往往是明星地块）不限价，也可以解释为何有的项目突破“2500的精装指导价”。

所以那些拿高端项目的房价对标刚需楼盘、宣扬“长沙楼市价格即将大涨”的声音，其实是一种误读，不管是有意还是无意。

人家宝马涨价，与你宝骏何干？

“有市场”代表着更多需要尊重市场化的运行规则，毕竟这是一件在很大程度上摆脱基本属性或者说刚需层面的产品形态，在“刚需有保障”的前提下，对社会基本面运行的影响并不大。

所以，更高阶的产品代表着更可观的利润，这块肥肉，或将左右未来地产江湖。

当然，即便如此，幻想借此回到当年的“暴利时代”，几乎是不可能的事情。

2.

那么，政策导向会不会被市场买单，目前火爆局面的可持续性是否有保障？

难说，但我们可以进行部分推演。

2015年，长沙楼市新房成交130479套。

之所以说这个数据，一是它是达到解除二手房转让限制的最近年份。二是13万套左右的总量，基本是2010至2015的年大约数。

也就是说，仅在2010年到2015年产生的存量房达到约70万套。如果再加上2010年前的以及那些“单位房”、“福利房”，估计存量房数字超150万套。

改善需求的主力购买力，就来自这些存量房。

如果1%的改善需求率来计算，需要对应1.5万套；如果以5%的改善需求计算，这个数字将达到7.5万套。那么，要是达到10%呢？

绝对数量会相当可观。

当然，这是一个偏理想化与绝对化的模型，因为其中不乏投资客，也不缺已经完成改善的人群。

但是逻辑方向大致如此。所以从理论上来说，在房票珍贵的当下，长沙楼市其实已经具备角力改善产品的条件。

并且，2016年之前的房子，在2017-2018年的二手房行情走高的过程中，普遍有过“价值倍增”的经历。

这在经济账上，为改善购房提供了比较舒适的资金基础。

如果将需求对应到市场端，会是什么概念？

假如，一个20万方的小区，全部建成180平的房子，数量只有1111套。即便是为了应付理论上1%的改善率，这样的小区就需要13.5个。

来自克尔瑞的数据显示，今年的改善型产品成交，较去年有着显著提升。去年十月，长沙楼市144㎡以上的改善型住宅成交占比约为18%，今年十月这个数据已经达到21%。

而在2018年全年，这个比率才勉强达到10%。

市场反馈，目前是正向且积极的，并且看起来颇有后劲。

3.

那么问题又来了，对于买卖双方来说，大平层到底比拼的是什么？

你一定要搞明白，你究竟要改善什么。

是教育？有可能，但在“均衡化”、“品质化”的教育发展路径上，曾经的名校鸿沟正在慢慢被拉平；

是商业？有可能，但目前长沙基本形成多中心的发展格局，每个区域几乎都有自己的消费标地，早已不像多年前买东西必须五一广场或东塘；

是交通？有可能，但改善客户家里一般不缺汽车，地铁也不是必需品……

所以，这些可能性的选项并不是改善的首要目的与终极目的，而是一些“一定”需要的东西。

比如，一套更大更舒适的房子；比如，更纯粹更活力的社区氛围；比如，更舒心更悦目的景观环境……

而这些，便是改善产品与刚需产品最明显的开发逻辑差异。也因此，它更需要产品力。

可以预测，产品力所承载的房企功力，将成为未来长沙楼市江湖的又一道分水岭。

当然，眼下改善产品集中面市，已经能够体察到一些产品力上的差距。

比如洋湖-大王山区域的龙湖、旭辉与城发恒伟，比如滨江新城的华润、旭辉，比如梅溪湖的绿地与即将亮相的绿城等等。

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