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中篇 贵阳龙湖舜山府凭啥卖这么贵,高价房能否享受高待遇?

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上篇文章,小编讲了龙湖的区位以及周边的业态分布,还有就是龙湖签约的学校如何,这篇文章咱们接着聊。

②龙湖舜山府的产品如何?

答:龙湖舜山府沿袭目前贵阳市场主流的产品走向,高层走跃层路线,加上合院的综合布局,提高了买家的准入门槛。跃层以超大的赠送面积,让实得单价显得异常的低廉,所以被很多买家认为非常划算。 比如龙湖舜山府项目的跃层有3个面积段,分别是产权面积95平(实得面积约125平,总价140万起)、125平(实得面积约180平,总价188万起)、155平(实得面积约232平,总价255万起);合院别墅也是三个户型,105平(实得约330平,总价400万起)、135平(实得约400平,总价480万起,)、160平(实得约505平,总价750万起);


从上面的价格来看,相比之前售楼部刚开放的时候要低不少,按照目前的价格算,跃层产权面积单价约15000元/平,合院产权面积单价4~5万/平,这价格贵吗?还是挺贵的。毕竟旁边的宇虹万花城的高层才8字头,保利大国瑾的高层也就1万左右,中南精装高层也才11000左右,而龙湖的跃层如今已经达到了15000,别墅价格就看心情了,因为别墅本身就是一户一价,况且现在的市区别墅更是稀缺,在国家严令禁止开发别墅的政策下,现在的别墅相比2000年左右的时候已经降档了,独栋别墅早已不再,所以现在市面上的别墅都是合院,联排,叠拼等综合布局,但是仍然是土豪的首选。而观山湖区的别墅就更是稀缺了。


我们来看看目前观山湖的二手别墅市场情况,观山湖区拥有别墅的小区,像世纪城旁的龙城壹号,国电金海域,算是档次稍微低点的,总价也在400-500万,像金华世家、中铁逸都国际、新世界、金龙国际花园、远大生态风景这类小区别墅,档次稍微就再高一点,位置也要好一点,总价就在400-600万;像中天君廷、观府壹号、阅山湖等这些别墅小区,无论是外环境,还是内环境,都是处于第一档的,总价超过1000万的,都是正常的。


目前观山湖区的新房别墅,像中海映山湖、阅山湖、万科理想城以及龙湖舜山府的价格基本上都在400-900万这个范围,还算友好,如今的别墅相比之前的别墅从产品的设计打造,以及园林设计,还有开发商的品牌都要高出不少。但凡有钱买别墅的人,也不会在钱这个问题上计较。

说了产品和价格,我们来看看小区的规划,如下图,舜山府地块是以兴筑西路-昆山路-学院路-金龙路合围而成,根据规划这里需要配套的生活设施有:生鲜超市、社区文化活动中心、社区服务中心、社区养老院以及中小学、幼儿园等。按照龙湖的沙盘布局来看,龙湖将很多功能性设施进行了归纳集中,学校用地的位置没有变,而像上面说的社区功能性设施将它布局在了地块的西北角。整个地块分为跃层组团和合院组团,位居南北两侧。跃层在北,合院在南。





如上图所示,整个舜山府项目布局还是很合理,由于居住密度较低,跃层由两梯四户(95和125户型组合)和两梯三户(155单独组合、155和125户型组合)组成,楼层一共31/32层。细心的朋友已经发现了,跃层组团地面有很多绿地的地块,这就是上篇文章说的以前的水塘,龙湖把水景融入小区,如下图,让房子与山水全面融合,这就是舜山府区别于其它跃层楼盘的点,水景看似简单,但是后期的维护非常难,一不小心就成了臭水沟,或者断水,很多小区交付的时候还有喷泉,过两年不仅喷泉不喷水,连保安牙齿都只剩两颗了。所以楼盘之间的竞争,价格只是很小的一方面,后期物业管理水平将很大的决定你住的小区是否是高品质小区。


熟悉龙湖的都知道,龙湖号称园林专家,它的园林景观,里面的绿植都是从全国各地的深山直接移植过来,尽可能地保留原生态,这也是为啥龙湖每到一个城市,都能把周边房价炒高的原因。这里说说龙湖的物业,龙湖物业又称龙湖智慧服务,在全国人民心中有口皆碑,很多排名榜单上,龙湖都是排名前十的,排名第一也是经常的事儿,虽然网上的排名只能作为参考,因为很多机构的排名说不定就有赞助,但是龙湖的物业在业内和目前已经开发的小区,经过业主的反馈,确实不错,所以龙湖敢引入水系景观,全面融合小区,这是很多房开不敢做的,毕竟后期维护成本很高,难度也很大。作为高端物业代表,龙湖的物业费也算比较高的,像舜山府的跃层物业费2.95元/平,合院5.5元/平,性价比还是很高的,要知道云著的物业费高层都要4.88元/平。下面放三个跃层的户型图给大家看看。







好了,产品和小区布局规划就讲到这里,感兴趣的朋友可以私聊小编,详细了解!

③龙湖舜山府的交通怎么样?

答:作为观山湖西面的高端改善盘,舜山府的交通还算方便,目前项目西侧的金龙路正在修建,起点从观山东路万科理想城,南北走向、最终连接北京西路。与金龙路同一走向的昆山路,起点也是观山东路,阅山湖公园旁,目前已经开通至兴筑西路,后期延伸段什么时候修好,这还真不好说,整个道路以龙湖舜山府为中心的话,除了南侧,直线贯通北京西路外,其它交通线,各个方位都已经贯通到位,而宾阳大道就是最西侧的大道,连接北京西路和白云区,也非常方便。如下图:





上图中红色代表已经开通的线路,黄色线路中的金龙路正在建设,其它路线待建设中,其中温州路,苏州路和杭州路向东与金龙路和昆山路延伸线相交,而温州路的规划是要一直延伸到与云潭路相接,目前也在建设中。所以就舜山府来说,其实影响不大,因为楼盘周边的道路还是都已经修好开通,而观山湖向西的宾阳大道已经是西边的截止路线,买这个楼盘的工作圈要么就在这个楼盘附近,要么就往东走,或者北上,南下因为这里还是待开发区,所以没有企业聚集,因此,就出门驾车路线来说,没有多少影响。

另外一个话题就是公共交通系统,严格意义来讲,截至目前,该盘不是地铁盘,因为项目最近的地铁站,已开通的2号线,兴筑路站距离该项目约2公里,不行时间超过30分钟。根据规划,项目旁边将有S2号线站点(上麦西站)设置,因为轨道交通公司给的规划线路以及站点位置不清晰,模糊的可以判断在金龙路与兴筑路交汇处,正好在舜山府生活商业配套处,至于该条线路什么时候修建,之前小编看贵阳的十四五规划内容里面提到该线路,要择机启动建设,猜测一下会在2022-2025年内启动,开通时间可能要到2027-2030年了,毕竟该线路,国务院已经批复,修建是早晚的事,前提是资金要到位,贵阳修路和修地铁的速度,让人很捉急啊!



④周边生活配套怎么样,发展潜力值如何?

在上篇文章中,小编已经对舜山府的区位进行过详细阐述,虽然该项目是地王项目,拿地楼面价超高,虽然旁边也有区政府、区法院、区检察院、省地质科学院、军区等政务机关单位,但是从严格意义上来说,这里的地段并没有想象中那么好。远离商务区,金融中心、会展中心以及高新企业集聚区,可以把这里看作是纯居住区,对于居住环境来说,确实是一块好地方,周边的学校又并非名牌大学,中小学都是新建不久的,包括龙湖自身引进的明珠学校,后期成色如何,也要时间来检验。政务单位部门不多,商业氛围少,综合来看,这里居住就两个字“清净”或者“清幽”。

由于自身配备的商业体量很小,加上项目四个方位500米内都没有独立的商业体,所以要去周边吃喝玩乐的话,步行就有点远了,开车还好一点,如下图,我图上标注的还是直线距离,如果开车肯定路程要长一些,但是基本上可以控制在10分钟以内。


医疗的话,最近的三甲医院就是金阳医院,华润万象汇南侧,石林东路与云潭南路交汇处。休闲文娱方面,周边配备的都还是可以,像奥体中心、地质博物馆、喀斯特公园、阅山湖公园等,但是走路都还是有点距离,坐公交显然不适合舜山府业主的身份,作为龙湖舜山府的业主,出行基本上不会依靠公共交通系统,自驾是标配,BBA估计都是最低档次,哈哈。

⑤舜山府值得买吗?如果不考虑地段,考虑居住,这个价格到底值不值?

由于今天的分享内容篇幅过长,该答案见下期分析!

中式园林打造的豪华居住示范区,龙湖舜山府,到底凭啥卖这么贵,该不该为信仰买单?

文章最后,分享几张舜山府的实拍照片,以后你的归家仪式感就是这样的感觉!









原创不易,还望多多指教!

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