【BT财经研报】房地产行业销售不及预期，行业监管政策继续趋严

文丨BT财经 书翼

在房地产行业的各大细分板块中（开发、物管、经纪、营销代理、建筑、建材、基建等），房产中介属于销售服务行业，主要涉及经纪和物管，相关龙头公司以及具备强大品牌与外拓能力较强的特色型企业，行业集中度整体仍持续提升。

房产中介行业趋势

在房地产进入存量时代，步入中介赛道的玩家越来越多，高手众多。房产经纪行业a股主要上市企业有世联地产，我爱我家，高新发展，外高桥，陆地控股，三湘印象。贝壳、我爱我家、麦田、中原等珠玉在前，天猫好房、房车宝、塘鹅、有瓦、朴邻等巨头旗下中介品牌也开始下场参战。他们以低佣金切入市场的存房，而美凯龙爱家推动了房产经纪3.0时代，50%链家+50%中原，五维一体行业创新变革，即房产交易-设计-装修-家居购物-住家维保，是美凯龙爱家首创的一站式全新服务模式。近期，万科启动了物业板块上市程序，对标的就是贝壳。

房产经纪行业30年来，格局极为稳定。链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产，都是二三十年的老品牌，目前依旧活跃。在进入成熟期后，这两年行业整顿力度加大，银行放贷持续收紧，不断有进食者加入，房产经纪人员面临职业困扰。而官方交易平台上线的冲击，也让行业面临洗牌。

11月以来，人民银行、银保监会分别召开的会议都提及，要维护房地产的稳定健康发展。最近一段时间，房地产频频传出利好消息，从土拍规则，贷款投放，限购政策到融资环境，均出现政策松动迹象。行业加速解冻，资本市场迅速作出反应。行业拐点将近，政策暖风频吹。

地产悲观预期修正，结构切换的破局信号出现。地产融资出现松绑信号，居民中长贷回升验证房贷放款提速，结构上预期底已现且具备低估值优势的房产中介龙头将最为受益。

据平安证券预计，2024年全国房产交易总额将达到30.7万亿元，经纪服务佣金收入将达5078亿元，2019——2024年复合年均增长率分别为6.6%、15.1%，未来存量市场将成为房地产新的增长极。房产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的驱动因素来自于两个方面：一是其所依立的房产行业持续发展。二是行业本身的进一步生长成熟。房产中介行业作为一个良好的投资赛道,呈现贝壳一超与其他多强并存的格局，已经维持了5年多，巨大市场蛋糕吸引来的玩家众多，后左晖时代体现了更宽广更激烈的赛道特征。

自2020年贝壳上市，行业吸引力增加，短时间内吸引了更高维度的人才和企业加入房产中介行列。互联网巨头围猎房产经纪，行业竞争再次激烈。传统房产中介和贝壳，面临的竞争不只来自同行业的对手，还有众多互联网大厂。

2020年，百度正式上线了百度房产。2020年9月，易居和阿里巴巴合作推出天猫好房，推出好房双11等活动。2021年3月快手理想家业务，吸引了碧桂园，远洋，印力，世茂等多家公司入驻。2021年11月字节将拆分幸福里，引入外部资本独立发展,这也是字节成立以来，第一次尝试业务拆分。京东则先后上线了京东房产，京东直租，自营房产，好房经选等项目。除了上述公司，京东拼多多搜狐微博也都有自己的房产信息平台。

目前房产中介逐渐形成了四大派系：

龙头房产中介贝系：包括贝系旗下各种品牌商；

互联网巨头电商系：阿里，京东，快手，字节跳动等；

开发商系：包括恒大，万科，新城等。恒大联合百家中介成立房车交易平台，要打破一家独大的趋势。以恒大推出房车宝集团为开端，万物云，碧桂园服务，龙湖都相继发布了房产经纪新品牌，分别为朴邻发展，有瓦，塘鹅，他们成为房产中介新生力量。

国企系：2021年8月，世联行卖身珠海国资委旗下的珠海大横琴集团，大横琴也全面掌控了第一家上市的房地产综合服务提供商世联行。10月26日，上海二手房买卖可直接通过政府平台进行，绕过中介渠道。

整体上四大派系各有所长。龙头房产中介贝壳系抢在系统和外网，互联网巨头电商系抢在线下供应链的整合，开发商系抢在新房和物业资源，国企系抢在流量。前有贝壳，我爱我家，麦田，中原强手，后有天猫好房来势汹汹，也有房车宝，塘鹅，有瓦，朴邻等地产巨头旗下中介品牌纷纷杀入战局，对于消费者来说，更多的企业加入行业竞争，平台开启多元化时代后有了更多的选择。

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