重庆第3批次土拍蚂蝗梁东侧地块分析：香港置地目的地块

观音桥蚂蝗梁东侧这块袖珍地只有13亩，可建体量2.82万方，是本次集中出让土地中占地面积和可建体量最小的地块。但该地块起拍楼面价达到13808元/平米，是本次集中出让的28宗土地中起拍价最高的地块。

此次集中土拍大多数地块最高溢价率为15%，但蚂蝗梁东侧这袖珍地块的最高溢价率却是14%，非常特殊，这里面应该有点小玄机。

蚂蝗梁这块地14%最高溢价率意味着最高楼面价为15710元/㎡，刚好不超过保利中央公园地王15711元/㎡的楼面价。而如果15%溢价率这块地在理论上就有成为新地王的可能性，政府要杜绝这种可能。保利中央公园重庆地王的帽子，还需要戴很长一段时间。

观音桥蚂蝗梁这块袖珍地，我认为是香港置地的目标地块。

（2020年香港置地小苑拿地信息）

第一，蚂蝗梁这块袖珍地和香港置地去年拿下的观音桥地王地块（启元项目）是无缝连接的。香港置地拿下后可以作为启元项目的后期地块，能够实现地块价值的最大化。

我们再来看看下面这张地块的实景图，这更加直观。可以说，这块地本身就是和之前香港置地的住宅地块是浑然一体的。

（蚂蝗梁东侧地块与香港置地启元地块实景）

第二，根据竞买须知，地块南侧规划有一条人行公共通道，延续I20-3-1地块（启元项目）内的地下人行公共通道，与蚂蝗梁轨道站地下联通，投资约300万元，建成后无偿移交。另外，地块要求自持商业5年的年限和统一经营10年的年限和启元地块的要求也一致。很明显，这块地其实就是为启元保留的后续地块。

对于其他开发商来说，不识趣地再来争抢这块袖珍地着实没有必要。当然，我们也不能排除竞争对手进来掺和从而抬高价格。

（竞买须知截图）

第三，这块地的付款要求严苛程度非常罕见。要求竞得人须在签订出让合同之日起10日内付清全部土地出让价款。我认为这是香港置地利用自身财力优势在勾地时设置的排它条件。去年香港置地在小苑的启元地块，也要求签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起10日内付清50%土地出让价款。看到这种10日内付款的特殊要求，我都会首先想到香港置地。

（香港置地启元项目布局效果图）

第四，该地块非常罕见地拒绝联合体参与竞拍。而去年香港置地启元这块地正是遭到了保利和大悦城联合体的搅合，最终香港置地经过多轮举牌才成功拿下。所以，我认为这也是香港置地勾地设置的排它条件。