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杭州土地市场全面妥协了

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各大城市集中式的土拍,一直以来都是我们比较关注的。

其中杭州很特别,虽然是新一线城市,但是在卖地上,早已压在了一线城市上面。

从2016年到2020年,杭州的卖地收入累计超过了1万亿元,全国最高。

杭州土地一直以来都比较火热,所以在今年第一批次土地集中出让过热后,马上在第二批次订立了对开发商比较高压的土拍制度。

可惜开发商不买账。

我们上次提到过,8月杭州一共推出了10宗竞品质地块,最后全部中止出让。

这可能对杭州造成了一定的影响,于是,第三批次的土拍的规则发生了改变

卖地更加主动了,从竞品质改成了定品质....杭州居然向开发商妥协了。

01

杭州第三批次土地出让,有一个明显的变化

与上一次相比,第三批次宽松了太多,它对开发商没那么苛责了,开始尊重开发商的意见

我们来看一下二三批次土地出让的区别,你就会知道,为什么我会这样说。


首先,第三批次土拍有一个最大的不同:这次卖地开始提前沟通了。

第二批次是直接发布了土地出让公告,开发商只是被动通知,有一种完全不可以谈,爱买不买的感觉。

第三批次则是先公布了全部要推出的51宗地块,在卖地开始之前沟通,更为主动。


这是对开发商的让步,也是对开发商的尊重重启。

在沟通之后,政府就可以知道开发商打算拿这块地来做什么,并且给予一定的便利,比如打造成我们熟悉的互联网大厂的高新技术产业园、文旅项目、医疗康养等项目。

这就是一种比较主动的招商引资。

其次,第三批次比起之前,供给的地块增多了,位置又更好。

第三批次开头预告时就放出了51宗,当预告结束后,最终第三批次实际挂牌35宗地。


预告地块分布 好地网

不仅数量增加了,整个供地质量也非常高,从中能看出杭州政府的诚意。

第三批次提供的主城区地块,超过了前两批次的总和,并且桥西、申花、运河新城、未来科技城、钱江新城二期等等热门板块都有地块出让。

再次,第三批次给开发商了一定的利润空间。

之前的土地溢价率上限是15%,现在的溢价率为10%。别小看这小小的5%,当土地面积以千万和亿为单位时,5%也是不低的价格。

并且,第二批次流拍的土地,在第三批次中将地价下调了,起始楼面价降低后,也让开发商更能有利润空间了。

比如西湖翠苑板块的14号地块,起始楼面价或将从原来的33267元/㎡下调至3万元/㎡左右。

而一些不降价的地块,它们的利润来源主要是靠新房的预售价来调整,有部分地块的商品房预售价被提高了。

面粉便宜了,面包涨价了,所以这一次,开发商面对拍地也变得积极了。

另外,第三批次对开发商的资质也放水了。

之前第二批次对开发商资质要求也比较苛刻,为了避免开发商换马甲来拍地,要求拥有一年以上的房地产开发资质,并且同一集团中不能拿超过5宗的地。

这一次,开发商只需要满足同一集团企业不能买同一块地就可以了。


最后一点,也是比较重要的一点,把开发商之前很难接受的竞品质现房给取消了,变成了定品质。

让开发商不再被现房困住现金流。

采取主动预告、出让数量既多又好的稀缺板块地块、降低地价、提升商品房预售价、不再要求现房销售、放松开发商的资质......

这些方式,通通都是为了提高开发商的预期。

02

是开发商取得了胜利吗?

无论从哪里来看,第三次土拍规则的改变,杭州对开发商做出的让步都很大。

杭州对土地竞拍规则,做了减法,让开发商获得了利润。

根据澎湃新闻的计算,这一次竞拍的调整,让房企的利润能够达到10%-15%左右,大大超过了开发商的预期。

这其实是很奇怪的一件事,第二批次土拍的时候,杭州态度是非常强硬的,种种举措是真的想要摘掉炒房大户的帽子。

这一次的变化之大,让人有一些想法,认为杭州是对开发商进行了低头,开发商在博弈中取胜。也有人留言嘲讽:


截自网易新闻

这一次土拍规则的改变,板上钉钉的和第二轮土拍遇冷有关。应该是预料到了土拍效果会不太好,但是没有想到会那么不好。

如果说杭州是为了降低流拍率,完成供应计划,才对开发商低头,那其实也是不对的。

杭州首批次卖地的效果特别好,营收千亿,即使后两批次一点都没有卖出,它也完成了本年度供地计划的大半部分,自身问题并不是很大。

但杭州的市场信心,显然受到第二批次流拍的影响。

杭州是一个一二手房倒挂非常严重的城市,不少人等着购买新房,如果没有开发商拿地,购房者就没有新的项目可以买了,对整个市场来说不是好事。

从长远看,杭州的土拍规则必然要调整。

杭州政府也很放得下身段,这里有一个细节需要注意,杭州不仅开办了土地推介会,积极向各房企推介土地。


杭州土地推介会 来自土地情报

并且根据有关报道,还走进了开发商内部,听取开发商的意见,希望开发商们积极参与土地拍卖。

在这之中,开发商反馈了不少意见,杭州政府也听取了不少进行了调整。

还是那句话,杭州政府,是我看到的过的最为人着想的政府之一。办事都是从解决问题的角度出发,非常灵活。

与其说是开发商的胜利,不如说是杭州政府为了重振杭州土拍市场,提振开发商的信心,调整了自己的政策方针,让土拍更为合理,更适应整个市场。

也因此,开发商们都很给调整后的土拍面子,这一次的土拍引起了不少开发商的积极争抢,光是本地老牌房企绿城就报名了十几宗土地。


网传各公司的预公告中想要拿的地块 南岸楼市观察员

不再会像过去一样,多次流拍。

03

第三批次调整土拍政策的,不仅仅是杭州

第二批次土拍,全国各地都有不少城市产生了流拍的现象。

9月时,我们发表的《各地土地市场开始流拍了》中有提到,天津、合肥、成都、济南等城市都产生了严重的流拍。


光九月,全国土地流拍率就达到了新高。

前两个批次的土地集中出让反映出了太多的问题了,土地市场它在一定程度上代表楼市未来的走向。

那么,这一次杭州调整了,其他城市会不会也跟上?

江浙沪一个土地比较热的城市无锡,它前两轮土拍情况较好,整体热度在全国名列前五,这一次就没有调整太多的土拍政策。

结果,无锡虽然土地没有流拍,但是大部分土地都是溢价率为0的底价成交。


来自亿翰智库

而且可以看出,很多开发商的名字就跟无锡本地分不开关系,无锡本地的国企在进行兜底,开发商们则兴趣寥寥。

这是一个反面案例,也多亏了这个反面的案例,才让杭州下定了决心调整自己的土拍政策。

其他城市自然也有调整。


南京:取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上”,部分区域保证金比例下调到20%。

苏州:保证金下调到30%,土地款首付比例从60%降为50%,取消超溢价提前支付尾款。

广州:挂牌地价下降了1200-3200元/㎡不等,部分地块取消了限房价要求,部分地块取消1个月一次性付清总价要求,允许分期支付。

还有更多的城市和杭州一样,拿出了好的地块。

比如北京之前流传出了供地图,有着朝阳区最强地块之称的宝地;深圳也有前海、宝中等区域地块;南京河西区也有出让。

各地都在或降低门槛,或拿出好地来吸引开发商。

毕竟越是临近年底,开发商的资金就越有限,被某个城市吸引住视线了,其他城市的地就推不出去了。

04

全国各地都在推好地、降低规则,其实这也说明了一个问题。

政府意识到集中供地新规开始后,开发商们的利润变得太少了。不管是理解了开发商,还是为了自身的财政收入考虑,都开始进行了一定的妥协。

开发商在土拍市场上取得了阶段性的一点胜利。

把开发商的利润压低,对普通购房者来说,并不一定是好事。

开发商利润压缩之后,不仅新盘开发停滞不前,影响未来的供应,或许还会影响现有住房质量。

无论如何,楼市需要的还是稳定,而土地是稳定的根源。

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