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重庆第3批次土拍中央公园西地块分析:起拍价4033,地价腰斩?

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此次两江新区两路组团供应的中央公园地块让很多人备感意外,因为这块地1.29的超低容积率,而且是纯住宅,但起拍楼面价仅4033元/㎡。


今年4月份,保利在中央公园以楼面价15771元/㎡拿下的地王,就在这块低价地的旁边,而且容积率还更高。而此次这块地起拍楼面价4033元/㎡,差不多只有地王的四分之一。即便达到最高限价,这块地楼面价也才4638元/㎡。中央公园的楼面价难道要膝斩吗?这是不可能的。



我们可以看见,此次中央公园这块地,最主要的条件是要求自持总计容住宅建筑面积50%的租赁住房,要求自持50年,这个要求非常苛刻。


(截图用地条件函)

政府为了培育发展住房租赁市场,把地王旁边这块地的楼面价都打骨折了,可谓相当有诚意了。按最高限价4638元/㎡,就算50%的租赁住房面积算白送,剩下50%的可售销部分折算楼面价也才9276元/㎡,也远低于市场水准。


那么,这块地会迎来房企们的疯抢吗?我认为不会。

除了少数国企,我们绝大多数开发商高负债的融资开发模式,决定了它们做不了持有房子的出租者。我国房地产平均融资量保守估计为1∶9,这些融资,有些甚至是半高利贷,房子造好后,利息滚上去,开发商就必须尽快把房子卖掉,以回笼资金偿还贷款。

所以,当下半年各地严查买地资金来源,对首付资金严格监管之后,这些高负债的企业的流动资金立刻出现问题,债务违约的房企也越来越多。大部分房企正常拿地都没钱,自持50年的租赁住房简直不敢想象。

所以,我认为中央公园这块4033元/㎡的地块虽然便宜,但也不会疯抢,因为我认为我们没有几家开发商有能力且有意愿玩这种高比例自持租赁住房。


(截图网络)

但作为央企,保利是有这个实力的。而且保利前几年也进军了长租公寓。加上之前在旁边拿下的15771元/㎡的地已经被套牢,拿下这块低价地对冲一下地王地块的成本,我认为是很合理的选择。

保利如果不拿,我相信这块地不会流拍,因为中央公园这片区域引进了OPPO西南总部,加上附近有数据谷,我认为政府应该有计划在这里配套高端人才的租赁住房。所以,如果没有开发商对这块地感兴趣的话,我认为康田地产之类的重庆地方平台公司也大概率会兜底拿下。

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