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深夜重磅!上海再下狠手,楼市彻底变天了

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2021年,楼市注定不会平静。

众多一线城市暂停房贷之后,上海楼市调控再加码,炒房的漏洞彻底被堵死。


半夜鸡叫,上海楼市调控再升级

距离1.21新政不到10天时间,上海楼市再次升级调控。

1月29日晚间,上海市银保监局发布了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(沪银保监通〔2021〕6号),将加强上海市域内的房地产贷款和个人住房贷款等多方面的管理工作,通过强化管理来加强上海楼市的平稳健康发展,并在金融信贷层面对违规炒房进行严厉打击。



2020年7月,深圳在取经长沙楼市调控政策之后,出台了史上最严厉的新深八条措施。

此次上海楼市调控,也是八条措施。

直接划重点。

1、严格落实差别化住房信贷政策,严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。
这是第一点,也是最重要的一点。
把房贷作为突破口,大力整顿。
严查个人住房贷款首付比,偿债收入比,限贷等要求,就是从贷款方面提高购房门槛。
不出意外,监管要求银行加强对房贷的审查力度,也就是说贷款难度将会大幅提高。
这将大大降低楼市成交活跃性。

2、严格实施房地产贷款集中度管理,加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。

这一点是延续近期银行贷款额度的管控。

银行房贷额度不够,大型国有银行会提高贷款利率,中小商业银行则基本上是暂停房贷。

3、严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”,完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求,防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金,多渠道核实借款人真实收入水平,防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。

第三点,首先是从首付款的资金来源入手。

如果购房者的首付资金是储蓄,或者是家庭的六个钱包凑齐的,没问题。

即使是找亲朋好友借来的,监管也管不着。

如果是通过其他手段,譬如信用卡套现,违规使用消费贷,将会加大审查力度和处罚措施。

假流水,假证明是汲取了深圳去年代持抢购的经验教训,先行堵上漏洞,防止深圳华润城润玺的闹剧在上海重演。

4、严格加强借款人资格审查和信用管理。尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查,防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的,应拒绝其房贷申请,将其列入黑名单,并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
第四点是针对炒房市场长期顽疾,也就是频频出现的为了买房假离婚的奇葩现象。

拉入黑名单,加入失信行为信息服务平台,明显是加大了对假离婚炒房的打击和惩罚力度。

以前是罚酒三杯,现在是动真格了。

5、重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。


第五条是此次八条措施中效果可能最明显的措施。

直接对开发商下手。

封顶才能贷款,这样会大大降低楼市的销售热度和节奏。

有人说,全款买房呢?

当然没问题,全款买房不受影响,但市场上真正全款买房的个人和家庭屈指可数,炒房客没有了流动资金,更是无路可逃。

6、禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

这点很好理解,就是严查资金违规进入楼市,堵住楼市杠杆。

7、严格房产中介机构业务合作管理。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介,应立即终止合作,并将其列入黑名单,报送上海市银行同业公会。
对中介也下手了。

中介一直被认为是推高房价的重要力量,他们虚报房源,为了业务违规帮助客户伪造证明。

加大对房产中介的惩罚力度,对房价平稳也有一定作用。

8、对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查,并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。借款人存在违反合同约定行为的,按照合同约定给予惩戒。

以前是既往不咎,现在不同了,半年之内的贷款都要严查,所有漏洞都要堵上。

不仅以后不能用滥用消费贷,经营贷买房,前半年违规使用消费贷,经营贷购房的个人,特别是炒房客,也要追究责任。


为什么是上海?

说到楼市高温,所有人第一时间想到的城市就是深圳。

房价高居全国第一,二手房均价突破8万每平米,豪宅瞬间被秒空,百万茶水费,代持抢房……

为什么此次出手的是上海?

实际上,上海楼市并不低调,只是被深圳的热浪掩盖,2020年上海房价涨幅明显,近期特别是2021年以来甚至可以用过热来形容。


10月,蟠龙天地一口气推出了948套房,在4天半的认筹期结束后,共3715组客户认筹,刷新了沪上楼盘认筹人数的最高纪录。

2020年底开始,上海楼市愈加疯狂,12月份全市二手住宅成交量环比增加了20.3%,同比增加95%,上海二手房成交量更是创下3.9万套的新高,刷新上海楼市历史记录。

最贵的地区莫过于黄浦区,达到10万一平米,其他各区离市中心较近的都是6万起步,7万左右,最低的是崇明区,也要2万一平米。

最近两个月,上海的新房市场,出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象。

这其中就包括13个“千人摇”楼盘,人气最足的一个项目,出现了13个人抢一套房的热闹场景,而这个项目(首套)验资就得700万元,买二套房验资甚至要1300万元。

据媒体报道,“上海二手房一天一个价”,优质双学区、九年一贯制学区房,涨幅已超过20%,单价直冲20万元/平方米。“10天内房价跳涨超过40%”,这样的消息在上海已经算不上大新闻。


如果再不升级调控,上海或成为第二个深圳。


上海新政透露楼市重磅信号

一线城市银行暂停房贷,上海楼市十天之内连续升级调控,极其严厉,不含糊,来真的,立场坚定,手段坚硬。

这实际上给2021年楼市定下了一个基调。

那就是房住不炒,今年要动真格了,要彻底让炒房客无路可逃。

1、露头就打

楼市过冷的城市如何放松调控2021年还未有先例。

但有一点可以肯定的是,楼市过热的城市一定是露头就打,绝不手软。

因城施策将成为常态化楼市调控策略。

房价越高,涨幅越大的城市,楼市调控将会不断加码。

2、痛击炒房客

不难看出,2021年楼市调控的政策主要发力点在房贷。

资金是炒房客的死穴。

严查购房资格,严审房贷,限制银行贷款额度,封死违规资金进入楼市渠道,炒房客没了资金,没了杠杆,就如没有水的鱼,无法呼吸,最后只能撤退,楼市降温将水到渠成。

3、误伤刚需客

任何楼市调控,目的都是为了打击炒房,绝不是为了抑制刚需。

不过,出发点跟实际结果总会有出入,再完美的楼市调控措施,总会或多或少地误伤刚需客。

严控银行贷款额度,最终的结果就是银行提高贷款利率,刚需要买房,每个月的贷款利息无疑会增加,刚需的购房成本提高,是实实在在的损失。

封顶贷款才能审批,这就需要购房个人和家庭要么等待更长时间,要么全款买房,在上海,有全款买房能力的家庭并不多,这也是一个麻烦。

灵魂问题来了,楼市调控,房价会下跌吗?

不会!

为什么要调控,是因为上涨趋势太明显,上涨速度太快,要抑制这种速度,楼市调控从来都不是为了让楼市下跌。

无论是上海,还是深圳,广州,北京等一线城市,房价高企都有多方面的支撑基础,城市经济实力强,地少人多,未来发展潜力突出。

这些支撑高房价的条件很长时间都会存在,没有消失的可能,加上一线城市的产业和政策支持,房价趋势是易涨难跌。

全球货币宽松,房子有望成为资金的避风港。

楼市调控,是让易涨的势头缓和。

刚需买房,如果有条件还是要趁早,想等到房价下跌再入手,在一线城市,暂时没有这种可能性。

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