在合肥，只有部分的区域，值得你掏钱买房

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容，来自微信公众号“合叔说房”的粉丝精选提问：

提问：合叔，你好，我是女生，单身，在合肥工作，不过不在主城区，算是地缘客户，我想婚前自己买个房子，三县的房价低一点，刚需比较能承受，我不知道三县里怎么选，有没有什么推荐？

合叔：你好，三县中肥西是发展最不错的。肥西在合肥南边，紧邻经开区、政务区与滨湖区，承接经开区的外溢，地理位置好；交通方面，肥西有金寨路高架、方兴大道、地铁3号线延长线以及高铁站规划；肥西的房价上涨很快，从10年上涨，现在涨到1.4万多。其次，肥西的房子跟合肥的房子的不同在于：肥西跟合肥一体化发展，居住体验差别不大；肥西的教育资源比不上合肥；房产证上是肥西县，有买房者在意这件事。肥西的优势在于：不限购，肥东、肥西、长丰可以直接购买；购房门槛低，首套房只需25%首付，二套房只需35%首付。总的来说，肥西跟主城区一体化发展，目前房价较低，未来还会上涨，建议买房者关注地铁盘、上派东边板块、桃花镇与高新区接壤板块。

提问：合叔，你好，我还没有买房，一直在看，没有下定决心，我想问问下半年的房价怎么样呢？预计下半年会不会有什么变化？我可以在下半年再买房吗？

合叔：你好， 预计合肥楼市下半年的趋势是这样的：1、开发商折扣减少。去年开发商因为三条红线打折力度很大，新房库存飞快减少，今年新房供应不多，房子去化很快，供不应求，开发商不会继续降价优惠；2、地价上涨。城市建设新城区的资金来自土地，土地财政持续，地价只会越来越贵；3、新房越来越受欢迎，房源库存不足，新房稀缺；4、刚需供应减少，合肥楼市以改善为主，并不是购买力增强，而是市区刚需户型供应不多，刚需买房困难，；5、预计新房涨价，二手房价格稳定。二手房虽然经历了普涨，但二手房库存增多，政策打压二手房，市场对于二手房没有新房友好，所以二手房买卖难度增大。除了以上这些预测外，还有一点建议，下半年政策变化多，建议买房人可以在下半年买房。

提问：合叔，你好，我在合肥，刚需，无房，准备和女朋友一起买房，我们买不起市区，滨湖高新这些地方都不抱希望，考虑的主要是运河新城和肥西，这两个区域我们很纠结，不知道怎么选择，有没有什么建议？

合叔：你好，运河新城和肥西的新房市场热度都很高。运河新城售楼处人很多，从上坤云栖麓开始就一直保持人气，上坤云栖麓触发摇号，龙湖文德璟宸天著触发摇号，普通购房者买方远翰文院至少要八成首付，可见热度之高；肥西位置好，楼市火爆，祥生雲境、荣盛山湖樾等项目清盘，高层断供，热度也很高。从土地市场上来看，运河新城地价上涨很快，并且入驻了很多品牌房企；肥西区域地价早已破万，土拍热度高，地块供应少。从潜力上来看，运河新城定位很高，是西部的门户，并且一些规划已经在兑现，例如合肥八中将建运河新城校区、地铁2号线延长线等等；肥西是合肥西南部的城市副中心，区域建设被推进，城市中心会扩大，撤县设区也很有希望。总的来说，建议仅投资选择运河新城，投资并且兼顾自住则选择肥西。

提问：合叔，你好，预算200万左右，想在合肥买一套二手房，购买二手房时需要注意哪些点？可以推荐一些楼盘吗？

合叔：你好，买房从来就不是一劳永逸的事，先前买过的会因为各种因素导致房子价值改变。买房时需要注意以下几种房源。首先，原先凭借便捷配套老破小，老破大会随着时间的流逝而变得没有价值。第二，非热门区大户型因为其总价过高，转手率会低于普通户型。第三非热门区域房产大多为过渡房，要谨慎购买。第四，热门区的房龄高小区会因为其户型，设计等和当下新房有所差异，从而造成价值降低。第五，纯高层、超高层小区价值降低也不可避免。最后，40年产权公寓、大平层的缺点未来会无限放大。总之，购买房子购买的是资源，比如说学区，地铁等。目前合肥也还存在有房价低洼区，需要的可以购买。此外，不要用当下的需求去衡量房子未来的价值，因为谁也说不准

提问：合叔，你好，准备下半年卖一套，资金用来投资其他领域，但是现在政府对房价管控似乎很严格，二手房市场也很不景气，请问是为什么？接下来楼市会怎么样？

合叔：你好，除了政策对新房的管控外，二手房也同样面临冲击，二手房成交量惨淡，市场陷入低谷。造成这种状况的原因有这样几个：1、新政后，打新热度高涨，锁定了部分资金，挤压了二手房市场；2、热门区域被纳入限购范围，降低了流动性；3、挂牌价虚高，使购房者望而却步。下一阶段，合肥楼市会进入稳定期，新房市场上，热门区域依然竞争激烈，但其他区域会逐渐稳定，二手房市场，分化会继续加剧，价格虚高的房源会失去生存空间。