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第三批土拍中,这些地块所在的区域值得关注!

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第三批土拍还在“上演”,通过这次土拍,我们基本能够看出上海有些板块依旧具备空间、具备潜力,这些区域值得购房者花精力去关注。

根据以往经验和房地联动价等相关信息,我们就来归纳一些第三批土拍中值得关注的区域,供大家参考。


闵行华漕

大虹桥区域的主力供应量非徐泾莫属,但从规划等级来看,闵行华漕是不可或缺的部分,而事实上,包括虹桥火车站、机场等部分用地以及大虹桥的主流商业、商务设施,也都归闵行华漕。

当然,现在的华漕,尤其是北部区域的纪王、诸翟等,依旧是落后的城乡结合部,厂房、工厂仍有不少。

不过去年,华漕出了重磅规划,变身为虹桥前湾,这个面积颇大的区域,是虹桥国际开放枢纽城市功能的核心承载区,也是虹桥“十四五”发展的新中心,也就是说在日后,这里或将接捧青浦徐泾,成为大虹桥又一个供应大区。


而虹桥前湾之所以有着高标准的规划等级,两大因素不可或缺:

其一,打通交通。轨交13号线西延伸已开建,它的走向基本都在虹桥前湾区域内,向东可连接市区,向南直达虹桥。


其二,教育资源聚集。去年华东师范大学、闵行区教育局、华漕镇人民政府共同签署华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区合作框架协议,这就意味着,未来在虹桥前湾片区将有一系列优质的教育资源。

在一处空白片区内,让交通和教育先行,这为虹桥前湾片区的发展能够提供充足动力。

所以这里的新房不愁卖,比如前期开盘的虹庐湾、首创禧瑞荟等盘。

而在第三批土拍中,华漕又拿出一幅宅地拍卖,房地联动价为6.6万/平,这与区内前期开盘的新房价格基本一致,没有涨幅。


而且这幅土地的优势还在于北侧不远处就是在建的轨交13号线纪翟路站,属于准轨交房。

一边是限价新房,一边是高等级规划,这样的区域,能不火吗?


青浦徐泾

徐泾再熟悉不过的区域了,这些年大虹桥范围内的主力供应量都集中于此,跟着大虹桥的规划买,总是没错的。

早两年,徐泾板块的新房被定格在5.8万/平,看当时认购和开盘去化情况,这样的价格已完全得到市场认可。

而今,板块内新房价格基本到了6万+/平,这也是上海楼市整体向好的情况下,才有了小幅度的微调。

第三批土拍中,徐泾依旧有充足的供应量,其中位于老镇就有两幅体量不大的土地,房地联动价为6万/平,比周边刚刚开盘的俊灿星城约6.25万/平还要便宜,价格优势再明显不过了。



当然,这两幅土地也有一些缺点,其一地块狭长,楼栋排列、小区绿化或不会太出彩;其二距离地铁站相对较远。

但整体而言,6万/平的价格比今年的新房还低,那么这些缺点也就不足为奇了。

徐泾还有1幅西虹桥蟠龙路西侧的土地,该幅土地位置更好,位于中核锦悦府附近,属于虹桥主城区范围,同时附近还有2号线西延伸的规划,更是购房者关注的重点,而房地联动价也同样为6万/平,显然这幅地块的优势更加突出。


对于购房者来说,买在大虹桥,除了看重其本身等级外,价格也确实适中,甚至低于预期,那么这里也就凸显性价比了,值得推荐。


嘉定南翔

南翔是嘉定通往市区的重要“窗口”,板块基础设施非常不错。

11号线南翔站经过多年开发,土地资源已所剩无几,为了继续提升城市活力,南翔只能拓宽城市边界,而这一处就落在了它的北侧区域陈翔路站附近。

这一片属于南翔工业区范围,临近地铁站有一处体量颇大的印象城商业体,比较繁华,但与地铁站相对较远的区域,周边都以工厂为主,商业配套缺失。但在接下来的发展中,这里将成为南翔重点开发对象,大量土地都将在此出让。


为了提升这一处板块能级,改善城市面貌,政府在这里又规划了一条新的人工湖云翔湖,以此为基础来打造南翔又一个宜居社区。


而熟悉南翔的人或许知道,南翔的发展都是围绕湖来开发的,比如留云湖旁建设了南翔的标杆项目华润中央公园,银翔湖旁还有好世凤翔苑这种品质和口碑都不错的房子。

如今,南翔又一次复制湖景资源,放在了陈翔路地铁站附近,未来也值得期待。

在第一轮土拍中,碧桂园竞得了南翔1幅宅地,楼板价31199元/平,相较去年祥源控股的27253元/平楼板价,还是有一定的涨幅,而且碧桂园的这幅宅地房地联动价已达6.25万/平,突破了嘉定区所有新房售价。


第三批土拍中,南翔又拿出1幅涉宅地块,起始楼板价有所下降,为24000元/平,是区内目前最低的土地,而房地联动价也降到了5.7万/平。

但要知道,这幅土地相比碧桂园的土地来说,更远离地铁站,也更远离规划中的云翔湖,那么价格有所降低也属正常。

整体而言,南翔的价格明年将站稳6字头,所以当下购买南翔,或继续等待来买第三批土地上的商品房,都是不错的选择。


浦东川沙

浦东川沙虽然在外环外,但也被列入到了主城区,而在今年7月,张江科学城第三次扩容,把川沙西北的部分区域也并到了张江科学城范围,那么川沙在有了迪士尼后,又有了张江的辐射。

细数一下通往川沙的轨交,已通车的有2号线,11号线,而在规划中,还包括21号线、机场联络线,对于一个外环外的板块来说,能够聚集4条地铁十分罕见,且这些地铁都有一个特点,就是每条线路都能与市区直接相连,这种便捷程度堪比浦东内环任意一个板块。

在未来规划中,川沙将聚焦两部分,其一是迪士尼,这点毋庸置疑,其二就是借助上海东站这一交通要塞继续做强川沙,成为真正融入上海主城的城市副中心,并带动周边板块继续发展。

当然,如今的川沙板块还在开发阶段,离成熟还有相当长的一段路要走,而这一次土拍,川沙拿出两幅土地,一幅位于迪士尼西侧的城中村改造用地,被金茂联合体竞得,未来商品房上市价6.6万/平,相对于今年川沙核心区开盘的新房来说,是有小幅上涨的。


这主要是该幅地块距离市区更近,贴近康桥,位置更好,这样来看,其实房价没有多少涨幅。

而另一块位于2号线凌空路站附近,周边是一片待开发区域,相对荒凉,此幅地块的房地联动价为6.4万/平,与今年开盘的陆家嘴锦绣观澜价格持平。


单看价格并无二样,但对于地段来说,本次出让的地块并不如陆家嘴锦绣观澜,所以这幅地块的未来价格,事实上是有小幅上升的。

整体来看,川沙未来的房价相比今年是略有涨幅的,这种涨幅也说明了川沙的后续潜力会更大,值得大家关注。


安亭

嘉定安亭一直是“西上海”的中心城镇之一,这里也是上海的一个“窗口”型城市,可能在嘉定买房,最有性价比的莫属安亭了。


我们统计了今年安亭开盘销售的项目,除了2盘没有触发积分外,剩余项目均触发积分,足可见客户对这里的认可。

其实安亭能够得到人们的关注,还是汽车产业支撑,虽然近些年安亭的汽车产业有些许没落,但底子仍在,仍然具备优势。

而在这样的区域置业,购房者只需关注一点,越核心的位置越理想。

在这一次土拍市场中,安亭也拿出1幅涉宅地块,但这幅地块位于黄渡,并不是安亭核心区,周边城市面貌无法与安亭核心地段相比,但是,这幅地块的房地联动价却达到了约4.2万/平,这一价格已接近于安亭核心区的万科安亭新镇、西郊都会的售价。


当然,我们从地块本身来看,靠近同济大学,现在又有高校毕业生落户的政策,未来这幅地块上的商品房是有一定受众群体的,但不得不说,这里远离地铁站,出行方面并不及核心镇的新房。

安亭确实是一个值得被推荐的地方,但像黄渡超过4万/平的价格,或许现在来看,是有些偏高的,如果现在来置业,最好的选择依旧是安亭核心区。

总体而言,在以上这几个区域置业,不仅有一定的规划潜力,价格在当前行情来说,也都具备优势,确定性很大,购房者可适当关注这些区域的新房以及即将开盘的项目,做到买房不盲目。

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