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沈阳第三次集中供地,大牌房企态度耐人寻味,对明年楼市影响多少

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原创|黄佬邪

11月25日,沈阳市自然资源局发布公告,第三次集中供地正式亮相,共计推出27块土地(名单附后)。

与此同时,全国各地部分城市第三次集中供地也陆续登场,我们结合南方一二线城市第三次集中供地,房地产市场现状,再分析沈阳土地市场走向,争取对明年房地产市场会有一个粗略判断。


先说一下背景,这是2022年土地收入划归税务部门征收前最后一次供地。从明年开始,土地收入依然归当地ZF支配,但多了一个税务部门管家,似乎之后花起钱了多了一层监管,不会像过去那么爽。

因此,无论市场如何惨淡,第三次集中供地该来的,还是来了。

另一个重要原因,是:

地方缺Q!

地方缺到什么程度,不宜多说,各位自有信息渠道可以获悉。

欧阳疯前日对黄佬邪说:

XX家也没有余粮了!

有意思的是,11月25日当天,深圳第三次集中供地正式举行,23家房企竞拍11宗地块,无一地块流拍,全部成功出让,深圳当天吸金368亿元,拿地房企多为国央企。这其中,7宗地块底价成交,深铁一口气底价成交了5块地,4块地触及限价,进入摇号。

与此同时,杭州ZF正在积极运作第三次供中供地,放宽了地价与房价限制,而且据传土地款可以延到明年再行缴纳。杭州当地房企戏言:

好久没有感受到如此温暖了!

沈阳今年第三次集中供地的最大变化是:

多个地块调整了起拍价,略降;另外触及限价后,由第二次集中供地竞品质,改为摇号!

令业内稍有意外的是,沈阳第三次集中供地,出让的地块数量不少。按照当前市场行情,众多房企希望供地数量尽量减少,缩减供应量,更有利于明年楼市,但正如前面所说,ZF经过综合考量后,还是推出了多地块入市。

如此多地块入市,会不会继续出现如第二次集中供地时的流拍,是很多房产爱好者关心的话题,多数人可能对第三次集中供的结果比较悲观。但据黄佬邪得到的内部消息:

一部分地块已得到部分房企的响应,不过多为中小品牌。

流拍可能会有,但不会像第二次集中供地第一版那样,比例或可能降低。

最近半个月来,黄佬邪一直在询问一线房企高管们,第三次集中供地是否出手?

大牌房企对土地市场的态度,代表了他们对明年楼市的预期。

可惜:

目前为止,表态不参与第三次集中供地的大牌房企较多。

大牌房企对第三次集中供地的热情不高,与今年在沈阳的销售业绩惨淡有关。在销售业绩没有达标,甚至距离指标尚远之际,让房企继续花钱投资,难度较大。

但我们从数据看,沈阳今年的销售面积,预计比去年下降16%左右,没有像大家感受到那般特别惨。

10月沈阳房价同比-3%,5年来首次下跌,成交却大幅反弹,人们一边观望一边忙抄底

今年沈阳新房成交面积依然能保持在1000万(预计,1-10月已达863万平)的一个很重要原因,是一些楼盘降价达到15%或以上后,销量立即提升。这一现象与往年大为不同:

以前是买涨不买跌,你越涨我越买,你越跌我越不买;现在是是大牌房企楼盘一旦降价促销超过10—15%以上,买房人迅速入场!

大牌房企对沈阳的态度与其在沈阳今年的业绩指标有关。

按过去的习惯,大牌房企每年对沈阳公司的考核,都有一定比例的增长,多则50%,少则10—20%,这要看每家公司在沈阳的土地储备。我们按相对少的数据计算,集团总部要求增长20%,而今年实际下降16%,这里就有了36%的差距。

一位高管向黄佬邪承认:

沈阳市场其实没那么差,但我们指标太高,压力太大!

之前反复说,沈阳是整个华北、东北地区,大型品牌房企集中度最高的城市之一,竞争激烈,这本来对购房者是好事。但再大的蛋糕也架不住分食者众,因为业绩下滑压力较大,大牌房企对沈阳现阶段的拿地热情自然降低。

大牌房企对沈阳明年房地产市场预期有分化,一部分认为会略有反弹,一部分依然悲观!

这可以作为许多房产爱好者置业依据,用白话说,就是:

明年成交量或可能反弹,房价会回到正常有利润的水准,亦或可能继续维持当前弱势局面。

另一个不乐观的原因,欧阳疯说:

如果大牌房企在第三次集中不出手,土地多为中小品牌房企拿走,对土地价值升值或有影响。

有一位粉丝在抖音上直言:

不再有大涨可能性,但大跌可能性还有。

黄佬邪回复是:

在三稳(稳地价、稳房价、稳预期)宗旨下,大涨与大跌可能性都在逐步减少。明年最有可能的是:

不差现金流的房企,收回当前或之前的特价优惠,恢复正常销售价格,然后再做正常的优惠,以确保利润。

今年很多大牌房企楼盘是以零利润或负利润销售的,目的是回流现金,这种非常时间的非常手段,不会持续过长时间,否则无法向股东交待。

不过也会有例外,明年6月底前依然是房企美元债还债高峰期,差现金流的房企依然会断臂求生存。

市场就怕这个,即使是多数房企不降价,但只要有一两个降价的,被自媒体一宣传,形成扩大效应,就容易造成观望情绪。何况现在多数房企都降过了价。

不过,最近,华润已在个别项目上正式表态:

12月1日起不再做特价房源,全面上调价格,即恢复到正常销售价格。

据悉这是华润沈阳统一安排。华润这一举动,会不会得到其他大牌房企响应,随即跟进,我们可以进一步观察。

之前写过10月出现的特价房,可能是这一轮调整的大底,估计多数人是不信的。目前看华润的动作,大体可以得到的结论是,10、11月是这轮调整底部。但是否是整个市场的底部,估计很多人还会观望一段时间。

综合看最近两个月来上层的各种表态,官媒及全国各大媒体都已表示:

ZC底部已确立!

市场会有延迟性,但最近已有迹象表明,楼市已开始从底部回升!

最为明确的信号是:

个人房贷放贷速度开始加速。

信贷ZC调整,一方面会恢复大众信心,另一方面也有利于房企回款。最近多个房企高管表示:

11月销量有所回升!

另外,已有数个朋友向黄佬邪释放信息:

南方市场已经开始有明显回暖迹象!

粤港澳大湾区热点城市的售楼处,现在打电话问你买不买,你说不买就会挂电话,绝不废话,不像过去几个月还要墨迹你一会儿!

这篇文字,黄佬邪将对明年市场的正反观点都亮给大家,各位可以自行判断。

你若问我对明年楼市走势判断,我会回答如下:

1,第三次集中土拍,看有多少大牌房企参与!

2,明年市场不会比今年下半年更惨,不过伤筋动骨后,需要休养再起势;

3,若是沈阳ZC面发生变化,之前广为流传的ZC落地,那沈阳市场必快速反弹,这半年来需要卖旧换新的购买力,被憋坏了;

4,以多数人随大流的心态,一旦舆论反转,楼市必然反弹;

5,现在说的反弹,不是大涨,而是恢复到市场应有的稳定发展态势。

6,优质房产,依然是有效抵御通胀的工具之一。

附表的名单篇幅较大,有兴趣看粉丝评论,请拉到最底部!

附:第三次集中供地名单



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