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罗玉平“断尾” 半价89亿出售中天城投里的四年地产流离

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观点地产网 “贵州首富”罗玉平导演的这场重组转型大戏,长达四年有余,剧情起起落落,不乏激情、喜悦,更有低谷与失落。

2021年12月2日,这出戏迎来关键一刻——出售中天城投。

据观点地产新媒体获悉,当日晚间,中天金融发布公告称,该公司计划转让中天城投集团有限公司100%股权予佳源创盛、上海杰忠,转让价格89亿元。

然而,在8月31日披露的转让公告当中,中天城投100%股权交易价款为180亿元,换而言之,时隔三个月中天城投身价大跌五成,减少91亿元。

对罗玉平而言,半价出售中天城投或许是其迫切转型金融决心,又或许是千亿负债压力下的断臂求生。

无论如何,这个曾经助推罗玉平登上贵州第一首富的地产平台,如今跌入旷日持久的收并购战争之中,颠沛流离,不免引人唏嘘。

“半价”出售

中天金融的创始人罗玉平,曾因“手握半个贵阳市的房地产开发项目”而被称为“罗半城”。

2005年,他成立了金世旗国际公司,两年后通过重组入主了中天城投并实现上市,罗玉平也借此登顶贵州首富。

在罗玉平的创业史中,中天城投拥有举足轻重的地位,但转型之初,首当其冲担任出售筹资大任的仍旧是这个平台

2016年,当意识到房地产行业红利逐渐消退之时,罗玉平开始寻求转型路径。翌年,中天城投正式更名为中天金融,意味着主体业务转向保险银行和金融证券。

欲彻底剥离房地产业务向金融业转型的罗玉平,开启了一波三折的出售动作。

2018年3月初,为了拿下华夏人寿,中天金融第一次剥离中天城投,交易价格初步定为246亿元。不过,这一次罗玉平玩了一把“左手倒右手”的戏码,接盘方仍旧是他旗下的金世旗控股。

收购华夏人寿迟迟未有进展,而中天城投这一“顶梁柱”又被剥离出上市平台,导致中天金融业绩大幅波动。同年年末,罗永平“悔棋”,中天金融收回中天城投。

今年八月,中天金融“卖子”的消息再度传来,这一次接盘方变更为沈玉兴持股的佳源创盛控股集团,交易对价约为180亿元,较两年前下降66亿元。

值得注意的是,截至2021年上半年,中天城投录得总资产583.03亿元,净资产158.7亿元,录的营收47.26亿元,净利润6.6亿元,ROE不足4.16%。

这意味着180亿元交易代价较净资产溢价13.42%,在地产行业下行背景下,资本市场对这一交易代价存疑,不少投资者在公开平台表示“不确定性大”等。

最新消息显示,12月2日,中天金融计划转让中天城投100%股权予佳源创盛、上海杰忠,转让价格89亿元。

这一对价较三个月前的180亿元下降91亿元,同比减少50.56%,较2018年的246亿元减少157亿元,下降63.82%。

同日,中天金融亦在中天城投截至今年8月的审计报告中提到,中天城投财务报表范围主要包括了中天城投集团贵阳房地产开发有限公司等41家子公司,与上年相比,本期新设增加贵州中天文产物业管理有限公司1家子公司,本期因向关联方贵阳中天企业管理有限公司股权划转,减少38家合并主体;本期注销贵阳花溪中天口腔门诊部有限公司,减少1家合并主体。

由此看来,中天城投整体资产规模减少导致其估值下降。审计报告显示,截至2021年8月31日,中天城投应收公司非经营性往来83.2亿元,即中天企管划转完成后,中天城投净资产相较2021年6月30日减少83.2亿元,至75.5亿元。

而本次交易对价89亿元,较八月末净资产溢价17.88%。

果然,商人宁做砍头的生意,不做赔本的买卖。看似“半价转让”的中天城投,实际经过划转等操作,减少了售出的资产,最终的89亿代价属于相对合理的价格,且溢价较此前更高。

金融难为

过去,在罗玉平的设想中,中天金融将形成“地产+金融”双主业的运营格局。但事与愿违,布局多年的金融业务似乎还未形成真正的利润贡献主力。

据了解,在2016年收购了中天国富证券、中融人寿等后,中天金融开始进军银行、证券、保险等领域,罗玉平在金融方面可谓大刀阔斧。

与此同时,2017年,中天金融拟310亿元现金收购华夏人寿21%-25%股权,加大在金融领域的版图,且已经支付定金高达70亿元。

但随着金融监管机构此前宣布对华夏人寿的接管,导致中天金融这笔收购案再次出现变数。70亿定金被积压多年,也在一定程度上拖累了企业的发展步伐,而且如果无法成功收购,定金能否顺利讨回仍旧是未知数。

金融转型没能给中天金融带来业绩增长动力,反而导致近些年负债率不断走高,资金压力巨大。

数据显示,2017年至2020年,中天金融地产业务分别录得149.81亿元、129.62亿元、109.55亿元、54.35亿元,占比94.86%、91.70%、87.10%、76.19%。可以发现,地产业务在中天金融收益占比当中逐年减少,但仍旧占据主要比例,金融业务贡献微乎其微。

另外有消息透露,仅2016年、2017年两年,中融人寿就已亏损超22亿元。财报数据透露,2017年至2020年,中天金融资产负债率高达80%以上,分别为82.42%、80.67%、82.68%、84.35%和85.28%,总体呈上升趋势。

截至2021年上半年,该公司总资产达到1558.84亿元,总负债为1336.99亿元,期末资产负债率为85.77%,短期负债为15.48亿元,应付票据及应付账款51.46亿元,一年内到期的非流动资产34.08亿元,期末货币资金仅为35.18亿元,无法覆盖到期负债。

以前中天金融收回地产业务是为了“活下去”,现在出售地产业务更是为了“活下去”。自罗玉平将发展重心放在金融领域以后,出售房地产业务环节成为缓解资金流动压力的重要举措,近几年出售中天城投也被看作是最大的一笔集中出售动作。

但金融转型难、地产业务波动大,导致企业自身造血能力下降。数据显示,2017年至2020年,中天金融实现净利润分别为20.82亿元、14.67亿元、11.08亿元、5.72亿元,同比分别下降29.18%、29.53%、24.41%、48.40%。

今年上半年,该公录得司利润4097.05万元,同比下降93.71%。

在外界看来,尽管近两年房地产行业调控频繁、业绩增长乏力,但无论是万科郁亮还是首创范书斌,无不认为,“目前还没找到比地产更赚钱的行业”。

罗玉平为了转型金融斩断地产业务的做法成效几何?仅凭借金融业务又能否穿越行业下行周期?还需市场给出答案。

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