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南太地产罢免佳兆业董事 债务危机下失控的附属公司

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观点地产网 以对冲基金为背景的美剧《亿万》有一句台词,“Power is the ultimate currency”——权力是终极货币。

被誉为深圳“旧改之王”的佳兆业,曾经也沉浸在这种财富权力中,但如今其不得不面临另一番境遇。

主战场内地市场麻烦逐渐缠身,而海外资本市场也受到了挑战。

12月2日,佳兆业附属公司南太地产发布公告称,持有15.2%股权的第三大股东、国际对冲基金IsZo Capital Management宣布,11月30日有近60%南太股东投票,通过罢免由佳兆业任命的6名董事,改由IsZo提名的董事取而代之。

12月23日,该公司还将就此举行一次特别股东大会。若改组完成,佳兆业或将失去这家附属公司的董事会控制权。

商战

处于纷争中心的南太最初是一家电子产品制造商,由香港电子巨头顾明均于1975年创立。

80年代末在深圳设厂时,顾明均在深圳宝安区购置5.3万平方米的土地,后来又在光明新区购置10.4万平方米土地。顾明均曾表示,这15.7万平土地总共花了1亿元左右。

2013年,顾明均解散工厂,正式从电子制造业转向房地产开发。

2017年8月退休时,顾明均以1.1亿美元价格向佳兆业出售了650万股南太股份,占总股本17.7%,期望这家深圳开发商接力南太的事业转型,将现有土地发展为研发园。

此时,南太上述土地的估值已达到134.9亿元。

佳兆业注资入股后,郭英成胞弟郭英智成为南太负责人。郭英智任职期间,除了守住日益升值的园区地块,南太还在2020年3月以总价7.05亿元、折合楼面价达10953元/平方米(剔除配建)拿下东莞麻涌1宗商住地。

正是在这次拿地中,IsZo对郭英智为首的管理层表达了不满,声称南太为此多付了钱,因为这次拿地使用了公司80%以上的现金,佳兆业方则以“开发需要”作为回应。

这场董事会的争吵持续数月后,郭英智以个人原因于2020年9月辞职。

郭英智辞职,更像是佳兆业的一次后撤蓄力。

同年10月5日晚,佳兆业宣布以1.469亿美元认购南太地产1605.1219万新股,若认购完成后,持有权益将达到43.9%,单一最大股东的地位也将极大巩固。

但这次大规模配售新股,意味着稀释其他股东的权益。

IsZo当月对此作出回应,在英属维尔京群岛商事法庭启动诉讼程序,经法院宣布,南太1.7亿美元的私人配售(其中大部分为佳兆业认购)无效,法院认为此次私募“是出于不正当目的”,而南太的董事在签署私募股权时行为不当,试图将公司的权力转移给佳兆业违反了他们的职责。

法院命令南太召开股东特别大会,投票支持董事会改组。

2021年3月3日,佳兆业对该决定提出上诉;10月4日,上诉遭到驳回。11月17日,南太官网发布公告称,公司敦促股东投票赞成现任董事会并支持管理层。

截至目前,佳兆业对南太的持有份额为23.91%,IsZo的持有份额为15.03%。

权力纷争亦伴随着股价起伏,南太股价从2020年5月的3.99美元回升至2021年6月的峰值36.9美元,而2021年12月1日报收16.96美元,收跌5.19%。

困境

若佳兆业在法庭和股东大会上两度落败,意味着将失去对南太董事会的控制。

经过转型后的多年经营,南太已显示出强劲的盈利能力。

2019年,南太云创谷正式招商,项目位于深圳宝安区光明大道,占地约10.4万平方米,规划总建筑面积约33万平方米,其中研发办公体量约19.9万平方米,人才宿舍体量约6.1万平方米。

此前所述的东莞麻涌地块则开发为南太·珑玺项目,于2021年8月开盘,均价21000元/平方米。此外,南太旗下还有待售的综合体南太科技中心,及试运营的产业园南太创之谷。

财报显示,南太集团2020年营收7120万元,同比增长2301.55%,归母净利润1569.3%,同比增长218.97%;2021年上半年营收7859.4万元,同比增长4996.89%,归母净利润2533.9%,同比增长464.07%。

资金账面之外,南太还具有举足轻重的战略地位。

尽管在业内相对低调,但也是佳兆业全球6大上市平台之一,与佳兆业集团控股(1638.HK)、佳兆业美好集团(2168.HK)、佳兆业健康(0876.HK)、佳云科技(300242.SZ)、振兴生化(000403.SZ)并列,并且是唯一一个在境外上市的平台。

目前,佳兆业方面并未就IsZo的“逼宫”进行回应,主要动向均围绕着化解自身的债务危机。

比如11月30日,远东发展与新世界发展联合收购佳兆业名下启德物业,代价79.48亿港元。

更早前的11月24日,佳兆业出售香港屯门地块,在偿还去年初以35亿港元购入该地皮的贷款后,佳兆业将获得13亿港元的利润。

值得一提的是,这宗地块是佳兆业2020年进军香港的首宗地块,增持南太新股发生在同一年,也同样具有战略意味和无限前景。

但是对佳兆业而言,这一年间的变数太多了。债务危机之下,香江对岸的地块可以忍痛割爱,大洋彼岸的商战也就显得更加遥远。

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