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国企救场拿地:深圳82%,无锡75%,南京80%,苏州92%,广州92%!

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作者:子非鱼

今天,华南门户、一线城市广州,完成了第三轮土地竞拍。从开拍落槌到完成,半天就搞定了。

从操作速度来看,你以为是火热,其实不然,从战果来看,广州的第三轮土拍其实比第二轮更冷,和之前已经完成三轮供地的无锡、深圳、南京、苏州一样。

截止到目前,被钦定要求集中供地的22个城市,第三轮已经有5个城市完成了供地,也就是无锡、深圳、南京、苏州和广州。

从5个城市拍地的结果来看,特点非常鲜明,溢价率继续减小,国企央企与地方城投依旧兜底,民企依旧躺平,流拍依旧。

11月1日,无锡完成了第三轮供地,20宗地块总成交金额273.85亿元。

这次20宗地全部完成出让,零流拍。看似比第二轮的流拍1块好了些,但从溢价率可以看到,这20宗地平均溢价率为0,其中17块地底价成交。而第一轮时的溢价率是16%,第二轮是4%。


从拿地企业看,本次15宗地块由地方城投、城开等兜底获得,民营企业仅仁恒、晋合、祥凯、朗诗、贵州大兴五家拿地。换句话说,75%的地块被国资兜底。

无锡之后,深圳、南京在11月25日,同时完成供地。

深圳方面,相比于第二轮的流拍1宗地块,第三轮供地中,深圳和无锡一样,也是零流拍,推出的11宗地全部完成出让。

但同样溢价率继续下滑,这一次,深圳11宗地合计揽金368亿元,平均溢价率为4.7%,而深圳第一轮供地时的溢价率为31%,第二轮整体溢价率为8.7%,溢价率继续下降。

最关键的是,央企国企兜底现象更加严重了,11宗地,9宗被央企国企拿走,只有2宗被民企夺得。国资拿地占比高达81.82%,高于第二轮时的80.95%。


这意味着国企央企兜底现象更严重,民企拿地比例进一步缩小,大多数民企依旧选择躺平不拿地。

南京方面,在明显降低了拿地门槛的背景下,冷场的现象更为严重,流拍率比第二轮还高。

原本61宗地,开拍前三天突然撤牌了15宗。11月25日开拍时,参与竞拍的46宗,有1宗流拍。

也即,南京第三轮流拍率(含终止挂牌)为26.2%,高于第二轮流拍率(含终止挂牌)22.5%。

南京第三轮整体溢价率仅为2%,而第一轮是18.15%,第二轮是4.43%,同样是继续下降。



此外,国企央企依旧在兜底。据每日经济新闻披露,地方国企托底现象更加突出。如颐居、深业、江宁城建、六合国资等地方国企,成为本次南京土拍的拿地主力。

南京第三轮拍地,国资拿地比例占到了近8成,而第二轮时,还只是3成左右。

深圳、南京完成土拍后的隔天,11月26日,苏州完成供地。

26宗地,1宗终止出让,其余25宗揽金402亿元。25宗地中有23宗地底价成交,只有2宗有溢价,平均溢价率为0.6%,低于第二轮时的1.3%,更低于第一轮时的9.3%。

25宗地,23宗被相城城建、苏州高新、苏高新集团、吴江滨投集团等本土国企、城投公司拿走,另外两宗,一宗被外资拿走,一宗被民企拿走。

也就是说,苏州第三轮供地,国资房企拿地比例高达92%。

今天完成拍地的广州,有人说像极了一周前拍地的深圳,全靠国企救场。很对。

广州推出的17宗地,流拍了4宗,流拍率为24%,看似比第二轮要好,因为第二轮广州的流拍率高达52%。其实,并没有好到哪里去。

剩下的13宗全部底价成交,也即0溢价。卖地收入为304亿元。

13宗被成交的土地,保利拿了3宗,南沙开发建设、白云城市建设、知识城投资集团、广州城投和广州地铁分别斩获3宗、2宗、2宗、1宗和1宗地块。

也即是说13宗地,有12宗被国企与地方城投兜底了,只有1宗被民企星河夺得,国资拿地比例高达92.3%。


由已经完成三轮供地的5个城市战况可以看到,溢价率继续降低,土地依旧有国企、央企、地方城投兜底,民企依旧躺平,土地市场依旧是国进民退。

造成这种现象的原因,主要是今年融资环境整体收紧的背景下,民企相对国企、央企和地方城投,融资难度更大,融资成本更高。

有人统计过2020年上市房企中的融资成本,成本较低的房企,基本都是国企央企和地方城投。


整体来看,央国企平均融资成本4.94%,民企平均融资成本6.8%。

此外,在10月底房企融资适当松绑的环境下,受益最大的依然是国企央企和地方城投。换句话说,民营房企的融资难度,目前还没有明显放松。

根据贝壳研究院今天公布的数据显示,11月,房企境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%。

房企融资规模确实回暖了不少,但几乎全都倾斜给了国企和央企。贝壳研究院披露,48笔发债中,有46笔是境内债,而这46笔境内债中44笔发债主体为中央或地方型国有企业,占比约96%,其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团。

所以,民营房企依旧缺钱,民企依旧玩不起,也不愿玩。

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