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终止出让11幅地块!南京这里还能腾飞吗?

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不知不觉,2021年就剩下一个月要结束了,是不是觉得时间过的飞快。今年以来,江宁楼市一直不温不火,并且伴随着“房地产税”、“利率不断上升”等声音传来,买房人也陷入迷茫焦虑之中。

今年的土地市场也同样精彩。众所周知,土地是开发商的生产资料,充分了解土地市场就是了解来年房地产市场的前调,只有了解了土拍信息,才会知道未来一两年新项目和市场的走势。那么江宁截止到目前为止,土地市场成交的情况如何?又有何看点?明年的江宁市场还有多少出货?

PART 1

多条数据曝光,今年成交金额创新高,江宁终止出让地块最多!

今年的土拍是南京出台集中出让规则的第一次土拍,整体的市场还是比较冷静的。

今年8月,南京还出台了十地新政,采用“限房价、定品质、竞地价”的模式。自此,南京成为继成都、苏州之后的第三个加入“定品质”行列的城市。该项政策的出台,严格指导了装修标准,也给买房人吃下了一颗定心丸。毕竟市场上精装品质良莠不齐,精装变“惊”装的事情也时有发生。

然而,今年房企的生存也颇为艰难,融资难、回款难、成本高。在政策和生存之间,房企一边要达到装修标准,一边要考虑成本。这一系列的现实问题不得不让房企回归理智,这也就间接导致房企在土拍拿地时更加谨慎。从第二、三批次集中出让中可以明显感知出开发商的这一转变。


2021年,南京成功出让157幅涉宅用地,相较于去年出让的137幅涉宅用地,同比增长了14.5%。此外今年还有2幅地块流标,27幅地块终止出让,这也是终止出让地块很多的一年。

今年卖地总收入超2015亿,地块总成交面积约711.9万㎡而去年涉宅用地成交总金额约1890.8亿元,今年同比增长了6.6%。

再来看宅地的出让分布情况,主要集中在江北、溧水和城南,江宁仅出让了16幅(包括麒麟、汤山),终止出让地块最多,多达11幅。

PART 2

土拍成交金额129.4亿元,同比下降近25%!多盘已上市


去年,江宁共计出让了11块涉宅用地,成交总金额达161.6亿!
今年,江宁共计出让13块涉宅用地,成交金额达129.4亿!成交金额同比下降近25%。

图表中我们可以看出3点趋势。

①整体来看,今年的江宁涉宅用地出让和去年相比比较平稳,但是金额有所下降,原因在于,今年改善板块的涉宅用地较少,仅有上秦淮的金隅G88一幅。

②明年的改善市场选择越来越少,刚需选择颇多。

今年土拍的地块预计会在明年全部上市,而从子板块的宅地出让情况来看。

·改善板块仅有一幅——上秦淮的金隅G88地块。

·刚改板块一幅——方山大学城的中海G85地块。

·其余11幅分布在正方新城、禄口、滨江、横溪、淳化等刚需板块。

这也就意味着明年江宁市场上的改善盘会非常少,刚需盘会扎堆上市。

③开发商节奏非常快。

再看上市情况。大多数的地块动作都非常快,甚至有盘已经开盘销售。

·已开盘的地块3家。正方新城的上宸云际(G03)拿地8个月首开目前在售3、4号楼,户型建面约89、101㎡,销许均价约25852元/㎡。预计12月加推1、9、10号楼,户型建面约89、101㎡,约216套带装修房源。禄口的星澜雅苑拿地9个月首开在售带装修房源,户型建面约85㎡、105㎡,销许均价约19252元/㎡。

禄口的蓝湖郡拿地8个月首开目前在售带装修房源,户型建面约89㎡,销许均价约19142元/㎡。


·3家即将公开售楼处或首开。
淳化的华宇·林湖雅舍预计最快12月首开3、4、5栋11层的小高层,一梯两户,户型为82、89、117㎡。

滨江的大华锦绣前程预计最快12月首开G51地块,主力户型建面约89、99㎡,未来精装交付。


正方新城的玖华府预计最快12月公开售楼处,打造9栋高层,其中1栋25层、1栋27层、7栋26层。


·1家拿地2个月规划就出炉,预计明年3月上市。金隅G88地块在今年的9月27日才被金隅摇号竞得,11月底出规划,两个月出规划,速度可以说是非常快了!
项目拟建19栋高层住宅及相关配套设施,预计明年3月入市,建筑面积100㎡起。


PART 3

惨!明年江宁仅有13盘预入市,改善基本无处可选


据安家在江宁统计,明年的江宁楼市将迎来近几年储备地块最少的一年,仅有13盘预计在明年上市。

可以看出,明年的江宁市场改善机会很少,只有上秦淮的金隅G88地块。江宁城建是目前江宁储备地块最多的开发商。

那么明年的土地市场有哪些盘建议看看?地段仍然是买房考虑的第一要素。

①金隅G88地块

金隅G88地块位于上秦淮的云台山和以南,周边是正在建设的地铁3号线三期和风路站。预计明年3月入市,建筑面积100㎡起。



②凤溪苑

方山大学城的凤溪苑是江宁城建的首个住宅项目,项目位置非常不错。

项目距离地铁1号线南京交院站距离约400米,可以说是真正的地铁盘。


项目预计12月4日公开样板间,最快年底首开,项目打造建面约89㎡三房、128㎡四房、142㎡四房,共3种户型。

③玖华府

正方新城的玖华府由龙光和杭州滨江联合开发,龙光操盘,预计最快12月公开售楼处,打造9栋高层,其中1栋25层、1栋27层、7栋26层。

项目距离S1正方中路地铁站较近,是目前正方新城距离地铁站最近的项目,项目预计近期公开户型图和售楼处。

④大华锦绣前程

大华锦绣前程目前已公开位于江宁滨江锦文大道与地秀路交汇处的临时展厅,项目由G50、G51两幅地块组成,将打造建面约89-125㎡的户型,预计首开G51地块,主力户型建面约89、99㎡,未来精装交付。
滨江的宁马城际预计12月底开工,据曝光的地铁站点的位置来看,江宁站的位置会比较靠近大华锦绣前程。


写在最后:

总体而言江宁板块还是比较健康的,成长幅度、政策波动相对较小,置业的风险也比较稳健。正如业内专家所言,让楼市挤挤泡沫,让刚需重新掌握主动权,这才是楼市调控的目的所在。而从江宁明年的上市量来看,基本上是刚需的主场,刚需可以好好选择,尽快上车了。

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