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从2万降到1.6万,为何还是卖不掉?专家:明年起,房价或超乎想象

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事实上,从下半年开始,网上关于“房价普跌”的消息络绎不绝,这样说并不是空穴来风。按照国家统计局公布的70城数据显示,一月新房价格下跌的城市有14个,二手房下跌的城市有32个,可是到了销售旺季“金九银十”,下跌城市数量不仅没有减少,反而增加了,例如九月分别为36个和52个,10月更是增加到了52个和64个。此外,按照专家预测,从四季度开始,这种现象或还会继续存在。

事实上,从单月销售均价来看,一月初达到了11029元/平,可是从7月跌回“万元”开始,9月和10月销售单价已经降到了9500元/平左右,这释放了什么信号呢?


其实受限制于市场低迷气氛,以及债务到期等原因的共同影响,从下半年开始,不少房企纷纷选择“以价换量”,好处主要有两点:第一是快速回笼资金,假设某个项目每卖掉一套总价200万的房子,就能获得40万的利润,可是每个月只能卖掉20套,而如果房企按照每套降价20万卖房,虽然利润也随之降到了36万,但是每个月却能卖掉35套甚至更多,算下来每个月就至少能多回笼资金超400万。

第二是提高利润,其实很多人对房企运营的理解存在误区,在拿地造房子的时候,房企很看重一个词:快进快出。按照正常规律,新房销售周期为1年~2年,也就是说当一个项目超过2年还没有卖掉,那么这就影响到房企拿地卖房的效率,从而降低利润。而这也是不少房企都会推出各种特价房的重要原因,他们都是借助于节日来增加销售量。


其实这也印证了一句话:任何行业都会有跌宕起伏。过去房市之所以一路上涨,炒作是重要原因,而任何行业始终都要回归现实,从这个方面来看,房地产“踩刹车”也就不意外了。举个例子,就以大家熟知的上海,目前全市人均可支配收入高达72232元,这几乎是部分中小城市的两倍,可是上海均价也达到了6.9万/平,也就是说想凑出首付款,至少需要15年。

因此,从这个层面来说,对于刚需族和无房者来说,房企降价卖房确实是好消息。事实上,从9月以来,媒体就报道了不下于20起案例,其中包括无锡、武汉、郑州、昆明、桂林、沈阳等省会和二线城市,例如武汉某个楼盘就因降价而引起业主的不解,业主不仅大闹售楼部,还拉起了横幅。


还有就是因为售楼部降价卖房,部分天津业主围在售楼部门口,要求退回差价,到底是什么情况呢?据了解,这个项目在今年5月按照均价2万/平进行卖房,可是近期售楼部开始降价卖房,在一次线下的推广会中,均价降到了1.4万/平,算下来相比半年前便宜了6000元每平,也就是说一套面积为100平的房子,在半年里贬值了60万。

此外,房市还出现了另一番景象,虽然不少房企为了提高销售量,纷纷开始降价卖房,但这种做法也并非“百试百灵”,有的项目从2万降到1.6万,可是还是卖不掉。对此,有的专家表示,这是正常情况,不用意外,还有部分专家表示:明年起,房价或超乎想象。例如李迅雷就表示,2021年前后是“拐点”。


对于明年房价如何变化这个问题,很多人心中都有疑惑,现阶段越来越多的专家都倾向于“稳中有涨或跌”。实话实说,这句话对我们的用处并不大,因为随着房市逐渐分化,不同城市的情况都存在差异,最小可以细分到小区,即便是仅有一路之隔的两个小区,房价也可能是“天差地别”。

笔者认为明年起,房企的降价策略暂时并不会结束,特别是在负债情况没有明显好转的情况下,但是幅度会有回升,例如从好卖的项目会把现在的8折或8.5折,变成9折甚至更高,而那些难卖的项目,更多的仍然是维持现状,甚至还会下调折扣,例如调整到7折或更低。说到底,房企选择降价幅度也并非随心所欲,销售情况是重要原因。


总而言之,从目前情况来看,房企通过“以价换量”可以说是无奈之举,可是对于迫切有购房需求的刚需族来说,在预算有限的情况下,可以根据自身情况选择是否入手,但是也要结合项目的地段、品牌等情况,才能找到合适的时机,否则就可能会出现亏本的情况。

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