从2万降到1.6万，为何还是卖不掉？专家：明年起，房价或超乎想象

事实上，从下半年开始，网上关于“房价普跌”的消息络绎不绝，这样说并不是空穴来风。按照国家统计局公布的70城数据显示，一月新房价格下跌的城市有14个，二手房下跌的城市有32个，可是到了销售旺季“金九银十”，下跌城市数量不仅没有减少，反而增加了，例如九月分别为36个和52个，10月更是增加到了52个和64个。此外，按照专家预测，从四季度开始，这种现象或还会继续存在。

事实上，从单月销售均价来看，一月初达到了11029元/平，可是从7月跌回“万元”开始，9月和10月销售单价已经降到了9500元/平左右，这释放了什么信号呢？

其实受限制于市场低迷气氛，以及债务到期等原因的共同影响，从下半年开始，不少房企纷纷选择“以价换量”，好处主要有两点：第一是快速回笼资金，假设某个项目每卖掉一套总价200万的房子，就能获得40万的利润，可是每个月只能卖掉20套，而如果房企按照每套降价20万卖房，虽然利润也随之降到了36万，但是每个月却能卖掉35套甚至更多，算下来每个月就至少能多回笼资金超400万。

第二是提高利润，其实很多人对房企运营的理解存在误区，在拿地造房子的时候，房企很看重一个词：快进快出。按照正常规律，新房销售周期为1年~2年，也就是说当一个项目超过2年还没有卖掉，那么这就影响到房企拿地卖房的效率，从而降低利润。而这也是不少房企都会推出各种特价房的重要原因，他们都是借助于节日来增加销售量。

其实这也印证了一句话：任何行业都会有跌宕起伏。过去房市之所以一路上涨，炒作是重要原因，而任何行业始终都要回归现实，从这个方面来看，房地产“踩刹车”也就不意外了。举个例子，就以大家熟知的上海，目前全市人均可支配收入高达72232元，这几乎是部分中小城市的两倍，可是上海均价也达到了6.9万/平，也就是说想凑出首付款，至少需要15年。

因此，从这个层面来说，对于刚需族和无房者来说，房企降价卖房确实是好消息。事实上，从9月以来，媒体就报道了不下于20起案例，其中包括无锡、武汉、郑州、昆明、桂林、沈阳等省会和二线城市，例如武汉某个楼盘就因降价而引起业主的不解，业主不仅大闹售楼部，还拉起了横幅。

还有就是因为售楼部降价卖房，部分天津业主围在售楼部门口，要求退回差价，到底是什么情况呢？据了解，这个项目在今年5月按照均价2万/平进行卖房，可是近期售楼部开始降价卖房，在一次线下的推广会中，均价降到了1.4万/平，算下来相比半年前便宜了6000元每平，也就是说一套面积为100平的房子，在半年里贬值了60万。

此外，房市还出现了另一番景象，虽然不少房企为了提高销售量，纷纷开始降价卖房，但这种做法也并非“百试百灵”，有的项目从2万降到1.6万，可是还是卖不掉。对此，有的专家表示，这是正常情况，不用意外，还有部分专家表示：明年起，房价或超乎想象。例如李迅雷就表示，2021年前后是“拐点”。

对于明年房价如何变化这个问题，很多人心中都有疑惑，现阶段越来越多的专家都倾向于“稳中有涨或跌”。实话实说，这句话对我们的用处并不大，因为随着房市逐渐分化，不同城市的情况都存在差异，最小可以细分到小区，即便是仅有一路之隔的两个小区，房价也可能是“天差地别”。

笔者认为明年起，房企的降价策略暂时并不会结束，特别是在负债情况没有明显好转的情况下，但是幅度会有回升，例如从好卖的项目会把现在的8折或8.5折，变成9折甚至更高，而那些难卖的项目，更多的仍然是维持现状，甚至还会下调折扣，例如调整到7折或更低。说到底，房企选择降价幅度也并非随心所欲，销售情况是重要原因。

总而言之，从目前情况来看，房企通过“以价换量”可以说是无奈之举，可是对于迫切有购房需求的刚需族来说，在预算有限的情况下，可以根据自身情况选择是否入手，但是也要结合项目的地段、品牌等情况，才能找到合适的时机，否则就可能会出现亏本的情况。

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