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银行对楼市的真实看法,终于公布了!

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前段时间,央妈不是公开批评银行对房地产有误解么?

那么,银行到底有没有误解呢?

对于当下和明年楼市,银行的真实看法是什么?

前两天,中国银行发布的《2022年中国经济金融展望报告》,颇值得参考。

毕竟,中国银行是什么?

国有四大行之一,国家副部级单位,代表性不言而喻。

所以,这份报告到底说了什么?一起来看看!

.01

在报告最开头的概要部分,上来就是一句:

关注房地产市场变化,防止经济过度房地产化和累积系统性风险,注意优化政策手段,避免带来“处置风险的风险”。


前半部分不难理解,中行认为经济已经房地产化,房地产市场已经产生了系统性风险。

为此,报告专门做了一个“中国房地产市场对经济增长和就业的影响测算”的专题。

经济房地产化主要体现在三个方面:

从供给端来看,在过去40多年里,中国房地产增加值的年均增速是17.7%左右,明显快于同期GDP年均增速(8.3%)。

同时,房地产增加值占GDP的比重也在提高,从上世纪80年代的3%以下,上升到了2020年的7.3%。


从需求端来看,自 2013 年以来,房地产消费支出占支出法GDP 比重呈现上升趋势,2013 年为6.88%,2018 年及以后则保持在7%以上。

此外,除个别年份外,房地产消费对支出法GDP增长的贡献率基本保持在7.5%-8.5%左右。


另外,与房地产相关的建筑业、房地产业、金融业三大行业,也贡献了大量就业机会。

其中,建筑业的就业拉动能力最大,每增加一亿元总产出,可拉动各行业就业总计635人,其中直接拉动就业262人。

而金融业和房地产业每增加一亿元总产出,可分别拉动各行业就业511人和351人。


系统性风险则主要体现在房地产贷款。

报告指出,近年来,除了房地产投资开发贷款和个人住房贷款之外,银行业还可能持有房地产行业相关的影子贷,目前中国房地产相关贷款已占银行业贷款的39%。

除银行业外,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业,所以房地产业波动过大将引发金融风险。


那么,避免带来“处置风险的风险”是什么意思?

你别看这句话读起来很拗口,其实是很有水平的。

它表达了银行的一种忧虑,那就是:

为了解决目前房地产资金紧缺的问题,接下来要采取相对宽松的措施,但是水不能放太多,万一出现超了预期的事儿,又会产生新的金融风险。

.02

中行之所以会说这句话,显然是以最近楼市下行为背景的,而且也在报告里直接点明了原因:

第一,在房地产调控政策收紧的背景下,房企融资受限、资金流紧张,房地产市场加速降温,房地产投资增速前高后低。

1-10月份,房地产投资累计增长 7.2%,两年平均增长 6.7%。


第二,居民中长期贷款占比稳中趋降。受“房住不炒”“三道红线”“贷款集中度”等政策影响,房地产市场持续降温。

2021年1-10月,累计新增居民中长期贷款(主要是个人住房按揭贷款)为5.14万亿元,占全部新增贷款比重为 29.3%,比上年同期下降了 0.23 个百分点。尤其5月份以来,居民中长期贷款连续出现少增。

房贷减少自然离不开房贷利率的提高。报告指出,个人住房贷款利率稳中趋升,三季度末为 5.54%,相比2020 年末上升了20个BPs。


第三,房地产企业债券违约持续暴露,离岸中资美元债融资几近停滞。2021 年,房地产业成为债券市场违约的重灾区。

截至 2021年11月25日,房地产企业债券违约余额为613.3亿元,约占全部违约债券余额(2335.3 亿元)的 26%。

.03

那么,银行对明年楼市是什么态度?

通篇报告看下来,我觉得还是挺悲观的,来看看中行的六大预测:

1、2022年房地产市场可能延续降温态势,这将影响住房相关消费。

2、预计2022年房地产调控政策仍将坚持房住不炒定位,但实施力度或将有所调整,房地产投资可能低位企稳,但总体增速将低于2021年。


3、房地产市场预期改变,销售难有明显好转,房地产业增加值将保持低位增长。

4、在房住不炒以及房产税改革预期等政策影响下,2022年房地产信贷增速大概率将保持低位。

5、尽管2022年房地产调控政策有望边际缓和,但融资环境短期内难以大幅好转,部分依赖高杠杆、高周转的大中型企业发生违约的可能性依然较大。

6、房地产税“试点”和相关立法工作的推进可能加速资金流出房地产市场。


当然,前文也说了楼市持续下行带来的风险,是要处置的。

具体如何处置?在报告里,中行也给出了建议:

短期来看,在保持房价基本稳定的基础上,充分考虑 2022 年经济下行压力,合理实施房地产企业融资调控政策,满足刚需和改善型购房者合理的贷款需求,防止出现房地产企业在融资收紧与销售下行双重挤压下,违约情况扩散蔓延,甚至引发流动性危机。

同时,稳妥推进房产税试点工作,综合考量政策推出时机;探索人地挂钩等房地产业治理长效机制,促进解决房地产长期供需不平衡、区域不平衡问题。

具体来说,有三点:

1、在坚持房住不炒总基调的同时,更加强调“稳地价、 稳房价、稳预期”,多措并举保持房地产市场平稳。

2、推动房地产金融政策微调,供给端的房地产调控政策由全面收紧转向松紧适度,支持房地产企业的 合理融资,逐步引导房企融资环境回暖。

3、因地制宜积极出台相关政策,恢复部分地区的房地产市场信心,在控制房价稳定的基础上,促进房地产销售和投资保持稳定。

言下之意,房贷政策将会从偏紧转向偏松,购房者贷款会比之前容易,房企融资也会有所松动,但主要还是为了避免流动性危机扩散。

说白了,银行不想丢了优质业务,也不想收拾烂摊子!至于市场供需问题和房地产税,只能交给高层和地方了。

好了,最后想问下大家,对于明年楼市怎么看?欢迎评论区告诉我。

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