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全国风控升级?房贷松动、23省市土地卖不动,楼市重心或将转移

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我国楼市到底怎么样?对此有一句话可以完美概括,那就是今年是过去10年最差的一年,但却有可能是10年最好的一年,也许大多数人对此不以为然,但在此过程中大家都会明白,而到了那个时候,一切都将来不及了。

当看到这句话时,请问大家最直观的感受是什么?恐怕这就是对当下城市经济最恰当的描述。从过去20年经济起源来看,从最初的实体经济,到微商经济,再到互联网经济,再到如今的元宇宙经济。也许从整个市场经济规模来看,体量并没有发生明显变化,但不得不说财富的聚集性开始呈现虚拟,或者说消费者预期成为主导。当越来越多的人觉得某个东西有价值时,那这个就开始凸显有价值。仅从这底层逻辑来看,过去大家所追捧的财富,如今却有点看不清、看不透。



客观来讲,如果将这个道理放在房地产行业上,我只能说最终的结局有点感人。对于10年前的楼市,我国城镇化进程仅为30%,几乎所有的人口重点分布在农村,其次金融政策不够健全,就算是金融机构也有一定的绩效考核。正是因为如此,当时的市场就是红海市场,开发商融资拿地建房、银行房贷全面放开、购房者争先恐后买房,这一系列流程就是流水线。

而对于5年前的楼市,市场开始饱和,各地炒房风气弥漫,买房与其说是为了居住,还不如说就是为了投资,在市场出现横盘的契机下,调控加码早已成为大势所趋,试图将房地产行业前进的道路拨正方向。



事实上对于本轮调控来讲,近些年全国风控陆续升级,不管是深度还是力度,早已超出历代调控的上限。从10月份房价数据来看,70个城市有52个城市新房价格环比下跌,占比74.2%,62个城市二手房价格环比下跌,占比91.4%,而全国商品房平均价格从10300元平方米降至9749元平方米,这也是今年少有的房价回归万元门槛。

仅从这赤裸裸的数据中,我们得明白一个道理,这就是楼市风控升级的产物,房价终究不是钻石黄金,其价格更多的取决于市场的饱和度,对此不少业界人士表示,这一次房价全线爆冷就宛如给火热的投资者身上浇上一盆凉水,俗话说房价走平即亏钱,更不用说房价出现明显波动。对此不少外行都觉得过于担忧,但现实真的是这样吗?



答案显然是否定的,俗话说春江水暖鸭先知,那些房企高管的动向恐怕最具有代表性。而在最近房贷松动、23省市土地卖不动再次备受关注,自从11月底开始,多地开始爆出房贷放款增速的消息,对此北京、上海、深圳一线城市多家银行分行工作人员表示,没有收到上面的通知,但是放款速度的确有所提升,虽说部分是为了解决积压的贷款,但不得不说这为明年的金三银四打下良好的基础。

而据第一财经报道显示,2021年前10个月31个省市成交土地出让金中,只有浙江、江苏等8个省市出让金同比正向增长,23个省市土地出让金同比下降,云南、海南等地区降幅高达50%。对此说白了即使是在多地土地集中出让的背景下,土地依然卖不动,一方面原因是房企手上没有足够现金流,另一方面是土拍规则逐渐完善,能符合要求的房企少之又少,如果纵观全国,恐怕只有国资的企业中标最多。



从这2大信号来看,足以证明楼市重心正在转移,如果说以前是过度释放房子的价值,那么现在就是要回归居住属性,这对于购房者而言,的确称得上是利好消息。事实上从本轮调控思路来讲,过去简单加强限购限售,遏制房价上涨的道理已经行不通,只有打破地价的束缚、交易环节的限制才是关键,特别是在防止金融风险的格局下,保护购房者合法权益才是第一步。而对立面的房企首当其冲,如何将现有的资源重心放在正在进行中的项目,这才是当务之急,如果还在高瞻远瞩,我只能说能否活下来都是一件难事。



总的来说,未来楼市只会越来越清晰,过去靠着套路来获取利润的道路已经行不通,机遇的背后也伴随着风险。事实上对于购房者而言,你需要思考2个问题:一是房产税落地会发生什么事情?二是如果房贷只用于首套房,市场究竟还剩下多少人有能力买房?

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