全局0溢价，国家队霸气托底，广州集中供地收官

广州第三批集中供地落下帷幕，17宗中13宗顺利出让，全部底价成交，流拍率23.5%，总出让面积226万平，收金超302亿元。

至此，今年广州宅地集中出让圆满收官，全年入账超1777亿元。

较之前两轮，今天可以总结为开拍即结束，气氛更冷，但成交有兜底。

上一轮仍有两三轮交手，溢价15%左右，今天全局0溢，几乎全员国企，这场面实属罕见。但流拍率显著下降，看来挂牌前主管部门与房企的沟通没有白费，整体平稳收官。

国家队霸气托底稳预期，缺席前两轮的保利终于出手，连夺3宗地，挥金97亿元。

星河成为民企“一点红”，拿下南沙横沥岛地块。

重点地块成交情况——

保利以超38亿元夺得海珠区华洲路地块，楼面价44372元/㎡，晋升广州地价榜前8；

保利以超38亿元夺得番禺利丰北回炉地，楼面价13090元/㎡；

知识城集团豪掷99亿一举拿下黄埔长岭居两宗地，楼面价分别为20847元/㎡、19422元/㎡。

星河以7.7亿元夺得南沙区横沥岛尖DH0502012地块，楼面价16941元/㎡。

01.

全局0溢价

国家队继续托底

行业一片肃杀之时，本轮土拍为了稳预期（场面不要太难看），是花了功夫的。

第二轮土拍创下最严苛拿地规则，也造就高达52%的超高流拍率，后续传导到楼市和行业，更是透心凉的悲观预期。

于是，第三轮土拍风格从防过热转向防过冷，要鼓励房企拿地，要“维稳”。

首先是摸底沟通。业内皆知，在第二轮供地结束之后，主管部门与行业进行了紧锣密鼓的沟通，拿地意向来了个摸底排查，才正式挂牌第三轮。

接着是规则放松。黄埔地块不再限售价，南沙全面放飞不限价不限售；不再强调资金来源，可分期付款；回炉地果断降价...招招指向房企燃眉之急。

最后是集中热门区，增城花都这些流拍大户先退下。

诚意生效，场面也算稳住了。

国家队霸气托底。共7家房企成功拿地，其中仅有星河1家民企，其他均为国家队，包括央企保利，和区属国企、地方城投。成交率从48%回升到76%

回炉地降价有效。7宗回炉地，起拍地价下降了1200-3200元/平不等，最终5宗顺利成交，也算可以了。

返场战绩最佳是白云，两宗都出手了；番禺大石地块资质平平，降价了还要2.1-2.2万/㎡，成交继续落空。

区域分化加剧，海珠尽管周边厂房旧村一般有待旧改，开发条件也苛刻，但依然不愁卖，顺便刷新了广州地价榜，未来10万+刚需型豪宅预定。

郊区持续遇冷，流拍都集中非核心区域且资质平庸的地块上，如从化温泉镇地块。

当然，也有意外。部分房企临门一脚放弃了。黄埔黄陂在前两轮抢尽风头，先是深振业黄埔军校地块闯入封顶摇号、后有中铁建班岭村地块延续2.7万/㎡高价。

本轮HBPQ-D1-2地块在广府壹号附近，本预测定向出让，结果无人报价流拍。

苦苦维稳，吆喝兜底的场面，背后原因不用多言，核心还是房企缺钱。尽管近期融资环境松动，但主要面向国企开白名单，民企依旧焦头忙着“搞钱”而不是“花钱”。

02.

全年成绩单出炉

专家：置业首选中心区

广州试水宅地集中供应第一年，一轮火热，二轮遇冷，三轮尽力维持平稳，全年成绩单也随之出炉。

这张成绩单，必然背负划时代的意义，也将深远影响未来几年，广州房地产行业走向。

从出让面积数据看，兑现了年初加大供应的承诺，成交建面1382公顷。从供给侧发力，保供应量。从成交金额上看，收金1777亿元，除首轮曾出现45%高溢价外，总体平淡。

而从成交结构上看，国企成为中坚力量，在被动与主动之间，房地产市场的版图正在经历重塑。

着眼未来，供应增大稳供需平衡，地价降低为房企创造了盈利空间，国企资金实力雄厚也是“房住不炒”排头兵，加之短时间基本面未变的调控措施，楼市降温房价趋稳依然是主色调。

陈厚桥（广州市城投资产经营管理有限公司 总策划师）:这次政策的放松，没有改变根本面，虽然不追究资金来源，但整个市场本身就是缺乏资金，大家都在过紧日子。市场此前最活跃的地方性民企，大部分正在受“三道红线”的限制，没有余力再去参与土拍。

对于置业而言，传统中心4区是首选，因为地少；外围的的话南沙和黄埔也是热点区域，北部的白云也是一个快速上升的市场。土拍市场要给购房市场传递出一个正面积极的信息，所以筛选地块需要有一定吸引力的地块。

陈佩云(合富研究院高级分析师):房企资金链问题还没有得到根本改善，现在房企的负面资金压力还在源源不断表现出来。在政策已经阶段性到底的情况下，市场相对来说还是谨慎，现在集中拿地的还是国企央企。

其实整体土拍市场情况还是冷，只是没有上次那么冷，政府放松政策和规则在一定程度上也给予了市场一些信心。这次调整的话，要么就是取消商业自持指标，另外降低地价、取消售卖限价、删除配套，其实都是在降低成本，鼓励房企去拿地，救市的意图非常明显。

03、

重点地块成交情况

海珠区华洲路63号地块

见证下一个10w+海珠豪宅

海珠区华洲路63号AH0801012地块（海珠天斯地块），总占地面积44378㎡，由保利以383562亿元底价拿下，折合楼面价44372元/㎡。【踩地报告】

地块实拍

地块处于琶洲南附近，地块两侧分别是石榴岗村及土华村，周边有华南快速干线与广州环城高速环绕，前往琶洲、珠江新城与金融城都十分便利。

地块先天条件优越，但整体配套却有待提高，以旧厂房为主，项目周边旧村正在推进旧改善。同时，地块条件苛刻，保利一举拿下也是霸气十足。

1、地块近25%的面积需用于配建建设。

2、靠近河涌部分限高为50米，地块的容积率需控制在2.83以内。

3、限售。

4.4万/㎡地价（扣除竞配建）+低容积率+限高，天斯地块可谓妥妥的豪宅定位，直指下一个10W+海珠豪宅盘。地块周边在售一手楼盘为越秀·天悦江湾，项目主推109-138㎡三至四房产品，均价为10-13万元/㎡。

白云太和沙亭北地块

城际TOD发展区，教育配套有盼头

白云均上官苑地块

连接区域内主干道，承接白云新城外溢需求

白云两宗回炉地降价促销成功。太和镇沙亭北路南侧地块起拍总价由约25.3亿元降至20亿元，降价超5亿，降幅达21%；均禾街清湖村上官苑二期地块起拍总价由27亿元降至24亿元，降价近3亿，降幅达11%。【踩地报告】

除了地价变动，部分地块还降低了配建要求，如均禾街地块取消了配建12000㎡公共租赁住房的要求；还有部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求。

太和镇地块所在位置

太和镇地块被白云城建兜底，成交总价207859万元，楼面价6571元/㎡。地块占地面积为96385㎡，其位于广佛环线城际太和站TOD上盖，目前地块周边以村庄为主，周边配套较为缺乏，该地块所在片区定为TOD集聚发展大型综合安置区，配建项目较多，未来商业版图较大。

白云均禾街清湖村上官苑二期AB2002015、AB2003002地块由广州地铁以242471万元竞得，折合楼面价20014元/㎡。

上官苑地块所在位置

地块位于白海面湿地公园南侧，周边为工业园区（多为皮具厂）。

位于本地块西南侧的白云湖东侧地块由保利以底价32.9亿元竞得，成交楼面价23130元/㎡，项目联合首开开发，案名为“首开保利云湖壹号”。目前地块附近在售的楼盘有华润置地·广州润府，复式精装均价38000元/㎡。

黄埔长岭居CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-2地块

刚改型导向明显

知识城集团一举拿下两宗地，分别以40亿元成交，楼面价20847元/㎡；59亿元成交，折合楼面价19422元/㎡。

两宗地块相邻，距离轨道交通都有一定距离，最近的地铁站是21号线长平站，步行大约需要1.3公里，直线距离黄埔有轨电车1号线羌洞站与长岭居小学约1公里。【踩地报告】

从建设要求可见，未来建成改善型产品导向明显。一方面，规定产品层高不低于3.1米、大户型（150㎡/户）占比不低于30%；另一方面同时分别要求建设一家72班九年一贯学校，无偿配建幼儿园、托儿所。都要求不低于50%限售无房家庭。

周边楼价：受一手限价影响，板块内呈现一二手倒挂现象，一手基本3字头，二手则要4万以上，且大部分房源到明年初才满五。

一手：中冶逸璟台在售约126-172复式、131-212㎡四五房精装均价5.8-6万/㎡；天健天玺在售约95-118㎡复式四房精装均42000-47000元/㎡；龙湖揽境3.7-3.8万/㎡。

二手：奥园春晓、保利越秀岭南林语、万科山景城价格在3.8-4.7万/㎡。

关注本号回复“土拍”，回顾广州集中供地全维度报道。