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全局0溢价,国家队霸气托底,广州集中供地收官

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广州第三批集中供地落下帷幕,17宗中13宗顺利出让,全部底价成交,流拍率23.5%,总出让面积226万平,收金超302亿元。

至此,今年广州宅地集中出让圆满收官,全年入账超1777亿元


较之前两轮,今天可以总结为开拍即结束,气氛更冷,但成交有兜底。

上一轮仍有两三轮交手,溢价15%左右,今天全局0溢,几乎全员国企,这场面实属罕见。但流拍率显著下降,看来挂牌前主管部门与房企的沟通没有白费,整体平稳收官。

国家队霸气托底稳预期,缺席前两轮的保利终于出手,连夺3宗地,挥金97亿元。

星河成为民企“一点红”,拿下南沙横沥岛地块。

重点地块成交情况——

保利以超38亿元夺得海珠区华洲路地块,楼面价44372元/㎡,晋升广州地价榜前8;

保利以超38亿元夺得番禺利丰北回炉地,楼面价13090元/㎡

知识城集团豪掷99亿一举拿下黄埔长岭居两宗地,楼面价分别为20847元/㎡、19422元/㎡

星河以7.7亿元夺得南沙区横沥岛尖DH0502012地块,楼面价16941元/㎡



01.

全局0溢价

国家队继续托底

行业一片肃杀之时,本轮土拍为了稳预期(场面不要太难看),是花了功夫的。

第二轮土拍创下最严苛拿地规则,也造就高达52%的超高流拍率,后续传导到楼市和行业,更是透心凉的悲观预期。

于是,第三轮土拍风格从防过热转向防过冷,要鼓励房企拿地,要“维稳”。

首先是摸底沟通。业内皆知,在第二轮供地结束之后,主管部门与行业进行了紧锣密鼓的沟通,拿地意向来了个摸底排查,才正式挂牌第三轮。

接着是规则放松。黄埔地块不再限售价,南沙全面放飞不限价不限售;不再强调资金来源,可分期付款;回炉地果断降价...招招指向房企燃眉之急。

最后是集中热门区,增城花都这些流拍大户先退下。

诚意生效,场面也算稳住了。

国家队霸气托底。共7家房企成功拿地,其中仅有星河1家民企,其他均为国家队,包括央企保利,和区属国企、地方城投。成交率从48%回升到76%

回炉地降价有效。7宗回炉地,起拍地价下降了1200-3200元/平不等,最终5宗顺利成交,也算可以了。

返场战绩最佳是白云,两宗都出手了;番禺大石地块资质平平,降价了还要2.1-2.2万/㎡,成交继续落空。


区域分化加剧,海珠尽管周边厂房旧村一般有待旧改,开发条件也苛刻,但依然不愁卖,顺便刷新了广州地价榜,未来10万+刚需型豪宅预定。

郊区持续遇冷,流拍都集中非核心区域且资质平庸的地块上,如从化温泉镇地块。


当然,也有意外。部分房企临门一脚放弃了。黄埔黄陂在前两轮抢尽风头,先是深振业黄埔军校地块闯入封顶摇号、后有中铁建班岭村地块延续2.7万/㎡高价。

本轮HBPQ-D1-2地块在广府壹号附近,本预测定向出让,结果无人报价流拍。

苦苦维稳,吆喝兜底的场面,背后原因不用多言,核心还是房企缺钱。尽管近期融资环境松动,但主要面向国企开白名单,民企依旧焦头忙着“搞钱”而不是“花钱”。

02.

全年成绩单出炉

专家:置业首选中心区

广州试水宅地集中供应第一年,一轮火热,二轮遇冷,三轮尽力维持平稳,全年成绩单也随之出炉。

这张成绩单,必然背负划时代的意义,也将深远影响未来几年,广州房地产行业走向。

从出让面积数据看,兑现了年初加大供应的承诺,成交建面1382公顷。从供给侧发力,保供应量。从成交金额上看,收金1777亿元,除首轮曾出现45%高溢价外,总体平淡。

而从成交结构上看,国企成为中坚力量,在被动与主动之间,房地产市场的版图正在经历重塑。

着眼未来,供应增大稳供需平衡,地价降低为房企创造了盈利空间,国企资金实力雄厚也是“房住不炒”排头兵,加之短时间基本面未变的调控措施,楼市降温房价趋稳依然是主色调。

陈厚桥(广州市城投资产经营管理有限公司 总策划师):这次政策的放松,没有改变根本面,虽然不追究资金来源,但整个市场本身就是缺乏资金,大家都在过紧日子。市场此前最活跃的地方性民企,大部分正在受“三道红线”的限制,没有余力再去参与土拍。

对于置业而言,传统中心4区是首选,因为地少;外围的的话南沙和黄埔也是热点区域,北部的白云也是一个快速上升的市场。土拍市场要给购房市场传递出一个正面积极的信息,所以筛选地块需要有一定吸引力的地块。

陈佩云(合富研究院高级分析师):房企资金链问题还没有得到根本改善,现在房企的负面资金压力还在源源不断表现出来。在政策已经阶段性到底的情况下,市场相对来说还是谨慎,现在集中拿地的还是国企央企。

其实整体土拍市场情况还是冷,只是没有上次那么冷,政府放松政策和规则在一定程度上也给予了市场一些信心。这次调整的话,要么就是取消商业自持指标,另外降低地价、取消售卖限价、删除配套,其实都是在降低成本,鼓励房企去拿地,救市的意图非常明显。

03、

重点地块成交情况

海珠区华洲路63号地块

见证下一个10w+海珠豪宅

海珠区华洲路63号AH0801012地块(海珠天斯地块),总占地面积44378㎡,由保利以383562亿元底价拿下,折合楼面价44372元/㎡。【踩地报告】


地块实拍

地块处于琶洲南附近,地块两侧分别是石榴岗村及土华村,周边有华南快速干线与广州环城高速环绕,前往琶洲、珠江新城与金融城都十分便利。

地块先天条件优越,但整体配套却有待提高,以旧厂房为主,项目周边旧村正在推进旧改善。同时,地块条件苛刻,保利一举拿下也是霸气十足。

1、地块近25%的面积需用于配建建设。

2、靠近河涌部分限高为50米,地块的容积率需控制在2.83以内。

3、限售。

4.4万/㎡地价(扣除竞配建)+低容积率+限高,天斯地块可谓妥妥的豪宅定位,直指下一个10W+海珠豪宅盘。地块周边在售一手楼盘为越秀·天悦江湾,项目主推109-138㎡三至四房产品,均价为10-13万元/㎡。

白云太和沙亭北地块

城际TOD发展区,教育配套有盼头

云均上官苑地块

连接区域内主干道,承接白云新城外溢需求

白云两宗回炉地降价促销成功。太和镇沙亭北路南侧地块起拍总价由约25.3亿元降至20亿元,降价超5亿,降幅达21%;均禾街清湖村上官苑二期地块起拍总价由27亿元降至24亿元,降价近3亿,降幅达11%。【踩地报告】

除了地价变动,部分地块还降低了配建要求,如均禾街地块取消了配建12000㎡公共租赁住房的要求;还有部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求。


太和镇地块所在位置

太和镇地块被白云城建兜底,成交总价207859万元,楼面价6571元/㎡。地块占地面积为96385㎡,其位于广佛环线城际太和站TOD上盖,目前地块周边以村庄为主,周边配套较为缺乏,该地块所在片区定为TOD集聚发展大型综合安置区,配建项目较多,未来商业版图较大。

白云均禾街清湖村上官苑二期AB2002015、AB2003002地块由广州地铁以242471万元竞得,折合楼面价20014元/㎡


上官苑地块所在位置

地块位于白海面湿地公园南侧,周边为工业园区(多为皮具厂)。

位于本地块西南侧的白云湖东侧地块由保利以底价32.9亿元竞得,成交楼面价23130元/㎡,项目联合首开开发,案名为“首开保利云湖壹号”。目前地块附近在售的楼盘有华润置地·广州润府,复式精装均价38000元/㎡

黄埔长岭居CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-2地块

刚改型导向明显

知识城集团一举拿下两宗地,分别以40亿元成交,楼面价20847元/㎡;59亿元成交,折合楼面价19422元/㎡

两宗地块相邻,距离轨道交通都有一定距离,最近的地铁站是21号线长平站,步行大约需要1.3公里,直线距离黄埔有轨电车1号线羌洞站与长岭居小学约1公里。【踩地报告】


从建设要求可见,未来建成改善型产品导向明显。一方面,规定产品层高不低于3.1米、大户型(150㎡/户)占比不低于30%;另一方面同时分别要求建设一家72班九年一贯学校,无偿配建幼儿园、托儿所。都要求不低于50%限售无房家庭。

周边楼价:受一手限价影响,板块内呈现一二手倒挂现象,一手基本3字头,二手则要4万以上,且大部分房源到明年初才满五。

一手:中冶逸璟台在售约126-172复式、131-212㎡四五房精装均价5.8-6万/㎡;天健天玺在售约95-118㎡复式四房精装均42000-47000元/㎡;龙湖揽境3.7-3.8万/㎡。

二手:奥园春晓、保利越秀岭南林语、万科山景城价格在3.8-4.7万/㎡。

关注本号回复“土拍”,回顾广州集中供地全维度报道。

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