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最大“炒房团”浮出水面,房价能“重回15年”?官媒罕见表态

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我国房价为何上涨如此之快?正如中国人民大学副校长吴晓求表示,国外房地产行业发展花了近百年的时间,而我国却只花了十几年,高房价的隐患逐渐浮出水面,例如房价先行,城市经济体量却跟不上,年轻人满脑子就2件事,一是如何买房?二是如何赚钱还房贷?有的人认为最根本原因在于五限政策,因为越是调控反而显得房子越是稀缺,似乎有点此地无银三百两的感觉。也有人说是当初错误判断了去库存战略目标,在大势所趋下,买房也就成了理所当然。


在楼市数据光鲜亮丽的背后,实际上有一些东西却令人深思,例如最近央行发布据显示,我国住户部门杠杆率高达60.4%,其中个人住房贷款占住房部门债务余额的53.9%,也就是说有一半的债务危机都来源于房贷。以此同时最大“炒房团”浮出水面,据人民法院公告网显示,截止11月20日,开发商申请破产的数量高达446家,平均每天有1.5家开发商倒闭。对此不少业界人士表示楼市高周转、高杠杆、高负债的商业模式或将结束,这一点正如经济学家马光远所言,未来只有20%的开发商能够活下来,破产开发商的数量还会继续增加。


有人会好奇为什么今年的开发商如此脆弱?其实主要有2点原因:一是央行资金流入实体经济、隔离楼市,导致银行手上闲钱不多,各大开发商贷款项目被搁置;二是开发商还沉浸在万人抢房的时代,将过多的资金放在融资拿地,而不是即将竣工的项目,这样就存在一个现金流真空时期。就这样阴差阳错的巧合下,开发商的债务危机爆发了。俗话说房价走向取决于供需关系,那在这样特殊的楼市背景下,房价能“重回15年”吗?


从市场角度来看,目前越来越多城市限购全面放开,例如成都、佛山市,个税和社保不再是购房者买房的阻碍。从这一点信号来看,未来两年内政策是倾斜购房群体的,简单来说只要你想买房,绿色通道总会有的。从房源数量来看,不少地区市场房源出现反弹的现象,例如苏州住宅库存高达4万套,杭州二手房挂牌量正式突破10万大关,在房源激增的背后却是成交量低迷。在房价下跌的背景下,持房者很焦虑,因为房子将面临贬值,炒房客更是抛房退场,而购房者却是坐地砍价,这就是最真实的市场。


从政策角度来看,利于房价下跌的政策无非只有因城施策和房产税。从最近央行“删除房住不炒、保留因城施策”的动作来看,接下来增加主体城市的自主权是阶段性目标,也不排除土地财政预期的调整,毕竟对于人口流失极大的四线以下城市来说,高房价只是数据而不是经济。至于房产税的落地,重在增加持房成本,通过降低空置率让市场达到供大于求的局面,至于何时落地,相信在明年完成全国第七次人口普查之后,在详细住房情况数据支撑下,应该不会等太久。


针对以上楼市现状来看,其实房价“重回15年”并没有大家想象的那么快,毕竟数据都是有连贯性的,更重要的是当前房价已经和大多数人的财富直接挂钩,有人希望房价下跌必然有人希望房价上涨,所以如何平衡双方的利益关系至关重要。实际上对于这一类问题,国家早已罕见表态。新华社、人民日报等官媒多次发声,房地产应该拒绝大起大落,不将房地产作为短期刺激经济的手段。如果说这一些定位只是浮于表面,那么止跌令的出现,相信大家都一目了然,房价并不是不能下跌,只是不能大跌,而从5年期LPR首次下调动作来看,稳定预期仍是政府的第一目标。

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