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高层发声、融资“解冻” 行业良性发展可期

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11月26日,越秀地产透露与一家银行订立了融资协议,获得5亿港元的定期贷款融资。4天前的11月22日,中国海外发展和保利发展分别宣布将发行29亿元、98亿元的境内公司债。

房企融资“解冻”的信号越来越明显。央行的统计数据显示,2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。央行指出,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。中国银保监会新闻发言人也表示,房地产合理贷款需求得到满足。

展望2022年,标普认为,房地产行业总的信用基调是危机并存。“危”在于全行业规模可能进一步下滑,“机”在于行业总体体量依然巨大,政策开始边际改善。融资渠道畅通的国企央企,以及发展稳健、再融资空间较大的民营房企都可以利用当前环境取得更好的发展。

中金公司也表示,随着供给侧出清,行业良性竞争可期。未来,开发业务将更趋向于向制造业回归,地产企业经营逻辑也正在从运用杠杆博弈周期(资产价格)回归到优产品、稳财务、保利润、促周转、拓商业的业务本质,可以预见,“全能型”开发商会加速胜出。

考虑到行业加速出清后的格局优化及业绩确定性强等因素,申万宏源、国泰君安、华西证券等机构将碧桂园、龙湖集团、保利发展等房企列入了推荐名单。

几个融资案例背后的信号


2020年,“三道红线”“两道红线”政策给房企融资套上了“紧箍咒”。2021年以来,监管层对房企融资在ABS、商票等方面继续“打补丁”。融资难成为了房企们的共同心声。

中指研究院的数据显示,2021年,房企的融资规模同比大幅下降,单月融资能力持续减弱。今年1月至10月,房地产行业非银融资总额15617.3亿元,同比大幅下跌21.2%。单月来看,10月房地产企业融资总额为365.0亿元,同比下降74.8%,环比下降60.0%,单月融资规模同比已连续8个月下降。

销售端也异常艰难。下半年以来,购房者观望情绪浓厚,市场发生剧烈变化。从销售目标完成率的角度看,截至2021年10月,32家典型房企目标完成率均值为75.6%,为近年来同期最低。

两个最重要现金输入端口的明显收窄,直接导致了房企偿债能力的下降。自9月以来,已有十多家房企的海外评级或展望被评级机构下调,这进一步削弱了他们的海外融资能力,产生恶性循环。

近期,几家房企的融资动向,让业内看到了突破融资困局的曙光。除了保利发展、中海、越秀地产,电建地产、金隅集团等房企也都发布了融资计划,种类涉及公司债、中期票据、超短期融资券、港元银行贷款等。较具风向标意义的是民营房企的融资破冰,11月19日,中原银行与河南房企正商集团签订了战略合作协议,金额为100亿元,合作内容包括地产开发、资本市场、个人金融等。雅居乐则在11月17日成功发行了5年期、24.18亿港元的可换股债券。这些案例显示,无论是国内还是海外资本市场对地产行业的信心都在逐渐恢复。

11月上旬,高盛投资组合管理团队也透露,正在买入中国房企债券,理由是个别房企风险事件引发连锁反应的传染风险被高估了,市场正在消化这一风险。

有专家表示,虽然房地产调控不会明显放松,但目前房地产企业流动性的压力已在边际缓和。在东兴证券看来,资金优势构成了行业当下最强的护身符与未来最强的推进剂,融资端政策回暖时率先得到金融机构的支持,也将进一步扩大这种优势。具有资金优势的高信用房企,有望成为行业最早走出“内卷”时代的“头号玩家”。

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会,某种程度上印证了这一推断。据了解,获邀参会的房企代表包括招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等。这些企业大部分都具备较高信用评级,除却具备背景优势的央企,碧桂园、龙湖集团均拿到了民营房企中为数不多的投资级评级。


以碧桂园为例,国际级评级机构穆迪、惠誉继续维持对其的投资级评级,标普在9月确认了该公司长期发行人信用评级为“BB+”,展望仍为正面,理由是该公司的财务稳定性将持续改善,营运现金流也保持着稳健状态。据悉,碧桂园自2018年开始践行“提质控速”的发展战略,稳步降低杠杆水平,截至2021年6月底,该公司总借贷余额3242.4亿元,降至2018年以来最低水平。净负债率仅为49.7%,自2016年以来均保持在了60%以下的低位。上半年,该公司的权益物业销售现金回款达2727.9亿元,权益回款率为90%,连续6年保持在90%及以上,现金短债比为2.15,显著优于“三条红线”要求,保证了充足的现金流和较强的财务弹性。


碧桂园以稳健状况获得了国际权威评级机构的认可,而评级机构的背书又进一步提升了公司的信用水平,从而获得更多投资者的青睐,融资成本持续走低。碧桂园2021年半年报指出,期内发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低至2.7%。融资顺畅、现金充裕,碧桂园便可以在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会,从而获取更大的发展空间。

行业“危”“机”并存 优秀企业将获更好发展

自央行、银保监会9月底召开房地产金融工作座谈会以来,金融监管部门多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步改善。11月19日,中国人民银行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告。央行指出,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。

业内人士认为,央行再提“两维护”,是为了防止楼市“急转直下”而衍生出更大的系统危机,但这并不意味着房地产调控政策的转向,在“房住不炒”总基调不变的前提下,房企应该思索新形势下的新发展策略。

标普在近日的一场线上交流会中分享了对明年市场走势的看法。该机构认为,2022年,房地产行业在政策面会保持政策定力,“房住不炒”基调和“三稳”目标不会改变,但存在边际小幅放松的可能,例如对开发贷、按揭贷会改变此前“一刀切”管控的局面。在“危”“机”并存的行业环境中,优秀企业拥有足够的经营韧性,可以抵御行业风险,甚至可以利用当前环境获得更好的发展。这些优秀企业具有两大典型特征:一是再融资渠道畅通,主要是以地方国企或央企房地产公司为典型;二是存活质量良好,历史上发展较为稳健,再融资空间较大的民营企业。

在标普的信用分析体系中,除了竞争优势、经营效率、现金流、财务管理策略等参考指标外,收入的多元化程度也是一个观察因素,该机构认为,当企业有多种不同的、相关性低的收入来源时,有利于降低违约风险、提升信用质量。

旭辉控股董事局主席林中近日也表示,未来地产行业将加速优胜劣汰,活得好的房企有三个主要特征:财务稳健、经营卓越,以及不断围绕主业扩展、可持续发展。

实际上,早在几年前,在夯实经营与财务根基的同时,具备危机意识的龙头房企就以前瞻性的眼光开始了多元化的探索。万科着力培育物业、商业地产、物流等板块,龙湖的主航道业务也有6个之多,而碧桂园则在2019年初提出了“高科技综合性企业”的新定位,在稳健推进地产主业的基础上,顺应国家经济高质量发展的战略导向,对机器人、现代农业等科技创新领域进行多元化布局,构筑新增长曲线。该公司总裁莫斌曾表示,建筑机器人和千玺机器人餐厅有望在明年实现盈利,相信多元化业务将给股东和投资者带来更多的回报。

分析人士指出,中国地产行业已经从过去20年的高速增长期进入到了平稳发展期,多元化的产业发展策略将有助于房企突破单一产业的发展瓶颈,拉长生命周期,实现可持续发展。

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