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天水出现诱人的“工抵房”,会对天水楼市造成怎样的影响?

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进入十月下旬以来,一场突如其来的疫情让整个天水按下了暂停键,经过一个月的煎熬,一切慢慢逐渐恢复正常,而就在此时,从朋友圈,房产,小视频等各类网络平台,一个诱人的房产促销广告大量扑面而来,"秦州万达工抵房,7500元起”,“南站万达工抵房,5300元起,户型齐全!” 而且是以“工抵房"这个并不是大多数人熟知的名称出现,最高达40%的降幅惊掉了好多天水人的下巴,这无疑给天水房产市场投放了一个重磅炸弹,而这一切均指向了一个知名房地产商——万达房产,真的假的?习惯了高房价的天水人,将信将疑,一时间天水南站万达在开盘不足半年的情况下推出的工抵房广受关注。紧接着想买房的欣喜若狂,买了房的怒火冲天!并引起了己购万达房产业主的维权行动!

那什么是工抵房?“工抵房”并不是新生事物,顾名思义是由于房企缺乏现金难以如期结算,用商票等抵押又存在失约风险,有些合作方不想接受,唯有将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。而对上下游供应商施工方而言,自身也有资金压力,持续垫资并不现实,从开发商处获得房产后要想办法变现,则出现了“工抵房”入市的情况。但是,我们平常在市面上见到的工抵房大多都是开发商拿来降价促销的障眼法,主要目的是让降价变得合理化。如果不这么做,有可能导致前期高价买房的业主不乐意。而一旦把房子包装成工抵房,就可以对外说是他们委托我们开发商卖的,他们比原价便宜多少钱或者想卖多少钱都和我们没有关系,只是委托我们销售而已,我们自己的房子还是原价不变。目前市场上的工抵房主要分为两类,一类是“真工抵”即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源,一般而言这类工抵房数量会偏少,多数在个位数。另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销,由于部分城市发布了“限跌令”,明令禁止或者是约谈要求房企不得以打折、促销等方式来降价,房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪,避免出现维权问题。就数量而言,一般单盘的工抵房套数多数在10套以下,也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多工抵房源,不过这种情况可能为房企变相降价促销。

第一财经消息,58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”,而是普通的在售商品房,为了回笼资金,要对价格进行调整,但又怕老业主形成很大的反弹情绪,这样一来也会以这个“工抵房”的名义来进行销售,这是一种变相的降价促销行为。由此可以看出,有些“工抵房”实则是穿着“工抵房”外衣的“促销房”

而针对天水出现的万达低价“工抵房”的情况,天水万达房地产开发有限公司和天水南站万达房地产开发有限公司于10月27日联合发布了一则“公告声明”,从公告中可以看出,万达并没有否认市场出现的万达“工抵房”,而且明确表示还支持政府相关主管部门叫停了“工抵房”。但令人不解的是,该公告的第三条又对网络平台出现的的信息称为不实信息,并称对散布谣言者保留追究法律责任的权利。这个公告声明就有点让人迷惑了,网络平台出现的大量"工抵房”信息显示,其发布者均为房产中介公司和万达房产销售人员,不知万达公司有没有追究这些伪造事实,散布谣言者的法律责任?


那么我们来看一下目前国家对房产市场的态度究竟是怎样的。

国家目前对楼市走势的态度,就是要以稳定为主

从2016年首次提出房住不炒之后,国家一直强调的“三稳”稳房价,从历年中央的经济工作会议到21年年初的两会,几乎每一次重要会议中,房住不炒稳地价、稳房价、稳预期”都会被重申一遍。目标仍是“促进市场平稳健康发展”。这将是十四五时期中国楼市的总基调,也是未来长期的总基调。

2020年政府报告对于房地产只用了34个字来描述——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。《报告》再次重申房地产市场的政策主调仍是“房住不炒”,具体措施仍是“因城施策”,目标仍是“促进市场平稳健康发展”。报告对于2020年国家房地产定了总调——不打压,不刺激,按照疫情前的政策办,中央定方向,地方来实操,中央来考核,考核的方向仍旧是——稳地价,稳房价、稳预期。

2020年12月中央经济工作会议在北京举行,会议对2020年经济工作作出了总结,分析了目前国内的经济形势,并对明年的经济工作进行部署安排。此次会议核心内容之一,再提坚持房子用来住,不是用来炒的楼市定位!再提全面落实因城施策、稳地价、稳房价、稳预期的楼市长效建设管理机制,促进房地产市场的平稳健康发展。

9月24日,新华社发表文章《央行:维护房地产市场的健康发展》,特意指出了目前国家对楼市调控的思路和对未来房地产行业走势的预期,并且用24个字表达出了目前对楼市的态度:“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。通过这寥寥24个字,表达了国家目前对楼市走势的态度,就是要以稳定为主,同时要维护好住房消费者的合法权益。其实,房企降价不仅仅是让之前的购房者面临亏损,更重要的是降价就意味着降配,开发商在售楼部宣传的配套后期都会降配。所以,不管是降价之前买房的人还是降价之后买房的人,他们的权益都会受到侵害。可以看出,不管怎样,房企恶意降价,最终都会侵害购房者的权益。

在10月份,央行已经在3次会议上对目前的楼市进行表态:维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。可以看出,央行在3次会议上都表示要维护好房地产市场健康发展,维护消费者的合法权益。

21个城市出台了限跌政策,房价无论涨跌都不能太任性

在经过长期的政策调控之后,2021年楼市出现了下跌。大家也都知道,房价虽然存在水分,但却不能出现大幅度的下跌,因为这会极大影响经济发展的正常秩序。因此出台限跌政策也就是十分必要了。楼市中房企为了回笼资金大幅降价促销,造成了楼市的不稳定,这并不符合国家对楼市调控的预期。目前国家对楼市的调控就是为了维护楼市稳定,通过稳房价、稳地价和稳预期来稳定未来楼市的发展。为了维持房价稳定,从今年8月份以来,岳阳、昆明和沈阳等9个城市已经出台“限跌令”,通过限贷令来稳定房价走势,同时遏制房企之间恶意降价竞争。如果房企之间出现恶意降价促销的话,不仅不利于房企的正常经营,也会影响到购房者的权益。

10月前,针对房价下降的情况,部分城市已经开始制定相关政策,也被俗称为“限跌令”。诸如桂林、菏泽、唐山、哈尔滨等城市。10月之后,在政策端又有了新的变化。如10月9日,湖北孝感发布政策,除明确一房一价、明码标价且不得超过备案价外,还规定了实际成交价格不得超过10%的浮动,也即房价不仅不能跌幅超过10%,涨幅也不能超过10%,否则就要重新备案。南通海门区发展和改革委员会发布《关于上德花园商品房价格备案的答复》。答复明确表示,为稳定商品房价格,不得超过备案价销售。降幅超过8%时必须重新备案。其实,从现在很多城市的“限跌令”也可以看出房价下跌的底线,因为大部分“限跌令”都限制房子的实际成交价不能低于备案价的85%,也就是房价下跌的幅度不能超过15%。也就是说15%可能是目前房价下跌的底线。

为了防止房企变相降价、倾销、打价格战!博眼球、博销量“以价换量”的恶性竞争行为的发生,根据第一财经记者不完全统计,截至目前全国已经有21个城市出台“限跌令”,在这21城发布的“限跌令”中,有沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等,除了沈阳、昆明等个别城市外,绝大多数都是三四五线城市。有的城市是直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。除此之外,此前山东菏泽市,湖南岳阳市,云南昆明市,河北唐山市,辽宁沈阳市,江苏江阴市等城市也出台了“限跌令”。大多数城市都要求售楼部的实际售价不得低于备案价的85%,这也就会给房价的下跌设置了一定范围和底线。另外,对于房价下跌的底线,融创集团董事长孙宏斌和潘石屹都回答过这个问题。那么,房价到底可以下跌多少呢?潘石屹认为,如果房价下跌超过20%,大部分房企都会消失。也就是说,潘石屹认为房价下跌的幅度不会超过20%。另外,孙宏斌曾表示,如果房价下跌超过30%,那么所有房企都会破产。这两位都是房地产行业的大佬,在这个问题上并不会乱说,他们都是根据房企最高能够承受的降价幅度来判断的。因此,如果按照这两位的说法,房价下跌的底线就会在20%以内。

其实,从现在很多城市的“限跌令”也可以看出房价下跌的底线,因为大部分“限跌令”都限制房子的实际成交价不能低于备案价的85%,也就是房价下跌的幅度不能超过15%。也就是说15%可能是目前房价下跌的底线。遏制房地产泡沫和投机炒房行为,不等于打压房价,房价暴涨会带来潜在的风险,房价暴跌同样也不是政策可选项,房子作为涉及民众切身利益的商品,持续暴涨和肆意下跌的不稳定状态都是不可取的。按照当前市场价格,设定上下10%的浮动标线,是个不错稳定价格、稳定市场的方法。换句话说,无论市场如何,房价无论涨跌都不能太任性。


经济日报:大涨不是稳,大跌更不是稳,“稳定”才是楼市的理想状态

商品房房价的轻微涨或跌都是市场的正常表现,在国家稳地价、稳房价、稳预期的政策大背景下,天水突然出现的大量万达"工抵房",尤其是天水南站万达在开盘不到半年,就出现低价“工抵房”,惊人的降幅,这种断崖式价格的确达到全国之最;短短几个月,每位业主平均损失二三十万元。为了购买一套房子,不仅需要花光一个家庭几十年的积蓄,同时还要背负二三十年的房贷。也就是说,一个家庭几十年的财富都将集中到一套房子上,几代人心血瞬间付诸东流。这种落差无论落在谁身上一时都是无法接受的。从情理上来说确实让人不忍。

9月15日经济日报刊文指出,促进房地产市场健康发展,稳是主基调,大涨不是稳,大跌也不是稳。一个楼盘降价,其他也跟着降价,造成相互“踩踏”;一些炒房客违约,可能影响金融稳定。为避免恶性竞争和房企大幅低价销售行为而出台限跌措施,并不是说房价不可降。房价在一定范围内的小幅涨跌都是正常现象,关键是防范有些市场出现过快大幅下降。稳才是楼市的理想状态,房地产市场既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落。南京林业大学社会工作系主任孟翔远认为,作为负责任的开发商,在制定价格政策时,应该综合评估前期客户的数量以及他们的需求,从而决定是否大降价措施;其次是在推出降价房源的选择上,尽量避免和前期房源过大的统一性,降低对老业主刺激;再次,应该适当考虑安抚和补偿。

我们清楚国家楼市调控的目的是让房子回归居住属性并建立稳定健康的长效机制,房价大涨或大跌对于楼市发展来说都不是好事,合理才是最重要的,房价大涨环境下经济杠杆增加风险增大,房价大跌楼市泡沫显现对经济发展的影响更大。

天水出现的这种低价“工抵房”,无疑对天水房地产市场的冲击力是十分巨大的,如果不采取措施,其引起的后果就是恶意降价之后购房者看到了价格的差距,会优先选择低价的楼盘。这个时候其他开发商如果也走这样的销售策略降价销售,就会对天水整个商品房市场的售价产生影响。开发商竞相变相降价、倾销、打价格,博眼球、博销量,就会产生“以价换量”的恶性竞争的行为,这样势必会引起天水商品房市场的秩序混乱,扰乱市场正常的价格秩序,非常不利于天水的楼市体系稳定建设。这样一来,不仅严重侵害前期购房者的合法权益,也对后续房屋交付、房屋质量带来极大的风险。从而产生降标降质、逾期交付等违规违法行为。严重影响天水房地产市场稳定,严重危害天水经济的发展。

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