预测一下未来几年，盐城房地产市场的趋势和发展。

未来几年盐城房地产市场的趋势是什么？会向什么方向发展？我们不妨来预测一下。

首先，我们来回顾一下盐城这些年的发展。如果用一个词来总结就是翻天覆地。

城区的范围成倍的扩大，高楼林立，一条条高架拔地而起。许多在外发展的盐城人回家的第一感受就是：新。一切都是新的，每次回家都会发现不一样的地方，可以说是日新月异。

然而，在这一片繁华背后，我们城市的实体经济却并没有看到什么巨大的发展，龙头企业悦达起亚的年产量甚至已经跌到以前全盛期的四分之一左右，就更谈不上完成整个城市层面上的产业机构升级了。

那么如此巨大的发展，钱从哪里来的？

妇孺皆知，来自于房地产，来自于土地财政。

这是一个全国的大趋势，非盐城所独有，甚至可以说，这是全世界大多数国家发展过程中的一个必然趋势。

然而，地有卖尽时，钱有用尽日。城市的发展并非没有边界，不可能无限的扩张下去，尤其盐城还是一个三线城市。

七普数据表明，盐城的城镇率已经达到了64.11%。而且别忘了，还有很多城镇的房子没有交房。

而盐城的房地产市场本身库存量就不少，投资房数量也极多。现存的房子，足够消化很久很久。

那么在国家稳房价的大方向上，在房地产税试点开始的大环境下，在盐城人口不断净流出的实际情况中。可以做出一个大胆的推断，未来几年，盐城的房价没有上涨的必要条件，几乎没有上涨的可能性。

今后盐城的房地产市场，“置换”可能是最大的主流。

置换的因素，除了学区外，最多的就是区域间的置换。面积、环境、小区的老旧等还要排在后面。

这就不免会形成区域间的内卷。也就是换到哪里去的问题，哪里更吸引人的问题。

在盐城，这个答案毫无疑问，是城南。

城市在扩张，东南西北中都在发展，然而人的社会性和群居性却会让人越来越集中。计划永远是计划，发展一片区域也不仅仅是盖几片楼，弄两个综合体。不可能均衡发展，也不可能处处都能发展好。

以盐城的条件来说，只会有一个中心，那就是城南，而且未来很长一段时间，这个位置都不会被撼动。

首先，城南的商业是盐城最活跃的。除了城南外，盐城目前没有一个区域可以真正的养活两个综合体。人爱凑热闹，越排队的饭馆就越想去吃，人越多的地方就越想去扎堆。

为什么城南的商业活跃？因为盐城的普通居民负债少，买房早，房贷少。通俗一点说，就是有钱。这就使他们有能力去消费。其次，人口密度高，动辄二三十层的房子加上高入住率，使得城南的人口密度远超其他区域。

其次，够新。很多人现在形成了一个错觉，就是城南已经完全成熟了，甚至开始变老了。其实城南还是一个新区，发展并没有几年，我们不能因为一个20岁的青年与一个10岁的孩子站在一起，便认为20岁就已经老了。

新就预示着远没到被替代的时候，发展潜力还很大。别看城南现在人多，便以为人已经住满了，没房子卖了，没得发展了。海洋路往南，很多小区都还没有拿房甚至在建。不少老小区还空着不少的投资毛坯房。想要买城南的房子，有的是。

一切的关键还是人！

人多资源会越来越多，越好的地方就会越来越好。考老师和公务员编制的会优先考虑城区而非乡村，做医生的会优先考虑城区三甲大医院而非小医院。

这些人才都是资源的一部分，人才是城市最大的养分。

很多人因为盐城最近的全方位发展，自己身周都在变得更加富丽堂皇，便认为每个地方都会越来越好。其实不会，资源是有限的，资本是逐利的。

以国家层面来说，随着时间的推移，出生率的减低，我国的人口会越来越少，很多小城市会因为人口过少而逐渐消亡。但上海永远是上海。

从城市层面来说，盐城的人口越聚集，非聚集地就会衰败的越快。因为人少撑不起一个好学校，撑不起一个好医院，撑不起一个好商场。而这些东西越少，人就会跑得越快。

强者愈强，弱者愈弱，马太效应无时不在发挥着作用。

那么，如果要置换，在置换的过程中，要注意什么？

尽量选择现房，而非期房，尤其是地王们的房子。

地王们拿地不便宜，涨价没动力。再加上原材料还在疯涨。在这样的背景下，恐怕会有很多公司会选择减配。这个时候，买房者就只能选择耳听为虚，眼见为实了。再加上房地产公司雷声滚滚，万一来个烂尾，那就更是血亏。

别怕买晚了选不到好房，拿不到好价格，交房时还有一半以上房子没卖出去的情况，未来应该会很常见。而价格，是市场决定的，所有的首开价、优惠价都只是营销手段，市场上行时，开发商可以趾高气扬的做到首开最低，市场下行时还敢死不讲价，市场的大手会将它挫骨扬灰。

而往后的一段时间，地价如果不放低，拍地进程恐怕就会放缓，开发商拿地的积极性也不会很高，新房的入场数将会持续减少。现房数量将会越来越多。市场成交上，二手房可能会超越新房，成为主流。

而租房市场的内卷也将到来，安置房逐步交付，有房一族越来越多，需要租房的人越来越少。而房子价格短期只跌不涨，还得交物业费。如果舍不得低价卖，空着又浪费，选择将房子极简装出租的人会越来越多。供大于求，租金下降是迟早的事。

这时，人口少，租客少的区域就又会陷入难题。房多人少，租金下跌，但是装修成本却日增。装了吧，得很久才收回装修成本，且万一要卖房还很不方便。而因为是极简装修，很多人买了这样的房子之后是要敲掉重装的，这就导致很多极简装修房最后卖房时甚至会出现贬值，卖不过毛坯房的情况。

怎么办呢？个人建议，如果你有卖的打算，置换的打算，早卖早好。盐城未来的区域差距会越来越大，好地方不一定涨，但差地方却一定会跌，租金跑不过降幅。

信不信你为20岁孩子准备的较偏区域婚房，有大概率将来女方会看不上？那时的婚恋市场，可能基础条件就不仅仅是有房了，而是有哪里的房，以及有多少贷款。

买了一个大饼，吃一大半吃不掉，扔掉固然可惜，但总比强撑着吃下去，撑坏肚子强。