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12月中央公园近50万㎡商业扎堆开业,又要涨涨涨?!

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建设了10年的中央公园,终于要熟了!

龙湖公园天街、中粮大悦城、新城吾悦广场,这三个共约50万㎡的商业中心,将在12月扎堆开业。

对于中央公园板块来说,是一个极大的利好,毕竟目前除了金茂国际生态城、鲁能城中央公馆、公园大道、鹏润鹿山台等“学区盘”,入住人气较旺之外,其他已接房项目亮灯率着实不高。

不过S姐认为,中央公园板块核心商业开业,或许对另外一个板块的利好更大!


(即将开业的龙湖公园天街效果图)

1

中央公园50万㎡商业扎堆开业

2018年动工、建设时间3年的360万㎡两江国际商务中心,将在年底迎来首期开业。虽然有疫情的影响,原定开业的5个项目,只有龙湖、中粮、新城3个商业中心能开业(合景、鲁能确定延期),但是也算是如期开业。

A、龙湖公园天街

开业时间:12月30日

主力店:新世纪超市、沃美影城、重庆购书中心、MUJI、UR、孩子王等。

19万㎡的公园天街,在整个两江国际商务中心的体量,并不算最耀眼的,定位仍是延续几大天街类似的家庭消费路线,不管是服饰、餐馆还是家庭娱乐,品牌都较全面。

B、新城吾悦广场

开业时间:12月25日

主力店:星轶STARX影城、永辉Bravo旗舰店、卡通尼乐园等。

12万㎡的渝北吾悦广场,走的仍是家庭消费路线,不过与龙湖公园天街不同的是,“全球美食街”是吾悦广场的重点打造板块之一,已经入驻了20余家餐饮品牌。


(吾悦广场将餐饮作为特色品牌之一)

C、中粮大悦城

开业时间:12月25日

主力店:金逸影城、G-Super绿地优选、韦德伍斯、言几又、世纪星等。

中粮大悦城的商业体量约18万㎡,在商业上也有差异化亮点——定位为年轻、时尚、潮流。值得一提的是大悦城打造百米高差的“生态峡谷”,据说将全时段经营,对于喜爱夜生活的重庆人来说,很有吸引力。

2

利好有限,中央板块楼市将维稳

50万㎡的商业扎堆开业,对于中央公园板块肯定是一个极大的利好,毕竟目前板块整体入住率偏低。

不过S姐认为,这一利好有限,对于中央公园板块的新房、二手房销量、房价来说,并不会有较大提升,一段时间内中央公园板块仍将维持稳定状态。

原因有二:

A、商业走日常消费路线

不管是公园天街,还是大悦城,将在12月开业的3家购物中心,目前已公布的商家都偏日常消费,并不像此前部分“小西装”吹嘘的高端大气。

虽然很多人觉得礼嘉天街都算“吹过头了”,但礼嘉天街的商家资源,不管是超市品牌,还是珠宝、服饰等品牌,都要优于目前公园的商业。当然未来中央公园还有香港置地、合景、鲁能等商业要开,会不会有更高端的商业品牌出现,还不好说。



(公园天街与礼嘉天街部分招商对比)

B、公共交通滞后

公共交通是目前中央公园发展最严峻的问题之一。

轨道建设方面,目前只有10号线通车。5号线北延伸段,预计2022年通车,目前中央公园西站的车站主体结构仍在施工中;9号线一期将于年内通车,但是中央公园东站所在的二期,11月的工程进度显示,进入铺轨中,最快也要2022年通车。

公共路网方面,按照政府的规划,中央公园拥有“7横5纵”的交通路网,通过竖向的秋成大道、公园西路、公园东路、春华大道,横向的悦港北路、悦港大道,打通整个中央公园的任督二脉。

然而这个井字形路网,目前真正通车的只有同茂大道,周边还有13条断头路!在现在入住率不高的情况下,周末去中央公园晒个太阳都会堵车,更何况商业开业之后。

这也势必影响整个板块的入住率,毕竟板块内大部分都是改善型群体,都有多套住房,在交通改善前入住的可能性不大。


(中央公园路网规划虽好,仍需加快建设)

所以,综合两点来看,商家资源独特性有限、公共路网通达性问题等,并不会使得目前中央公园片区动辄200万+、中高端改善产品的销售明显提升。

从二手房市场来看,或许有少部分的外地投资客,会放出部分房源挂牌,但挂牌价并不会有新的突破,S姐认为,目前板块内二手房的天花板,仍是那几个可以读八中、人和街小学的学区房。

3

悦来利更好,近水楼台先得月

整体中央公园入住率低,商业群开业后,是否能正常经营下去?

S姐觉得这并不是一个问题,中央公园周边的企事业单位,消费人群不少,二是周边如悦来、空港等板块,一直缺乏大型商业,中央公园商业群正好满足他们的需求。

事实上,S姐还认为,中央公园商业群开业,对悦来板块楼市的利好甚至超过中央公园板块本身。


(轨道10号线串起了悦来、中央公园和空港)

已经通车的轨道10号线,刚好串起了悦来、中央公园和空港,为悦来、空港大量的刚需客群,带来了入住、购买利好。

从入住来看,和中央公园整体中高端改善群相对的是,悦来板块相对来说,刚需高层产品和客户群更多,这部分人群更偏向于“接房即入住”。

这部分业主们,或许早就根据中央公园商业的开业时间,计划好装修期限,准备在年后大量入住。毕竟坐轻轨10号线,从悦来到中央公园只有一站,国博线换乘也不过3、4个站。

从销售来看,除了轨道10号线王家庄站附近的保利和光尘樾、悦来站附近的首地江山赋,通过国博线在悦来站换乘,高义站附近的御璟悦来、北京城建龙樾生态城、保利时区等项目,在悦来大型集中性商业开业之前,中央公园是悦来居民日常消费最好的配套。


(连接悦来-中央公园的甘悦大道预计明年通车)

公共路网也是相当的支持,按照中央公园“7纵5横”的路网建设,完全通车后,从悦来到中央公园西,只需要5-10分钟时间。预计将于2022年通车的甘悦大道将是其中一条,从甘悦来到中央公园,可以通过国博大道-甘悦大道直达中央公园,不用绕行同茂大道。

而仅“一山之隔”,目前在悦来板块120-150万元的总价,可以买到70-90㎡不等的高层三房,在价格仍是刚需客群最关注的要素下,悦来对刚需购房群体着实友好许多。

4

结语:公园商业还在建设中

未来仍以区域消费为主

或许会有不少人说,S姐对中央公园商业定位日常区域消费,是否太低了?

毕竟360万㎡的两江商务中心,除了今年内开业的龙湖、新城、中粮三大商业中心,未来香港置地、合景、鲁能等6大商业还在建设中,未来或许会有代表重庆、北区的高端商业出现!

S姐只想说,一个商业的发展前景,具体要看政府导向:

按照今年年中,政府发布的《重庆市国际购物名城建设实施方案 (2021-2025年) (征求意见稿)》,中央公园的几大商业中心都是“区级名MALL”,而近期发布的《重庆市人民政府关于印发重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案的通知》中,更是未提及中央公园商圈。

如此一来,作为区域级商圈,中央公园商业并不是不好,而是发展潜力相对有限,只能作为满足区域内以及带动周边日常生活消费的存在。

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主编丨熙依丨作者丨地产万人迷

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