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工抵房激增 变相降价还是玩套路?

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每经记者:黄婉银 每经编辑:陈梦妤

近两个月以来,以“工抵房”“内部房源”“一口价房源”为噱头的新房房源开始频繁出现在各地房地产市场,其价格较此前销售的正常房源普遍低一些,个别房源折价幅度较大。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,10月以来,无论是一线城市还是二三线城市均频繁出现工抵房房源的宣传信息,包括广州、厦门、武汉、合肥、苏州、徐州、南昌等地,折扣幅度在七五折到九折不等。

记者发现,这些工抵房有的确实是用来抵扣工程款,有的户型楼层较差,但也有一部分是披着工抵房的外衣降价促销。有购房者确实被工抵房的价格吸引想捡漏,但需要注意,工抵房也存在诸多风险。


资料来源:央行、国家统计局、天风证券、广发证券 杨靖制图 视觉中国图

“每套让利150万”

工抵房一般指工程抵押房,在某些条件下,房地产开发商为了后续项目的建设或开发,会向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资贷款,抵押该房地产项目中尚未出售房屋的全部(或部分)产权或使用权。一般情况下,工抵房之所以便宜,主要是因为开发商将房子抵押给债权方时就已经折价,或为滞销或者瑕疵类产品,或为降价促销,回笼资金,以工抵房的名义让降价合理化。

10月初,广州荔湾雅居乐天际715就推出了一批引发市场热议的工抵房,因为这批工抵房的让利幅度达到了150万元/套。中介对其的宣传是“原价550万~600万元,由于工程公司急需回笼资金,特批30套,一口价仅需350万元/套起,复式住宅64~67平方米。”

“从10月开始,关于工抵房的宣传信息就多了起来,11月更是出现了一堆工抵房、特价房源项目。”一名武汉房地产业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时如是表示。比如,武汉帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵价”“工抵房”口号。

“近段时间工抵房激增,主要是年末工程方对工程回款需求迫切,因为年关将至,拖欠农民工工资后果较为严重。”同策研究院资深分析师肖云祥在接受记者采访时表示,从行业面看,房企目前流动资金情况并不乐观,而部分城市的限跌令使得房企并不能通过直接促销降价的形式快速回笼资金,所以采取工抵房的形式来偿还工程款。

一位合肥房地产资深人士也告诉记者,最近新房渠道关于工抵房、特价房源的促销很多,部分房源的折扣幅度在八六折,还有的可以做到八折。

10月初,江苏徐州吾悦华府也推出了工抵房优惠活动,原价7000多元/平方米,而工抵房的售价是5388元/平方米。

克而瑞研究中心指出,从工抵房的分布区域来看,数量和城市热度呈现负相关关系。广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软,桂林、徐州等三四线城市也表现平平甚至承压,市场下行的城市工抵房数量往往较多。

变相降价促销?

作为小众营销手段之一,工抵房已存在于房地产行业多年。在市场上行时期,工抵房与正常房源的价格差异不会太大,且基本属于户型楼层较差的特殊房源。

一位西南地区专做房地产装修的工程人士对《每日经济新闻》记者指出,其承接过一个龙头房企在西南的房地产项目,结款时部分款项就被几套工抵房抵扣,这些房源普遍都是顶楼或底楼这类“天地楼层”,本身就比正常房源便宜一点。

但近期出现在市场的工抵房,有不少是在变相降价促销。

比如,江苏徐州吾悦华府推出工抵房优惠活动后不久,就收到了徐州市贾汪区市场监督管理局下发的责令改正通知书。通知书显示,徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司(以下简称亿睿公司)以工抵房的名义宣传降价销售商品房的行为违反了相关规定,责令停止违法行为。随后,亿睿公司发布声明称,吾悦华府工抵房优惠活动取消执行,并恢复按原市场价格销售。

记者从一位代理人士处了解到,目前前文提及的雅居乐天际715仍有“特价房源”在售,总价370万~400万元/套不等。

肖云祥补充指出,不排除开发商以工抵房形式来促销的可能。虽说价格比市场价格要低,但工抵房存在诸多风险,购房者需要谨慎。

克而瑞研究中心认为,不少工抵房在宣传时也会打出“清尾工抵房”口号,与特价房同理,因此二者差距不大。需要注意的是,特价房往往是难以快速去化而让利,工抵房则可能涉及企业难以结算工程款项的问题。

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