福州土拍，雪上加霜

今天早上，最受关注的四区土拍举行了，能聊得点蛮多的，地块的分析就不怎么写了，趁热聊聊。

拍前猛如虎

先来聊聊几家房企，由于土拍前，网络流传了很多房企的报名表，有印象的应该会记住两家：龙湖、招商。

分析：先看看龙湖，赛前流传报名6幅，还参与北园商业地块，要与SM一争高下，南二环购房者在讨论着，SM和龙湖天街谁更强。

这几年入榕房企里面，龙湖可以说是最凶猛的一家，去年四区拿地数量No.1，没想到在缴纳保证金的时候，只保留了1幅，最后的结果，举牌的影子都没看到。

对比龙湖赛前放炮，好歹为福州土拍提高热度，最后不参与也好处理，招商赛中放炮，真的不给台阶。

从流传的报名表来看，招商参与闽北CBD和连潘两幅纯商。最后的结果，闽北CBD举了几下，参与竞首付，不举牌，看厦门双子星，国贸和建发闪耀，来到连潘纯商地块，59号宗地，保利举牌，无人再举，58号宗地，无人举牌，从而今年最尴尬的情况出现了，58号地铁口纯商流拍了。

近年土拍套路，一般赛前，官方会根据报名情况，对流拍的地块提前宣布技术性调整，避免场面难堪。这次压力这么大的土拍，福州国企频出守护，没想到最后被外人放炮。

站着大气层

这次土拍，可以说高开低走，在前面几幅触发限价后，随后就开始了底价成交的态势，其中福州本土国企频出：

榕发：2021-56号北园、2021-65号塔头、2021-66号台江
城投：2021-55号北园
建工：2021-62号帝封江
榕圣：2021-64号金山

分析：在报名表出来后，大家也基本都看到了国企托底的情况，与不少城市一样，这次土拍热度太差。从国企拿地的情况来看，全部都是底价拿下。

上一场土拍180号榕发举牌6幅地块，最终没有一幅被摇中，可以说抬价作用达到，对比新榕上一场被三江口大型地块消耗过多资金，这次榕发明显有更充分的资金，从报名来看也是参与最多的，当然这次无须摇号拼运气，直接抬价变成托底，配合兄弟企业，本土国企拿下了6幅住宅。

看到这里，火热的南二环，在面对SM被临时取消后，北园两幅过百亩的纯商，都被国企底价拿下，未来房价会有多少影响？

融信海纳已经打出这些地块未来要卖3.4W的口号。

对于两幅地块起拍价在1.7W，由于被底价拿下，指导价无法上浮，3W+要求60%精装，与融信宣传的很贴合，那未来会如何？

从计算来看，楼面价1.7W，未来卖精装3.4W，差价一倍，其他房企怎么都不要？

对于福州本土国企，对于板块影响都偏小，一般就是按备案上市，给出小额优惠，比如当初的祥浦苑、观湖郡，目前在售的建总领筑、鹤鸾郡等。对于他们而言，佛系卖房是代名词。

对于南二环而言，好消息是就算板块遇冷，也不会像当初融创那样大力度优惠，破坏已购业主的心态，坏消息是他们也不会像中骏、融信等，热衷炒作抬高板块预期。

开个玩笑：当自媒体，中介都在分析土拍对于南二环影响的时候，这次要站在大气层看，不管国企拿地对于南二环有什么影响，明年肯定被影响就是自媒体和中介。

为什么这么说？上面已经提到，本土国企佛系卖房，不给饭恰，不给分销，当我们分析购房者影响的时候，自己可能要失业了。

山中无老虎

对于这次土拍，拿地的房企从分布来看，大概有三个阵营：本土国企、不知名房企、零星老面孔。

这两年福州土拍，有记忆点的房企不少，当初靠着资金充足，疯狂拿地的钢铁侠大东海，这次拿下了五里亭小型地块，取而代之，一个陌生的外来房企，清远航星，不知道是否排了“杨超越”，开局三把摇号全部拿下。

上一场的运气王，摇号拿下两幅100%安商房的众益置业，也只能自愧不如，当然众益置业这次依然把100%安商房进行到底，以限价拿下连潘的纯安商房地块。

当然对于这些地块，由于回购价清晰，所以稳赚不赔，但是即使这样，也难见到当初风光无限的闽系身影。

这次除了大东海老面孔外，就剩下国贸、建发、保利，偏偏三家不是国企就是央企，可以说从土拍来看，民企的资金都略显紧张。

死无葬身地

这次除了住宅地块外，商服工业用地，亮点也不少。在土拍前，最受关注的SM地块被取消，这个地块被承载了太多，各大售楼部都信誓旦旦拿来宣传，购房者也期望这个地块给板块带来预期，结果大热倒台，虽然坊间宣传是被村民举报，就如连潘流拍同样流传各种传说。

作为对比，惨遭遗弃的五四北，一幅名不经传的工业用地，被华为以450万拿下，当鲁能公馆三期还在担忧如何宣传上市的时候，一个大馅饼掉下来，对比南二环已经做好的SM落地海报，五四北可以连夜打上“华为来了”。

除了这两个地块外，这次三环外的殡葬地块，楼面价高达80800元/平，被圣泉拿下。当然这也有先例，2012年，圣泉就拿下了隔壁的宗地2012-11号，同样定位殡葬地块，当时楼面价26430元/平。面对这个情况，不得不感慨，生无扎根处，死无葬身地。

土拍总结

回到土拍总体情况，这次四区由于取消4幅、流拍1幅、实际成交25幅（住宅17幅）。底价成交：16幅（住宅10幅），触发限价：6幅，吸金143亿。

作为对比，上一场土拍，11幅住宅用地，其中9幅触发限价，2幅底价成交。可以说这场土拍，虽然规模是今年最大，地块的区位和纯商度也是最强，但是从拍卖结果来看，也是今年最凉的一场。

算上这场土拍，今年四区土拍吸金411亿，对比2020年土拍吸金728亿，接近腰斩的成绩，而且这还是发生在不少国企频出拿地的背景下。

对于这次的拿地情况，从先前的预期来看，不少地块的起拍楼面价被抬高，同时指导价也给出更大的空间，甚至连溢价率上浮也比以前大，但是从市场反应来看，虽然官方传达了很强的预期，但是大部分房企并不买账。

其中最受关注的北园、连潘，四幅纯商地块，最后的结果3幅底价，1幅流拍，可以说略显惊人。当然目前来看，对比起拍价，北园1.7W、连潘2W，指导价3W+精装，3.5W。从利润差价来说并不差，就算不按指导价，比如北园1.7W，毛坯2.8W，连潘2W，毛坯3.2W，市场应该不难卖。

当然这几幅地块，目前看主要问题还是在于未净地，对于房企的建设周期会拉长，最典型的例子，年初中海拿下的后屿地块，目前依然没有太多动静，周边的地块都已经开盘抢跑了。

对于南二环而言，由于土拍前，已经发出了城改安置房的投标公告，可以说未来一段时间，整个区域的大面积的房源都会被国企包揽。从目前来看，优势在于后续新盘供应量不算太大，但是隐患同样明显，当安商房开始交房，同时配合北园的大量安置房建成，二手的压力并不小。

对于东区而言，第一次集中供地，三家以可售楼面价2.5W以上拿地的房企，目前可以说压力同样不小，本想依靠土拍振奋市场，但是结局反而相反，加上友商区位更好，地价也更低，整个市场的压力同样不小。

综上，对于这次土拍，虽然有个别亮眼地块，但是整体的情况并不理想，大量地块以底价成交，不少房企不再拿地，可以说整个市场在下半年遇冷后，不但没有等来雪中送炭，反而等来雪上加霜。