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国企收拾楼市残局?房企现金冰冻,融资4个月降8倍,交楼保民生

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01 开发商,站在悬崖边缘

现在的房企融资,差到了什么地步?

一边是境外美元债,现在大量外债到期,新债又发不出去。

克而瑞数据,10月100家典型房企的融资总量为367.35亿元,环比下降 54.5%,同比下降71.3%,融资量创出新低。

前9个月,这个数字加起来是2379亿元,同比降了24%,降幅明显越来越大了。

另一边是境内开发贷,银行给的额度有限。

2021年三季度末,房地产开发贷余额同比接近零增速,较去年同期大降逾8个百分点。

更触目惊心的,是信托数据。


随着近几个月房企信托违约,投向房地产的信托规模逐步下滑。

10月份,房地产投向信托成立规模仅为87亿元,创下年内新低,环比大幅下降49.71%,同比下降68.36%!

在6月份,这个数字还是669亿。

也就是说,只用了4个月的时间,信托渠道的融资,就降了8倍!

02 没钱,还玩什么房地产?

蓝白跟大家聊过,房地产,根本不是什么实体行业,而是靠借钱才能生存的“金融行业”。

比如,银行的开发贷,单一资金信托和集合资金信托,私募基金,发境内债或境外债,REITs和类REITs。

还有占据供应链的融资,对供应商先供货,付小比例的首付款,剩下的过半年再给,半年过后,不给现金,再给你开具一张半年后才能承兑的商业汇票(相当于白条),白白多占用你的资金一年时间。

借这么多这些钱,拿什么还?

当然是快速周转,快速卖房回款,快速拿地施工盖房,周而复始。

房企通过拿地,加快新开工使得项目达到预售条件,然后上市预售。

在拿到预售款之后,以前对预售款的监管不严格,房企能够通过虚报工程进度等方式来提前支取预售款。

行情好的时候,房企一般不会选择加快施工完成交付,反而是会开始新一轮“拿地—新开工—预售”的流程。


这是房地产行业最近10多年快速崛起的核心奥义。

03 现金流枯竭

说到这,问题已经很清晰了:想还债,想发新债,想活下去的关键,是卖房子的回款。

但今年有两个特殊之处:

1,不让大幅降价卖房。

截至目前,已有长春、沈阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21个城市出台“限跌”相关政策,其中,既有公开处罚开发商的行政手段,也有以正式文件的方式明令不允许低价倾销的具体政策。

沈阳是约谈开发商,惠州是公开通报,安徽安庆直接说“不得低价甩卖”。

像岳阳、张家口等出台具体文件的城市,基本都以不得低于备案价10%或15%作为控价底线,成交价低于这一红线的,要么需要重新备案,要么无法通过网签。

限制15%以内的跌幅,这是大部分城市的底线。

那边债务到期,新债发不出去,不让开发商降价,怎么可能跑量回款,还掉债务?

2,卖房子的钱,到不了开发商手上。

好不容易房子卖出去了,好巧不巧,今年又碰到了龙头房企爆雷,地方上担心烂尾蔓延,纷纷收紧预售。

自9月底以来,已有杭州、嘉兴、舟山、东台、咸宁、鄂州和广东、重庆等多个省市,要么提高保证金,要么增加预售资金支取难度,加强房屋预售款监管。

一位投资人感叹说,现在看房企报表已经没有意义了。

看企业的账面现金与短债比,预估企业的销售能力每月能回多少款,以此来判断有没有偿付危机,但如果账面现金是不让用的,卖房回款也不让用,那企业还能用什么来偿付到期债券呢?

一家有100元现金的公司,很可能在某一时刻有95元不能动用,却正好遇到10元的短债到期,不爆雷才怪。


有房企老总说:只要现金流一紧张,就停下所有资本性开支,不要买任何一块地。

开发商少买地不会“死”,但多买两块就会没命。

你会发现,最终还不出钱的企业,不是差50亿、100亿还不出来,往往就是差一两个亿倒下去了,但这其实以前就是半块地不到的钱。

现在房企要开启极限生存模式,尤其大调整来临的时候,跑不过森林的老虎也不要紧,跑过最弱的动物,你或许也可以活下来。

政策一定会调整,不会看着行业覆灭,但是房企不能倒在政策出台之前,倒下去就没救了。

在ICU还可以抢救,到太平间就回天乏术了。

03 交楼保民生

这是一场地方和开发商之间的博弈。

房企融资来源近乎枯竭,想还债,想拿地,想扩张规模,想生存下去,只能降价促销。

地方上想稳住市场,房价不能大跌,以免拖累地价,期房要保证施工,不能出现烂尾,只能冻住回款,不让房企大幅降价。

孰轻孰重?

当然是后者。

道理很简单:违约只是市场行为,而交楼是民生问题。

购房者能有什么错?

省吃俭用一辈子,辛苦钱凑出首付,勒紧腰带过日子还房贷。

你说要找大开发商,我找了,你说要买五证齐全的房子,我买了,结果房子盖着盖着烂尾了,哪个家庭能扛得住这样的冲击?

所以,开发商可以倒下,但房屋烂尾、尤其是大面积烂尾,是不允许出现的。

哪怕母公司债务违约了,钱堵不住窟窿了,卖房的钱也要留在这个城市、这个项目,确保房子正常施工。

第一优先保交房,第二供应商,第三是金融机构,第四是员工,最后是股东。

这是“保房不保企”的核心逻辑。

只要涉及到民生,涉及到千万个家庭,就不容商量,钱必须留在项目里。

04 国企才能收拾残局

那开发商该怎么办?难道只能眼睁睁看着大厦将倾?

只有国企,才能收拾残局。

李奇霖前几天发了个报告,名字叫:从期房到现房:房企高周转模式的终结。

他提到:这次受信用风波影响的房企像泰禾、蓝光、恒大多为大型民营房企,以高杠杆撬动高周转和高增长的模式难以为继后,资产折价抛售意味着民营房企不得不退出房地产市场。


再来看央企和国企,由于有国家信用背书,再加上房企融资边际放松后,国有房企能享受更低的资金成本,在防范金融风险和保民生的双重要求下,国有房企通过收购折价资产的动力更强。

很明显,央企和国企或将从这轮房地产行业洗牌中胜出。

结局似乎很清晰了。

1,预收的钱,留在账户里,保施工,保交付。

2,能扛得住的房企,就继续扛,扛到政策松动,银行信托给额度。

3,扛不住的开发商,违约是不会救的,低价甩卖资产,退出市场,只能认命。

4,越是极端的市场环境,央企、国企越能优先享受到金融机构的低成本资金,给土地市场输血、建人才房租赁房保障房、接盘退出民企的资产,蜕变成金融体系、房地产市场的中流砥柱。

05 结语

房地产的本质是国民住有所居,本来就应该是民生行业。

只是过去这些年,被诸多高杠杆、胆子大的玩家们,硬生生做成了彻头彻尾的金融行业。

而履行社会责任,对国有企业来说,又是与生俱来的属性。

盖房子,本来就应该像蔬菜、粮食、禽肉、煤炭、水电暖气价格一样,由应该履行社会责任的企业来主导。

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