市场与企业之间的巨大鸿沟尚未弥合。
兵临城下，中国奥园艰难断舍离增收不增利，艰难降负债的中国奥园高派息何以为继？
21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道
遭遇流动性问题的中国奥园暂时解除违约警报。
公开消息显示，11月29日，中国奥园第三笔境内债展期方案获通过。这笔境内债为平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划，债务规模约1.5亿元，票面利率5.6%，起息日为2020年12月8日，原定到期日为2021年12月3日。
这意味着，截至目前，中国奥园的三笔境内债均陆续成功展期，短期的偿债压力降低。在当前的市场环境下，它争取到了宝贵的时间。尽管债务问题已经取得了阶段性胜利，但中国奥园的未来仍然充满不确定性。
据21世纪经济报道记者多方采访了解，在投资者以及债权人眼中，中国奥园当前在流动性问题处置上，其实际行动仍然不能够换取足够的信心和信任。行业整体下行已经是不争的事实，中国奥园如今的资产处置以及境外债谈判，仍需更多的好消息。
由此，业内人士认为，在现金流的盘活之上，中国奥园仅靠一己之力，难以力挽狂澜。留给中国奥园斡旋的时间只有一个多月。明年1月，它将有两笔美元债券到期，兑付、展期与否，那将会是一道关于生存的必答题。
展期之后
从10月初以来，中国奥园频繁被惠誉、标普以及穆迪下调信用评级并触发相关债券的违约条款后，其流动性问题由此显露。从2021年11月中旬开始，中国奥园开始为三笔境内债的展期寻求方案，直至月末，终于取得了一定成果。
11月29日，中国奥园近期将到期的第三笔国内私募债获得展期，规模约为1.5亿元，票面利率5.6%。
在此之前，中国奥园已经有两笔境内债同样展期通过。11月22日，中国奥园公告称，奥创二期资产支持证券的决议案，已于2021年11月19日召开的奥创二期资产支持证券的持有人会议上获通过，据此奥创二期资产支持证券的持有人已批准延长赎回日期。
这是一笔发行规模合计为8.16亿元资产支持专项计划，债券到期日为2022年5月20日，行权日为2021年11月22日。在行权日即将到来之前，中国奥园涉险通关。
11月24日，中国奥园一笔名为“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”也获得了展期，该笔债券发行规模共5.5亿元，发行利率为5.8%，原定于2021年11月26日到期。
据21世纪经济报道记者获得的资料，奥园最终为这三笔境内债开出了相同的展期方案，具体为：整体展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。
汇生国际融资总裁黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时表示，境内债券展期相对容易，因为它在境内还有不少资产可以用来增加担保换取展期，因此相对容易。
三笔境内债展期后，中国奥园获得了自救的窗口期，但前面还有更高的山峰要爬。公开资料显示，中国奥园明年1月份即将有两笔美元债到期，分别是：2022年1月22日到期的1.87亿美元债，票面利率4.2%，以及2022年1月23日到期的4.99亿美元债，票息利率8.5%。
这两笔债券能否按时兑付或者成功展期，将关乎奥园是否在公开市场违约，这是一个具有指标性意义的事件。
黄立冲认为，目前中国房地产企业所发行的美元债，多数是信用上的担保，因此对于美元债投资者而言，美元债的展期方案会更加难以谈妥。可以供对比的是，阳光城实控人林腾蛟为境内债和美元债所谈的展期方案中，均增加其本人为债券担保的条款，而目前中国奥园尚未明确这一点。
市场之忧
流动性问题发酵以来，中国奥园意图对资本市场塑造一个正面的自救形象。
据媒体报道，中国奥园内部已经成立了应急小组，并由董事会主席郭梓文带队与金融机构谈判。郭梓文对中国奥园管理层说得最多的一句话是 “绝不躺平”。但这样能够多大程度上助力这家房企走出泥淖，要从市场的反应寻找答案。
在资本市场上，愿意为一家遭遇流动性问题的房企投出多少信任票，取决于其资产处置的决心以及实控人的诚意。
一个可供参考的事实是，近期，市场上传出关于“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理集合重大事项的公告”指出，珠海保税区启恒物流有限公司截至到期日尚有6590万元未予兑付，这笔信托贷款由中国奥园的在岸附属公司提供担保，其也未能履行担保还款责任。
中国奥园随后回应称，“该借款为奥园合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷，我们正在与相关债权人协商解决中。相关事项属经济纠纷，非公开市场违约。”
直至11月30日，奥园集团在公告中才表示，已与申万菱信达成一致意见，将于近期完成申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划（“惠聚2号”）的兑付工作。
往复之中，中国奥园的态度暧昧。一位不愿具名的券商人士告诉21世纪经济报道记者，“从这笔信托贷款可以看出，这种做法应该接近于‘躺平’了。因为目前的优先级肯定是公开债，美元债信用债还有银行贷款，这种非银非标的，优先级肯定是后面一点。”
一位境外债券投资者在接受21世纪经济报道记者采访时也指出，现在他们对奥园的态度变得更加谨慎，因为前段时间才刚谈完展期，接着就发公告聘请了钟港资本评估债务状况。 “那这样的话，它的信誉现在就要打个问号了，可能短时间之内，海外的融资渠道都不会再有。”
在展期谈判的同时，中国奥园的确还在寻求其他解决途径。11月22日晚间，中国奥园集团公告称，已聘请钟港资本有限公司作为财务顾问及年利达律师事务所作为法律顾问，以评估集团的资本结构、财务状况以及债务与流动性状况，并就共同利益事项与债权人进行透明对话。
上述券商人士分析指出，聘请钟港资本让市场有了债务重组的预期，“那你这边刚展（期），那边就债务重组，是不是本金就要7折、8折？”
市场的这些担忧，在往后中国奥园与投资者、债权人的对话中都是不可回避的问题。这将是旷日持久的谈判，中国奥园准备好了吗？
（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）
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