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今年最后一轮土拍来袭,见证下一个10w+海珠豪宅的诞生?

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2021年,广州千万豪宅成交量突破1000套,其中超一半在海珠!

据克尔瑞数据,截至今年10月中旬,千万级一手豪宅成交中,海珠网签达545套,成为全市豪宅成交量TOP1。


为何海珠备受富豪们的青睐?这就不得不提海珠近年挂牌的多宗宅地。

回顾广州楼面价TOP10地块榜单,海珠的上榜地块就占了一半。而这份榜单记录,有可能再次被海珠刷新!

12月2日(本周四)今年度最后一轮土拍大战即将上演,广州将有17宗地块挂牌出让,其中最受关注的,非本轮土拍唯一一宗起拍楼面价突破4万元/㎡+的“顶流”——海珠天斯地块莫属。

关注公众号:网易房产广州站,回复“土拍”,获取土拍直播。

下面,买买君带大家一起看看这宗地块的实力能否不负众望?

01

海珠区华洲路63号

AH0801012地块

今年最后一块海珠宅地:

广州核心地段,起拍价破4万,跻身广州TOP5

用地性质:二类居住用地(R2)

宗地面积:44378(可建设用地面积33581)

计容建筑面积:95000㎡

起拍价:383562万元

起拍楼面价:40375元/㎡(未扣除配建成本)

最高限价:441096万元

最高楼面价:46431元/㎡

竞价开始时间:2021年12月2日9点

海珠区华洲路63号AH0801012地块(海珠天斯地块),总占地面积44378㎡,计容建面95000㎡,起拍楼面价40375元/㎡。

地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为44.1亿;到达最高限价时,楼面价折合46431元/㎡。


天斯地块是海珠今年出让的最后一宗地块,同时也是本轮土拍唯一一宗楼面价突破4字头的地块。

如果不计算配建成本,天斯地块的起拍价年内是今年第二高起拍楼面价地块,仅次于江泰路50号地块(42728元/㎡)。

截至29日17点,天斯地块仅1家开发商报名竞拍。

02

地段及生态环境出众

抵不过生活配套欠奉

地块处于琶洲南附近,地块两侧分别是石榴岗村及土华村,周边有华南快速干线与广州环城高速环绕,前往琶洲、珠江新城与金融城都十分便利。


地块南侧是石榴岗水库,水库周边不时能看到钓鱼爱好者聚集于此垂钓。地块西南侧是海珠湿地公园,整体生态环境宜人。



然而,地块先天条件优越,但整体配套却堪忧。

项目西侧紧邻的华洲路仅为两车道,由于临近主干道新滘中路,车流密集且复杂,来往货车、面包车车速高,产生噪音大,未来项目低层住户易受噪音影响。


沿路并未设有红绿灯,快递、外卖电动车不时在车流中穿梭,行人横过马路必须时刻打醒十二分精神。

地块周边城中村旧厂房环绕,高端配套欠缺。

地块南侧与土华村仅一河之隔,分布着城中村、旧制衣厂及钢铝材批发市场,整体环境面貌一般。


生活配套部分,一公里范围内有低端餐饮店及小型超市,满足日常生活需求。若业主有高端消费需求,就要去到5公里外的客村商圈进行购物。

教育部分,项目2公里范围内有土华小学与新滘中学,但优质名校资源欠奉。此外项目未来将配建12班幼儿园。


交通部分,项目3分钟范围内有华洲路公交车站,可直达琶洲、珠江新城等中心区域,驾车出行相当便利。

而项目周边的地铁站为18号线龙潭站,距离约1.6公里,步行需时超30分钟,未来需要通过公交或单车接驳地铁。

据了解,项目周边旧村正在推进旧改,未来面貌将有所改善,只是改变需时。

03

出让条件十分严苛

未来或成“豪宅型刚需盘”

天斯地块整体平整,周边无大型建筑遮挡,建成后项目视野开阔。不过地块出让的条件就有不少限制:

1、地块近25%的面积需用于配建建设。竞得开发商需出资建设道路、绿化及河岸碧道等设施,以及政府性统筹用房。


2、对建筑高度和容积率有限制。地块处于石榴岗水库周边,靠近河涌部分限高为50米,同时西侧临近加油站,建筑高度也有一定制约。此外,地块的容积率需控制在2.83以内。

3、出让条件中还有一个严苛的要求:限售。公告中明确,项目建成后五成房源需要售卖给首套房的买家,利好刚需。


综合上述出让条件:4.4万/㎡地价(扣除竞配建)+低容积率+限高,天斯地块可谓妥妥的豪宅定位,直指下一个10W+海珠豪宅盘。

然而,地块定位与限售条件指向的刚需群体不符,加上缺乏明显的教育、商业优势,对竞得开发商而言,地块开发是一个不小的挑战。

试问有多少首套刚需,能负担得起“奔十”的单价?

04

客群:产业创意园环绕

主打高新人才及拆迁户

地块周边有时代方洲等创意产业园环绕,园区主打数字科技和创意文化,周边高质客户多。

琶洲、广交会展馆距离项目仅12分钟车程,随着会展经济的发展、高新企业的进驻与集聚,项目未来主打周边高新人才。


此外,项目周边多个城中村如土华村、石榴岗村正推进旧改,部分拆迁户会偏向选择周边的一手项目作为置换物业。

地块周边在售一手楼盘为越秀·天悦江湾,项目主推109-138㎡三至四房产品,均价为10-13万元/㎡。

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