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2022,国际投行眼中的房地产走势

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《港湾商业观察》李镭

岁末年初之际,无论是全球机构投资者,还是国内普通人,对于2022年中国房地产市场何去何从,显然充满着疑问。

相比起伏不断的2021年,是会更好?还是更坏?又或者房地产市场能否最终实现代价最小的软着陆?这也是更多人的思考与关切之处。毕竟占据中国经济相当大比例的房地产,所牵涉行业之多之广,尤为重要。

2022年中国房地产或将走向何方?《港湾商业观察》近期关注到多家国际投行给出的预测答案。

01

展望2022年房地产

11月30日,渣打全球研究发表报告指,国内房地产信贷条件或将触底回升,融资环境改善有望缓解房地产投资对经济的拖累,但房企表现将呈现分化。

渣打认为,房地产投资放缓已成为中国经济增长主要拖累因素之一,很大程度上是信贷环境收紧所致。2020年9月出台的“三道红线”政策抑制了开发商过度融资,而年初又出台了房地产贷款集中度管理制度。银行在执行方面倾向于比规定更加严格,导致行业出现信贷紧缩。融资环境恶化导致部分房企付款逾期。房地产投资同比增速由2019年的9.9%和2020年的7%放缓至10月的-5.5%。

西班牙对外银行(BBVA)亚洲首席经济学家夏乐在发给《港湾商业观察》的研究报告中也指出,预计房地产投资将在今年年底减速至年初至今的6.5%。另外,预计2022年土地购买量将降至-7%,这将给地方政府带来收入方面的压力,限制了它们在经济放缓的情况下增加基础设施投资的能力。预计,新房销售和新开工的建筑面积都将在2022年减速至-10%左右。

根据夏乐的测算,2020年建筑业占GDP总量的14.5%左右,该比率似乎稍低,与美国(16%)、日本(16.9%)和德国(15.7%)的比例相当。然而,如果考虑到与建筑、建筑原材料、住房等上游和下游部门的紧密联系装饰、家用电器、家具等,房地产相关行业预计贡献约25%。

在夏乐看来,自疫情以来,政府没有把房地产行业作为杠杆来刺激经济。相比之下,政府出台了针对房地产行业的更为严格的监管措施,这背后隐藏着更多政策考虑。

1

将政策重点从追求增长数字转向平衡增长和可持续性,确保社会全体成员共享经济发展成果。

2

希望通过降低房价来提高中国的出生率,而房价一直是一个长期的问题家庭负担。中国现在正面临人口变化的严峻挑战。全国人口2020年,增长率和出生率分别达到历史最低水平0.145%和0.852%,是过去几十年来的最低水平。相关研究和调查表明,高房价是严重阻碍发展的一个重要因素。尽管新出台“三孩”政策,一个中国家庭仍然无法生育更多的孩子。因此,房地产市场的调整已成为提高中国人口出生率的先决条件。

3

一些房地产开发商的投机行为给中国金融业带来了严重风险。

02

融资环境持续改善

而根据渣打的判断,未来几个季度房地产行业信贷环境将逐步改善。三季度房地产贷款按年增速大幅下滑至约5%,占全部新增贷款比重降至约15%。参照历史经验来看,预计房地产贷款增速进一步下行空间有限。

渣打表示,今年9月以来,金融监管部门开始鼓励银行业金融机构加快个人住房贷款审批进度,加大对优质房企贷款发放力度,释放出楼市政策边际放松的信号。按照房地产贷款集中度管理制度的指标,预计房地产贷款占各项新增贷款比重的适宜区间在25至30%之间。假设到2022年中,新增房地产贷款占比将达到25%,预计2022年底房地产贷款增长将加速至10%左右。

“房企其他融资管道亦显露出放松迹象,考虑到房企到位资金与房地产开发投资之间的密切关系,融资环境改善应有助于2022年一季度后房地产投资企稳。”渣打指出。

局部放松是否将引发刺激政策出台,继而再度推高房价预期以及扭转市场情绪,对此,夏乐强调,对于房地产开发商和购房者来说,尽管已经放松了房地产市场的监管,但不会重新刺激房地产市场,更不会像以前一样进行强烈刺激。

与此同时,瑞银财富管理亚太区投资总监及宏观经济主管胡一帆日前则表示,中国房地产中长期方向没有变,预计仍将保持较紧态势,而房地产税也处于呼之欲出的状态,由此对房地产行业造成压力。总体而言,目前可以看到,中国政府温和宽松以稳定市场的态度,而在中国央行的融资贷款下,素质较好的房地产企业得以有机会进行并购,整个房地产行业会经历明显变化,从此前过度扩张状态将有较大的收缩。(港湾财经出品)

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