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明年依然是上车大虹桥的好时机!| 战地一线

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在第三批集中供地中,青浦再次迎来大放量,出让地块数量仅次于临港新片区。尤其是大虹桥光环下的徐泾板块,3幅宅地出让,给未来供应做了充足的保障。此外,朱家角也时隔许久再次有土地出让。


前两批集中供地青浦出让地块名单

从今年青浦的土地出让情况来看,今年青浦出让地块15幅,其中近一半地块均在第三批出让,总出让面积达22.74万方,出让套数3852套。


青浦区第三批集中供地名单


第三批青浦出让地块分布

从分布来看,第三批徐泾有3幅宅地出让,重固和华新各有1幅,而朱家角有2幅。体量最大的是华新镇地块,出让面积达4.67万方。


朱家角:地块成抢手货,明年价格要涨!

印象中朱家角已经有很久都没有住宅用地出让了,上一次宅地出让还是2020年6月,当时青浦区朱家角镇淀园路西侧D06-01地块成交,最终大名城11.3475亿元夺魁,溢价率24.46%,楼板价18669元/平方米。

目前已经建成大名城映湖,在第五批新房名单中,大名城映湖二期推出建面约97-123㎡3-4房,已经于11月22日开启认购,社区为1.25容积率的洋房产品,均价3.95万/平。


朱家角镇港周路西侧D13-03a地块


朱家角镇港周路西侧D09-01地块

本次出让的两幅地块容积率都较低(1.25),位置也靠近大名城项目,不过房地联动价为4.2万/平。这意味着未来要入手这里的门槛将变高。据悉,青浦区朱家角镇港周路西侧D13-03a地块或有7家竞买人报名参与,企业参拍积极度在第三批集中出让中算是比较高的。

这或许与朱家角在2019年被列入长三角一体化先行启动区,并且华为研发中心随后入驻在当地形成产业集群,未来有望吸引大批人才到此有关。

另外在长三角一体化先行启动的五个镇中,朱家角是位置最佳的,也是唯一有地铁(地铁17号线)能够直达上海市区的,这也意味着它能最大化享受到长三角的发展红利。


徐泾:明年选择依然多,新房价格维稳

在今年三轮的集中供地中,大虹桥徐泾都有土地出让。徐泾板块也是今年上海楼市最炙手可热的板块之一,目前板块内有3条轨交经过,虹桥天地、龙湖天街等商业也已经相当成熟,大虹桥的发展能级相当高,未来依然有很大的发展潜力。

新盘方面,今年入市的招商虹桥公馆、万科天空之城、金地虹悦湾和远洋虹桥项目均触发了积分。不过最近入市的俊灿星城,由于项目主推小户型,距离地铁站远,较高的均价,最终并未触发积分。不过这并不意味着大虹桥的热度降低,同在第五批的万科天空之城收官之作,根据售楼处流出的消息,项目触发的积分或为82.77分。


国家会展中心——易眼看房工作组实拍

想置业大虹桥的购房者也不必着急,明年这里的供应量会比较大,俊发联合体明年依然会有新盘加推,位于俊灿星城附近,若后期打算购买小户型的购房者,可以观望下。

另在第二批集中供地地块中,国家会计学院附近的一幅7万方宅地被路劲、象屿和招商联合体拿下,将成为明年大虹桥的主力供应。而第三批出让地块中,俊发地块所在的徐泾老镇附近再次有2幅迷你宅地出让,虽然未来供应套数较少,不过容积率较低,或打造为别墅、洋房产品。而蟠龙路西侧这一次也有地块出让,超千套房源或弥补该片区新房供不应求的局面。


青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块

价格来看,未来徐泾板块新房的房地联动价为6万/平,与现在相比几乎没有波动,供应量有保障的前提下,明年大虹桥或依然是上海楼市的热门置业板块。


华新:成熟度高,轨交延伸线拉近与大虹桥距离

在第二轮集中供地中,华新也有宅地出让,而本次出让地块和上一幅地块距离并不远。


青浦区华新镇华志路北侧23-01地块

华新板块虽然不在青浦新城范畴内,也不属于大虹桥辐射区,不过板块也并非毫无优点,地块距离南虹桥华漕比较近,未来也处于13号线西延伸的辐射范围内,整个板块主要位于沈海高速以西,近几年新盘供应较为密集,有虹桥金茂悦、海玥虹桥金茂悦等项目,距离13号线西延伸站点的直线距离约3公里。

目前,板块内建立了一些商业配套,能满足板块内居民的日常生活。区域内有博隆(虹桥)商业广场,虽然体量很大,不过入驻的商家较少,招商情况和店铺档次都比较一般,稍大型品牌仅有星巴克、全家、必胜客、苏宁易购等。大型高端商业恐怕还是得依赖13号线西延伸工程来拉近其与大虹桥商圈的距离。


博隆商业广场——易眼看房工作组实拍

总体来看,这个板块内的环境还是比较不错的,城市界面也比较新,比较宜居。另外,去年开盘的金茂悦均价4.6万/平,作为大虹桥辐射区域,这个价格算得上是价格洼地。不过板块内轨交缺失,这也是牺牲了交通上的便捷度,换取的价差红利。


华新板块街景——易眼看房工作组实拍

未来新房价格来看,第二批出让地块的房地联动价为45700元/平,这一批地块的房地联动价有略微上涨,但也在可控范围内。


重固:青浦价格洼地,未来发展潜力不大!

在即将拍卖的第三批集中供地名单里,重固的土地赫然在列,就位于北青公路南侧区域,算是这里最早开发的住宅地块,房地联动价为3.48万/平。这个价格放眼整个青浦,算得上是价格洼地。


青浦区重固镇郏店路南侧44a-01地块


重固地块面貌——易眼看房工作组实拍

很显然,如果购房者选择买重固,以当下行情来看,新房会更加划算,重固并不是热门置业地,买房也不需要抢,所以购房者就安下心来,静等新房入市。

不过重固的交通始终是一大短板,这里远离17号线。重固的北侧区域已基本成型,已经建成佳兆业君汇上品、绿地新里波洛克公馆,虽然有一些沿街底商,也只能满足居民基本需求。总体来看,整体环境与配套能级还略显薄弱,未来短期内不会有太大转变。


万科尚源实景图——易眼看房工作组实拍

整体来看青浦本次地块大多位于青浦的热点板块,诸如大虹桥和华新板块,且供应量足。房地联动价也和今年新房价格几乎持平,因此明年上车也不会吃亏,加上可选楼盘多,也不用担心积分会不够,明年上车青浦,购房者可以好好挑一挑。

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