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奥园过冬的3条“秋裤”脱了又穿,大衣却眼看要扒掉了

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谁不想穿得暖暖和和过冬?

可有的开发商在这个寒冬里,不得不哆嗦着四处央告,把三条原本该还的“秋裤”又再多穿1年。

但身上裹着的厚实大衣,眼看也要脱下来还了。

怎么办?路边划火柴吗?

01

11月29日,中国奥园(股票代码:3883.HK)将在2021年12月3日到期的一笔1.5亿元的私募债获得了一年的展期。

资料显示,这笔债券名为“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”,证券简称“奥盈01优”,证券代码为“137429”,票面利率5.6%,起息日为2020年12月8日,原定到期日期为2021年12月3日。

此前的11月22日,中国奥园公告,有关奥创二期资产支持证券(赎回总金额约8.16亿元,于公告日到期)的决议案,已于11月19日召开的奥创二期资产支持证券的持有人会议上获通过,奥创二期资产支持证券的持有人已批准延长赎回日期。

资料显示,该笔ABS为奥园集团中山证券-奥创二期资产支持专项计划,发行规模合计为8.16亿元,债券到期日为2022年5月20日,行权日为2021年11月22日。

在延长赎回前的11月17日,作为这一资管计划的管理人,申万菱信基金管理公司曾披露了的重大事项公告,保证人中国奥园和共同还款人启恒物流已经构成实质性违约。


(图源网络)

又11月24日,中国奥园一笔名为“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”也获得了展期。该笔债券简称为“21奥园ABN001”,发行规模共5.5亿元,发行利率为5.8%,原定于11月26日到期,发行机构为云南国际信托有限公司。

三笔将到期的国内私募债均获得展期,也是有代价的,最终要分三次兑付,即分别在原到期日付10%,展期30天后支付10%,剩余80%到期一次性支付。

说好的还钱,到期了只能缓一缓。

并且,需缓一缓的债券一下就有3笔。

中国奥园的资金链紧张度,由此可窥。

02

实际上,获得展期的3笔债券,只是中国奥园庞大债务的冰山一角。

其年中报告显示,截至2021年6月30日,中国奥园有息负债(包含银行及其他借款、优先票据及债权)规模超1100亿元,其中按要求或一年内偿还的短期负债规模约为517.22亿元,占比高达46%。


(图源中国奥园2021年中期报告)

而作为中国奥园主要融资主体和偿债来源的,正是其间接全资子公司——奥园集团有限公司(以下简称:奥园集团)。

有统计显示,在2020年底同口径下,中国奥园1155.42亿元(含租赁负债)的债务中,有743.89亿元(未包含应付票据)是由奥园集团承担。

而在奥园集团的债务结构中:银行贷款规模为317.49亿元,占比42.68%;债权融资71.36亿元,占9.59%;信托融资70.32亿元,占9.45%;其他融资284.71亿元,占38%。

并且,奥园集团的负债结构以流动负债为主,债务在1年以内到期的部分规模较大。

截至2020年底,奥园集团1年内到期的债务为317.18亿元,占比42.64%;1~2年期限的196.78亿元,占比26.45%;2~5年期211.03亿元,占比28.37%;5年以上18.89亿元,占比2.54%。

不仅如此,近三年来,奥园集团的债务规模也在逐年增多。

2018~2020年末,奥园集团应付账款连续增长,年均复合增长38.18%。截至2020年末,奥园集团应付账款为200.92亿元。

03

除了自身和子公司负债累累,中国奥园和旗下的奥园集团,还潜藏着对外担保的债务风险。

规模也在千亿元上下。

//先看奥园集团。

截至2020年底,奥园集团对关联方提供担保余额为270.32亿元,被担保单位主要为合营企业、联营企业、公司控股股东及中国奥园合并范围内企业。

截至2020年底,奥园集团本部及下属地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保累计担保余额846.5亿元,总计担保额为1116.82亿元。

//再看中国奥园。

截至2021年6月末,中国奥园对外担保额为975.84亿元(2020年底为1104.27亿元),接近奥园集团的担保额,其中约有271.52亿元(2020年底为248.36亿元)已被合营企业及联营公司动用。

04

除了在国内四处借钱,中国奥园在国外也是到处撒网。

统计显示,中国奥园目前处于存续期的境外债券有10只,总规模为29.66亿美元,折合人民币约190亿元。


(图源网络)

除这部分国外债券外,还有境外银团贷款。

中国奥园在2021年半年报中披露,其于5月份完成了两轮三年期境外银团贷款,共12家境外银行参与,总融资额为21亿港元(折合人民币约17亿元)。而其2020年的年报亦有境外银团贷款动态。

把能借的都借了一圈,努力加杠杆之后,中国奥园却遭遇了强监管和市场下行的双重压力,风险瞬间加大。

早在2021年4月,全球3大评级机构之一的标普便将中国奥园的评级展望从正面调整至稳定。

此后的10月和11月,标普再发两份报告,最终将中国奥园的长期主体信用评级从“B”下调至“CCC”,同时将其未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC-”,展望“负面”。

全球评级机构之二的惠誉,也于11月再度将中国奥园长期外币发行人违约评级从“B-”下调为“CCC-”,还将其高级无担保债券的评级和未偿美元优先无担保债券的评级从“B-”下调至“CCC-”。

同时,惠誉方面表示,中国奥园2022年1月20日到期的1.88亿美元债券和1月22日到期的5亿美元债券再融资的不确定性越来越大。

05

国内债券展期还能稍缓一口气,可马上又面临集中兑付的国外债券,中国奥园能怎么办?

//常规做法之一是卖资产。

全球评级机构之三的穆迪就发了报告,表示中国奥园已出售了部分海外项目,并计划进行更多资产处置,以解决其债务到期问题。

然而,穆迪估计迄今为止收到的现金收益不足以支付其即将到期的债务。

此外,鉴于市场情绪低迷,未来资产处置的时间和体量都存在不确定性。

为了缓解现金流压力,中国奥园在11月开始加速出售物业和房产、质押股权,期望进一步回笼资金。


其动作包括:与多个独立第三方就出售旗下物业管理业务的权益进行初步讨论;旗下的广东奥园商业地产集团有限公司,将所持广东奥园城市更新集团有限公司10%的股权质押给科学城(广州)城市更新集团有限公司;计划将香港罗便臣道63号、65号、及67号部分房产出售,可以获得9亿港元的交易对价。


但上述举措并不能完全减轻其债务还款风险。

// 常规做法之二就是卖房子。

中国奥园的公告显示,其10月份的销售额约101.3亿元,前10个月的合同销售额累计约为1086.3亿元,同比增长约10%。


(图源网络)

但实际上,进入下半年来,其销售增速就在下滑。其中8~10月,中国奥园已连续3个月销售额同比下降,下降幅度还有逐月扩大之势,比如10月份同比下降就超过30%。


从年度销售目标来看,其今年既定的整体业绩为1500亿元,可截至10月底完成了还不到3/4。

最后2个月的冲刺,在如今的市场下,怎么看都后劲不足。


(图源网络)

06

中国奥园要怎么度过接踵而至的债务危机,还有待观察。

不过长期关注其在渝的发展,只能说这个千亿开发商,有点名不符实。

比如,去年我们曾报道过,中国奥园收购了京汉股份29.99%股权,成为京汉的控股股东。

原本以为位于巴南的京汉凤凰城会迎来一场新生,结果却是继续的停工。


还比如,关于中国奥园的品质和口碑,也是一言难尽。


(图源重庆网络问政平台)

像位于蔡家的奥园天悦湾项目,奥园收购之后,打造的品质堪忧,还没接房停车场就变成了垃圾场。


还有其在茶园打造的奥园城市天地的项目,被爆出质量问题;位于巴南的奥园玺樾九里,一期二期的业主也在维权……

作为一个入渝14年的开发商,中国奥园在重庆打造的项目多以刚需为主。

但就是这么一个面对初级客户基本需求的产品,都问题频出,再深耕14年又如何呢?

问题是,还有下一个14年吗?

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主编丨熙依丨作者丨地产万人迷

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